안녕하세요? 느리지만 꾸준히 하는 투자자 수퍼파파스입니다.
이번에 비규제지역 2호기를 매수하게 되어 과정을 복기하고자 합니다.
1호기때 복기 없이 지나갔더니 벌써 기억에서 날아가더라구요 ㅠㅠ
빠른 복기는 정말 중요한 것 같습니다.
25년에는 지방2호기를 하고자 계획하던 중에 투자코칭을 하며 남편과 깔고 앉은 보증금을 월세로 전환하고 서울 투자로 방향을 바꾸었습니다.
지방 앞마당이 많은 반면 서울은 제대로 된 앞마당이 없어 부랴부랴 8월부터 서울 앞마당을 만들게 되었습니다.
운이 좋게 처음으로 열반실전 광클이 되면서 허씨허씨튜터님과 허바라기와 서울 앞마당 시작을 제대로 뽀갰습니다.
그러던 중 25년 10.15. 규제가 터지면서....제가 원래 봐왔던 지역을 투자할 수 없게 되었습니다.
이때의 멘붕은 정말...계속 강의를 들으며 튜터님, 멘토님들의 라이브코칭을 들으며 마음을 다잡았고,
바로 그달에 반마당으로 남아있었던 비규제 지역에 가서 단지분석과 매물임장을 다시 하였습니다.
규제 직후 간 비규제지역 A는 아직 매수세가 붙지는 았았으나 11월에 간 비규제지역 B는 투자자 진입이 엄청났습니다.
갑자기 많은 투자자가 몰리며, 매도자의 콧대도 높고 매물보기도 어려운 상태였습니다.
빨리 행동해야겠다는 생각이 들었지만 0호기와 1호기가 있는 상태에서 취득세로 인해 투자금 범위를 제대로 잡지 못하는 상태였습니다.
그러던 중 실전임장클래스를 들으며 한가해보이 멘토님과 임장하고, 질의응답 시간을 통해 제가 현재 봐야하는 지역 범위의 감을 잡게 되었고,
또, 운이 좋게 투자코칭이 되어 김인턴 튜터님께 코칭을 받으며 취득세 문제를 해결하게 되었습니다.
(지방1호기를 부담부증여로 명의이전을 하였습니다. 자세한 건 아래 글에 작성하였습니다. ㅎㅎ)
https://weolbu.com/s/KpDGYxPRde
현재 제가 할 수 있는 투자 가능한 지역 중 비규제지역 A,B와 서울 4급지를 비교했을 때
11월에 임장한 비규제지역 B의 가격이 비싸지 않다는 생각이 들었습니다.
이 지역 내에서 12월 안으로 투자 물건을 찾아 투자 하겠다는 생각을 하고 행동하였습니다.
해당 지역은 단지의 브랜드, 위치, 타입 등에 따라 단지 선호도가 다르다 판단하였고, 단지 우선순위를 정했습니다.
그 후 우선순위에 따라 내 투자금 범위에 있는 매물들을 엑셀로 쭉 정리하였고, 실제 매물 상태를 전임을 통해 파악하였습니다.
네이버 알림 통해 새로 뜨는 매물의 경우 실시간으로 매물 조건을 확인했습니다.
주말에는 남편의 근무로 임장 할수 없기에 평일을 이용해 매임하였고, 5개의 매물 후보를 추렸습니다.
마음속으로 1,2위 매물을 결정하고 우선순위 높은 단지 인근부터 워크인을 통해 숨겨진 매물 2개를 더 확인할 수 있었습니다.
금요일에 매물코칭을 신청하여 월요일에 자유를 향하여님께 매물코칭을 받았고, 투자합시다!!라는 피트백을 받았습니다.
자향님께서 제가 미처 생각못한 26년 3월 인근 지역 공급도 짚어주시고, 만약 새로 전세를 맞춘다면 적정 전세가도 말씀해주셔서 너무 감사했습니다.
그렇게 월요일 투자 코칭 후 부동산 사장님께 바로 전화를 드렸는데.....
제가 봤던 7개의 매물 중 4개가 다 거래가 된것이었습니다 ㅠㅠ
이런 상승장 초입의 시장에서는 미리 준비가 되어 빠른 판단이 무엇보다 중요하다는 걸 알게 되었습니다.
나간 매물들은 그대로 보내주고, 정신차리고 네이버 매물을 다시 보고, 전임을 통해 투자 가능 매물이 있는지 다시 확인했습니다.
2군데 더 매물을 보기로 약속을 하고, 네이버 매물에 올라온 매물들이 있으면 즉시 전화하여 매물 조건등을 확인했습니다.
처음에 보았던 7개의 매물 중 주전이고 상태, 조건이 좋았지만 가격이 좀 비싼편인 매물은 후보에서 제외하였는데,
추가로 보기로 한 매물이 갑자기 매도자가 가격을 올린다는 연락을 받았습니다.
올려버린 가격이 다소 비싸다고 생각했던 매물과 같아진겁니다.
게다가 제가 결정하려는 단지보다 후순위라고 생각한 단지들도 호가를 올려 후보에서 제외했던 그 매물과 같은 가격이 되었습니다.
이때 사실 제 체력적 한계가 있었고, 조바심이 나버렸습니다. 처음봤던 7개의 후보 매물 중 좀 비싸지만 상태와 조건이 좋은 매물이고, 그래도 남아 있는 매물 중 그래도 가장 좋다는 판단을 하여 매수를 결정했습니다.
주전이라 잔금까지 별 걱정없이 진행될줄 알았습니다. 그런데!!! 잔금 전날 갑자기 법무사님께 연락이 와서 해당 물건이 대지권등기가 안되었다는 겁니다.
다시 등기부등본을 확인해보니 대지권 전유 부분 등기가 안된겁니다.
하 나란 녀석,,,일단 어떻게 해야 하나 막막했을 때 허씨허씨튜터님 생각이 났습니다 !!!
튜터님께 연락드려서 갈피를 잡았고, 부동산에 연락하니 단순 매도자의 누락이라고 하고, 법무사 두분과 통화하여 대지권등기만 하면 된다는 답변을 받았습니다.(허씨허씨튜터님 넘 감사드립니다!!!)
다음날 잔금하러 가며 경기주택공사에 한번 더 연락해서 대지권등기만 하면 된다는 사실을 재확인하고,
매도자에게 대지권등기에 필요한 금액을 지불한다는 확약서도 하나 받았습니다.
2호기 투자 과정에서 복기하자면...
<잘한점>
- 규제로 바뀐 상황에서 바로 적용하여 행동한 점
- 비규제 지역 중 좋은 곳부터 임장하려 한점
- 해당 지역 내 단지 우선순위를 정하고, 네이버 부동산에 나온 매물들의 조건을 다 파악하려 한점
- 1호기와 다르게 매물털기를 시도해본점
- 다소 비싸게 샀더라도 투자금 범위에 들어오는 매수한점
- 튜터님을 만날 기회를 잡기 위해 실전임장클래스 및 투자코칭 신청한점
<아쉬운점 및 개선할 점>
- 그동안 앞마당 편식으로 어떤 상황에서든 투자할 준비가 되어 있지 않은점
- 평소 임보 작성 시 다양한 투자금 범위에서 내가 할 수 있는 후보를 추리는 과정을 해보지 않은 점
- 체력저하와 조바심에 2호기 매수를 다소 비싼 가격에 한점
→ 후보 매물 다 날아갔다면 조금더 시간을 좀 더 두고 보고, 34평에만 국한되지 않고 30평형 등 너 넓혀서 찾아보지 못한점
→ 전세가 낮게 껴서 일시적 대출이 필요하더라도 매매가가 낮아 투자금이 좀더 드는 매물들도 검토해보지 않은점
- 등기부등본을 꼼꼼히 보지 못한점
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
투자 생활하면서 항상 많은 멘토님 튜터님 동료분들께 큰 도움을 받기만 하는 것 같습니다.
자산재배치로 불편함을 겪는 남편과 우리 아이, 항상 믿어주고 지지해주는 남편, 엄마 힘내라고 응원해주는 우리 아이 고맙습니다. 몸이 피곤하니 짜증이 많아지는 저를 받아주는 남편한테 제일 미안하고 고맙습니다. ㅠㅠ
매번 지방만 보다 서울 앞마당을 시작했을 때 자신감이 정말 없었는데, 자신감 불어넣어주신 허씨허씨튜터님 감사합니다!!!실전반이 끝났음에도 응원주시고, 고민들어주셔서 넘 감사합니다!!
또, 작년 8월 열반실전으로 인연을 맺어 지금까지 매달 독모로 만나는 허바라기!! 감사합니다!! 고민나누기도 하고, 서로 응원해주고 투자 생활하는데, 넘 힘을 받습니다.!!
(만타킹님, 바른성장님, 나나파파님, 유니짜장님, 천명님, 하늘연두님, 행복엔딩님 넘 감사합니다!!) 월학가셔서 열심히 성장중인 목부장님 감사합니다!
항상 댓글로 응원주셨던 등어님 넘 감사합니다!!! 멘붕왔던 기간에 큰 힘이 되었습니다!!
다 적지는 못했지만 강의들으며 만났던 동료들 멘토님, 튜터님 정말 감사합니다!!
앞으로도 꾸준히 하는 투자자가 되겠습니다~!!
