작년 6.27, 10.15 대책에도 신고가를 갱신하며
계속해서 거래가 되던 상급지에
차가운 바람이 불고 있습니다.
다가오는 양도세 중과 유예 종료와
보유세 인상 가능성에 대한 정부의 메시지가
계속해서 이어지면서 시장 참여자들의 심리는
조금씩 위축되는 모습을 보이고 있습니다.
특히 상급지부터 하나둘씩 분위기가
바뀌어가는 상황 속에서 마음 한켠이
괜스레 조금씩 복잡해지기도 합니다.
‘강남에 매물이 늘어난다는데?’
'급매물이 나와서 가격이 하락하고 있다던데?
'계속 상승할까?', ‘이제 어떻게 해야 하지?’
‘괜히 지금 샀다가 나중에 가격이 떨어지는 거 아냐?’
'또다시 하락장이 오는 거 아니야?'
라는 또 다른 걱정이 들기 시작하는 것이죠.
집값에 대한 기사나 글을 찾아보면
상승에 대한 이야기만 나오다보니
어느 순간 우리의 머리속에는
집값이 하락할거라는 생각 자체를
하지 않게 되는 것 같습니다.
그렇기에 우리는 더욱 객관적으로
최근에 있었던 하락장인 22년도를 기준삼아
현재 시장을 비교해 보는 것이 필요합니다.
무작정 상승할 것이라는 생각을 떠나서
만약 하락이 온다면 어떤 경로로 오게 될지
그 구체적인 이유는 무엇일지 등을
반대 입장에서 생각해보는 것 입니다.
시장을 입체적으로 바라보는 것은
자산을 불려나가는 투자자에게 매우 중요하기 때문입니다.
가장 가까웠던 하락장인 2022년을 기준으로
현재를 객관적으로 비교해 보겠습니다.
2. 2022년 하락장은 왜 일어났나?
우선은 앞단의 상승장이
진행된 배경부터 살펴볼게요.
서울 입주 물량은 2018년 4.2만 이후,
21년까지 연간 5만호 이상이 입주하면서
과거와 비교했을 때도 결코 적지 않았습니다.
2018년 12월부터 입주가 시작된
송파 헬리오시티(9,510가구)를 필두로 한
강남권의 대규모 입주로 인해
매매가와 전세가가 일시적으로 동반 하락하는
모습을 보였습니다.
특히 경기도권은 연간 14~18만 호에 달하는
역대급 입주 폭탄이 쏟아지던 시기였습니다.
동탄2신도시, 미사강변도시, 위례신도시, 다산신도시 등
대규모 택지지구의 입주가 동시다발적으로 이어지며
공급 과잉에 대한 우려가 그 어느 때보다 컸습니다.
객관적 공급 지표만 보면 가격이 조정되며
안정화가 가능했던 시기가 되었을거라 생각됩니다.
여기에 한가지 더 생각해봐야할 것은
2018년 발표된 9.13 부동산 대책이 발표가 되었고
주요 내용은 다주택자 종부세율 인상(최고 3.2%),
조정대상지역 2주택 이상 보유자의 주택담보대출 전면 금지,
1주택자라도 실거주 목적 아니면 대출 제한 등
역대급 수요 억제책이 쏟아졌습니다.
※ 2018년도 12월 기점으로 전혀 다른 온도
실제로 9.13 대책의 규제와 대규모 입주 물량이 맞물리면서
2019년 상반기까지 서울 집값은
수개월간 마이너스 변동률을 기록하며 안정세를 보였습니다.
지역내 주요 단지들도 많게는 4억, 적게는 2억 정도의
가격이 조정되는 모습을 보였습니다.
안정세를 보이던 시장은 2019년 하반기부터
다시 꿈틀대기 시작했습니다.
결정적인 원인은 금리 인하였습니다.
한국은행이 2019년 7월과 10월
두 차례에 걸쳐 기준금리를 전격 인하했고
규제에 대해 적응이 된 수요가
매수를 마음 먹게 된 것입니다.
하지만 본격적으로 시장에 기름을 부은 것은 바로
2020년 7월 시행된 임대차 3법입니다.
전세 매물을 순식간에 사라지며 전세 가격을 폭등시켰고,
매매가를 강하게 밀어 올리는 기형적이면서
가파른 상승장을 만들었습니다.
그렇다면 왜 무너졌을까?
그로 인한 불장이 21년까지 이어지면 22년에도
모든 사람들은 집값이 상승할 것이라고 굳게 믿고 있었습니다.
하락이라는 단어를 찾는것이
사실 어려운 시장이었고
더군다다 과거와 다르게 2022년은
공급이 2.4만 호로 줄어들었습니다.
하지만 하락장이 찾아왔습니다.
원인은 내부적인 이유가 아닌 급격한 금리 인상이라는
외적인 요인이 가장 컸습니다.
금리가 급격하게 상승하면서
그에 따른 대출을 감당할 수 있는 여력이 줄어들었고
전세가격이 조정되면 먼저 꺾였고
이는 곧 매매가의 하락으로 이어졌습니다.
3. 현재 시장, 무엇이 비슷하고 어떤 것이 다른가?
그렇다면 현재 2022년의 시장과 비교했을때
현재의 시장은 무엇이 비슷하고 어떤 것이 다를까요?
① 금리
2022년은 0.5%에서 3.5%로 수직 상승하던 시기로,
시장이 대응할 시간조차 없이 급격하게 상승했습니다.
현재는 이미 고금리 환경에 적응이 되었고
장기적으로는 상승보다는 인하쪽으로 무게가
여전히 높은 상황입니다.
물론 최근에는 환율, 물가 등의 이슈로 인해
동결하는 상황이 지속되지만
혹여나 오르더라도 22년과는 다르다는 것이죠.
② 공급
22년 시기보다 공급이 절대적으로 부족하며
향후 3년간은 지금과 비슷한 상황이
계속해서 이어질 가능성이 매우 높습니다.
3기 신도시가 있고 실제로 입주가 시작될테지만
전체적인 착공 지연으로 유의미한 공급이 제한적이며
최근에 공급에 대한 정책을 발표하긴 하지만
앞선 사례를 봤을때 정권 종료 후 정책 지속성도 불투명합니다.
핵심지 공급의 핵심인 재개발·재건축도 속도를 낸다고 하지만
크게 체감하기 어려운 상황이며 이로 인해 2026년부터는
2022년보다 훨씬 심각한 공급 부족 상황이 이어진다는 것입니다.
③ 규제
대출 규제(DSR 등)는 과거와 유사한 강도를 유지하고 있습니다.
다만, 토허제 지역을 확대한 부분이 가장 큰 차이점이며
22년에는 세금에 있어 강력한 규제책이 나와있었고
현재는 양도세 중과 유예 종료를 시작으로
보유세 등에 대한 언급이 나오고 있어
규제에 대한 강도가 22년이 더 강력했습니다.
이는 규제로 인해 시장이 영향을 받을 여지가
아직 남아있다는 것을 의미합니다.
4. 하락장이 온다면
만약 2022년과 같은 하락장이 다시 온다면
그 이유는 무엇일까요?
내부적으로 생각해보면 부동산 정책으로 인해
하락장이 찾아올 수 있습니다.
다만 과거의 시장을 참고했을 때
이는 하락장이 아닌 일시적인 조정이며
그 뒤에는 항상 상승하는 모습을 보였습니다.
물론 과거와 똑같이 간다라고 생각할 순 없지만
하락장을 만들 가능성이 높다라고 보긴 어렵습니다.
그렇기에 국내 규제나 수급 때문이 아닐 것입니다.
가장 현실적이면서 가능성이 높은 것은
미국의 경제 이슈나 예상치 못한 글로벌 금융 위기 같은
대외적인 외부 쇼크일거라 생각합니다.
그 쇼크가 발생하는 때가
집값 하락이 시작되는 시점이 될 것입니다.
이렇게 생각하는 가장 큰 이유는
직접적인 영향을 주는 금리나 공급의 상황이 근거이며
별개로 자주 언급되는 계속 늘어나는 통화량을
절대로 무시할 수 없습니다.
여기서 생각해봐야할 건 과연 우리가 통제할 수 없는
대외적인 외부 쇼크를 두려워하며
내집마련 혹은 투자를 마음먹었거나 계획하고 있는
상황에서 멈추는 것이 과연 합리적일까라는 것이죠.
5. 따라잡겠다는 생각
지금 필요한 것은 남들을 따라잡겠다는 조급함도 아니고 괜히 샀다가 떨어지면이라는 불안감도 아닙니다.
기준에 맞고 현재 내 상황에서 할 수 있는 최선의 선택지를 고르겠다는 마음가짐입니다.
내집마련과 투자는 정해진 사람만 성공하는 것이 아니라 각자의 속도로 가면 되는 것입니다.
선착순도 아니고
일찍 들어온 순서대로 등수를 매기지도 않습니다.
막연한 걱정과 두려움에 매몰되어
아무것도 하지 않는 것보다
현재는 중요하게 봐야하는
본질적인 요소에 집중하는 것이
어느때보다 중요하다 생각하고
앞으로 그 중요성은 점점 더 커질거라 생각됩니다.
나만의 최선의 선택을 내리셨으면 좋겠습니다.
최선의 선택만으로도 의미있는 결과는
반드시 만드실 수 있을테니까요.
