안녕하세요?
여러분의 투자와 내집마련를
명품으로 만들고싶은 ’미요미우'입니다.
"6억짜리 아파트가 아직도 안 올랐는데
앞으로도 안오르지 않을까요?
진짜로 6억대 아파트를 사도 될까요?"
적은 금액으로 내집마련을 하거나 투자를 해야 하는 분들을 자주 뵙습니다.
매일 뉴스에서는 아파트 가격이 오른다고 하고
오른 집값을 잡는다고 규제도 한다고 하는데
정작 내가 살 수 있는 집은 가격도 안 올라서
과연 이걸 사도 가격이 오를지 걱정을 하셨는데요.
여전히 오르지 않은 6억대 단지,
과연 매수해도 괜찮을까요?
📌 이 글에서는 이런 점을 얻을 수 있어요
- 저평가 되어 있는 6억대 단지들의 특징을 알 수 있어요
- 6억대 단지들의 미래 수익률을 가늠해볼 수 있어요
- 지금 살지, 돈을 모아서 살지에 대한 의사결정을 할 수 있어요.
1. 현재 6억으로 접근 가능한 단지들
26년 2월 현재,
서울에서 6억대로 접근이 가능한 단지는
강서구, 서대문구, 성북구 등 4급지의 외곽 구축 59와
노원구, 강북구 등 5급지의 역세권 구축 59 등이 있습니다.
경기도로 범위를 넓혀도
수지구, 구리시 정도 입지의 외곽 구축 59와
부천, 의왕시 등 외곽 지역의 선호 구축 59 등이 나옵니다.
땅이 좋으면 선호도가 떨어지고
땅의 힘이 약하면 선호도가 좋은 단지들 입니다.
이름만 들어도 알만한 서울의 1,2급지 단지들이
21년 전고점의 가격을 넘어 한참 오르고 있는 지금,
6억대 단지들은 여전히 전고점을 넘지 못하고 있습니다.
즉, 여전히 싼 구간이라는 것이며
무릎 이하의 가격이라는 것입니다.
2. 이 단지의 미래가 불안하다면 과거를 보면 됩니다
어떤 단지의 미래가 궁금하다면
해당 단지의 과거나, 비슷한 조건의 단지의 과거를 살핍니다.
서울 아파트는 10년동안 적게는 2배, 많게는 3배가 올랐습니다.
그렇다면 10년 전 3억이었던 단지가 얼마나 올랐는지를 확인하면
6억대 단지의 가치를 확인할 수 있을것입니다.
에시로 가져온 단지는
강서구 방화동의 방화3단지 청솔(1994년식) 24평과
부천의 라일락신성미소지움(2002년식) 24평입니다.
- 사례1) 강서구 방화동 방화3단지 청솔
강서구의 방화동은 강서구의 가장 외곽에 위치해 있습니다.
방화3단지 청솔 아파트는 김포공항 근처에 위치해 있고
5호선 방화역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.
현재 6.5억인 방화3단지 청솔은 10년 전인 2016년에는 2.9억이었습니다.
가장 가격이 많이 오른 시기 매매가의 2.5배까지 상승하였고,
가장 가격이 많이 하락한 시기에는 고점의 24%가 하락합니다.
10년을 보유했다면 10년간 매매가가 2.2배 올랐습니다.
- 사례2) 부천 라일락신성미소지움
부천 상동은 7호선과 아파트가 모여있는 균질한 생활권, 백화점이 2개나 모여있는 준수한 상권을 가지고 있어
부천 내에서 가장 선호하는 생활권입니다.
라일락 신성미소지움은 7호선을 도보로 이용할 수 있고
상동의 환경을 누리고 초등학교도 품고 있어 지역 내에서 선호되는 단지입니다.
현재 6.5억인 라일락신성미소지움은 10년 전인 2016년에는 3.4억이었습니다.
가장 가격이 많이 오른 시기 매매가의 2배까지 상승하였고,
가장 가격이 많이 하락한 시기에는 고점의 22%가 하락합니다.
10년을 보유했다면 10년간 매매가가 1.9배 올랐습니다.
결론
- 강남에 1시간 이내에 도달하는 가치 있는 단지는 10년간 2배가 오르고 30%가 빠집니다.
- 얼마나 입지가 좋은가, 비싸지 않은 가격에 샀는가가 수익을 결정합니다.
→ 강남에 1시간 이내에 접근이 가능한 6억대 단지를 비싸지 않은 가격에 매수한다면 매매가의 2배가 오르고 하락장에 30%가 빠질 수 있습니다.
시장 상황이 달라졌기에 과거가 똑같이 반복되지 않을 수 있습니다.
그러나 중요한 사실은 가치가 있는 단지라면 앞으로의 시장에서도 가격 상승을 기대할 수 있다는 것입니다.
3. 돈을 좀 더 모으고 사면 안될까요?
내가 매수할 수 있는 단지가 6억대라면 아쉬운 마음이 듭니다.
1억만 더 있으면 좋겠다 라는 생각이 들게 되죠.
돈을 더 모아서 매수를 하기 위해서
현재 매수를 보류한다면 어떤 결과가 생길까요?
2016년 2월,
매수 가능 금액 2.9억
연 저축액 3000만원인 A씨가
내집마련을 하는 경우를 가정해보겠습니다.
(이해를 돕기 위해 대출금은 고려하지 않겠습니다)
2016년 2월, 아쉽지만 2.9억으로 매수할 수 있는 단지를 샀다면
2023년 하락장이 왔을 때 더 좋은 단지로 갈아타기를 할 수 있습니다.
만일 2016년 2월,
더 좋은 단지를 매수하기 위해 매수를 보류하였다면
2년 뒤 저축액보다 아파트 가격이 더 올라서
결국 후순위 단지를 매수하거나 내집마련을 포기하게 되었을 것입니다.
청솔 3단지라는 아쉬운 선택을 한 뒤
하락장이 온다면 최고의 선택이 아니어서 아쉬운 마음이 들겠지만,
청솔 3단지 매수를 포기한 뒤
상승장이 온다면 내집마련을 하지 못하는 가장 나쁜 선택을 하게 되는 것입니다.
가치 있는 자산이라면 매수한 뒤 바로 하락장이 오더라도
10년간 보유하면 매수가보다 오릅니다.
시장의 흐름을 예측하기는 불가능합니다.
우리가 할 수 있는 일은 그저 매수가 가능한 때에,
매수할 수 있는 것 중에 가장 좋은 단지를 매수하는 것입니다.
4. 자산은 자산으로 사는 것입니다
6억대의 단지라고해서 아무것이나 매수해도 된다는 말씀이 아닙니다.
가치 있는 자산을 비싸지 않은 가격에 매수하시는 것이 중요합니다.
내가 고민하는 단지가 가치가 있는지 궁금하시다면
과거의 가격 흐름을 살펴보세요.
그리고 이 가격 흐름이 앞으로도 반복이 된다면 어떤 결과를 낳을지 가늠해보세요.
마음같지 않은 현실에 마음이 많이 어려우실것 같습니다.
저 역시 21년 상승장에 같은 경험이 있기에 그 마음에 깊이 공감이 됩니다.
그러나 부자들은 자산으로 자산을 매수합니다.
지금처럼 현금이 많이 풀린 시장에서는
더이상 현금으로는 자산을 매수하기가 어렵습니다.
자산 상승의 힘을 믿고 첫 발을 떼시기를 응원드립니다.
감사합니다.
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