안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

이번 실전반부터 임보량이

획기적으로 확! 줄었습니다!

임보량이 줄어들어 부담도 줄었으나,

사실 이러다 중요한 것도 놓치게 될까봐

걱정이 되지는 않을까 싶으신가요?

특히, 시세파트가 끝나면

그동안 우리를 무한성의 굴레에 빠지게 했던 

‘단지분석’…

이게 분량에서 빠지면서

한 편으로는 안도를 했지만

또 한 편으로는 불안감이 찾아오죠!

그래서 오늘은 이 ‘단지분석’을

초 콤팩트하게 줄여서 정리하는 방법을

공유해보려고 합니다!

단지분석에서 남겨야 할 단 하나!

단지분석은 단지임장을 다녀온 이후

단지들에 선호도를 파악하기 위한 파트입니다.

물론, 이 전에 해왔던 단지분석에는

참 많은 것들이 들어가 있었죠?

단지의 기본정보, 단지의 상태,

단지의 선호요소, 단지의 특징,

지난 시장에서의 수익률, 전세가율,

최근 실거래가, 목표 매수가/전세가 등등…

이 많은 정보가 다 중요하긴 합니다.

다만, 이 모든 정보를 모든 단지에 정리하다보니

시간이 너무 쫓겨 제대로된 결론을 못내리고,

정작 자주 가야할 임장을 가지 못하는 사태가

벌어지는 것이 문제였죠…

그렇다면 이렇게 많은 정보를 담아야 할

단지분석에서 우리가 남겨야 할 단 한 가지는

무엇일까요?

저는 바로 단지 선호도라고 생각합니다.

좀 더 투자적으로 바꿔 말한다면,

내가 투자를 하려고 할 때 고려해야 할

투자 우선순위! 라고 표현할 수 있겠습니다.

이 전 시장에서 어느정도의 투자금으로

어느정도의 수익률과 수익을 남길 수 있었는지,

그래서 앞으로는 또 어떤 기회들을 줄지!

현재 내가 매수할 가능성이 있는 목표 매수가!

이런 요소들이 중요할 수 있지만,

사실 이 요소들은 막상 내가 투자할 단지를

선택하고 나면 하지말라고 하더라도

자연스럽게 분석하게 되는 요소들입니다.

당장 투자를 하지 못하는 상황에서

모든 단지들에 적용하며 반복하게 되면

지루하게 되는 이유이기도 하죠.

당장 투자를 안할 단지를 분석하게되니

크게 흥미가 떨어지는 것이죠.

그래서 전 투자 우선순위에만

집중할 수 있는 단지분석 장표를

소개해보려고 합니다.

투자 우선순위 단지분석

현재, 실전반을 진행하고 있는 관계로

전~혀 관련이 없는 지방 임보로 설명해 보겠습니다.

생활권 단지 선호도 정리하기

콤팩트 단지분석 첫 번째 장표입니다.

생활권별로 단지의 선호도를 나누는 것이죠.

이 장표를 작성할 때도, 작성할 순서가 있으니

한 번 따라가 볼까요?

먼저, 단지임장을 한 후에 느낀 느낌대로

단지의 우선순위를 지도 위에 올려봅니다.

저처럼 1등부터 순서를 정할수도 있고,

상, 중, 하 로 나눠볼 수도 있습니다.

주의할 점은 꼭 나래비를 디테일하게

나눌 필요까지는 없다는 점입니다.

비슷하다고 생각되는 단지는 같은 등수를 주세요!

다음으로는 그 생활권의 느낌과 단지들의 특징,

자신의 생각을 줄글 혹은 키워드로 정리해봅니다.

자신의 머릿 속을 다시 한 번 긁는다고

생각해보면 좋을 것 같습니다.

다음으로는 해당 생활권의 정량적인

입지요소를 찾아서 정리해보고,

해당 지역의 특징을 고려해서

그 생활권에서 단지의 가격에 영향을 주는

결정적인 요소 즉, ‘가격결정요소’를 찾아봅니다.

가격결정요소는 그 지역의 특징, 생활권의 특징,

단지들의 특징에 따라서 각 생활권마다

제각기 다르게 찾을 수 있습니다.

그리고, 이제 단지들의 선호도를 고려해서

크게 상, 중, 하로 나눠보는 겁니다.

그 생활권 안에서 사람들이 정말 좋아할 단지,

그럭저럭 가성비 단지, 별로 좋아하지 않는 단지

정도의 느낌으로 상, 중, 하를 나눠보면 좋을 것 같아요.

마지막으로 내가 나눈 상, 중, 하의

단지 선호도를 상은 상끼리, 중은 중끼리,

하는 하끼리 그래프를 붙여보며,

내가 생각한 선호도에 큰 착오는 없었는지

검증해보는 단계를 거칩니다.

주의할 점은 이 부분은 단순히

내 생각의 큰 오차를 찾기 위한 단계이지

각각의 단지들을 비교평가하기 위한

그래프 검증이 아니라는 것을…

단지 대 단지로 비교평가하기 위해서는

그래프는 따로 2개 혹은 3개 정도만 

비교 검증하는게 더욱 좋습니다.

이렇게 모든 생활권의 단지분석 원페이지를

만들어 놓으면 생활권 별 단지 우선순위를

명확하게 구별할 수 있게 됩니다.

지역 단지 우선순위 정리하기

생활권별로 단지 선호도를 정리했다면,

이제 이 선호도를 한번에 합치는 작업이 남았어요.

이렇게 각 생활권별로 상중하를

하나의 표에 합친 후 트래킹 단지,

저평가 단지, 매임한 단지를 표시해도 좋구요,

상/중/하를 생활권 별 위상과

단지별 위상을 좀 더 심도있게 나눠서

흔히 말하는 꼬챙이, 명란젓처럼

나열해봐도 좋습니다.

여기서도 중요한 것은 단지의 나열이 아니라

내가 투자를 하게 된다면,

어느 단지부터 투자를 검토할 것인지

우선순위가 드러날 수 있게,

아무리 투자 범위에 들어와도

투자를 하지 않고 차라리 다른 지역으로

넘어가야 할 것 같은 투자 마지노선도

확인할 수 있게 정리하는 것이지요.

이렇게 각 생활권별 (5개) 원페이지 1장

최종 투자우선순위 장표 1장 혹은 2장

총 (5*1)+2 = 7장으로 단지분석을

마무리할 수 있는 콤팩트한 장표가 완성됩니다.

여기에 조금 더 디테일을 추가하고 싶다면,

https://weolbu.com/s/K3u02LWpQ8

룰루랄라7 님의 단지분석 나눔글을 읽어보시고

부족한 부분을 채워넣으셔도 될 것 같습니다.

지금까지 단지분석에 관한 나눔글만

대략 5편 정도 쓴 것 같은데요…

항상 단지분석의 나눔글을 쓰다보면,

하는 이야기가 있습니다. 

단지분석에 정답은 없다고 생각합니다.

그저 내가 궁금한 것을 내 방식대로

풀어쓰면 되는 것이라고 생각해요!

다들 즐거운 명절이 코 앞인데요!

조금은 콤팩트한 임보 덕분에

조금은 더 여유로운 명절이

되셨으면 좋겠습니다!!

다들 새해 복 많이 받으세요 ^^ㅎ