수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[26.5월 규제반영!] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 수잔입니다^^
아파트는 비율적으로 오른다는 이야기 들어보셨나요?
가끔 강의나 튜터님들의 칼럼에서 ‘아파트는 비율적으로 오른다’는 말씀을 보면서,
흔히 우리가 생각하는 ‘키 맞추기’라는게 실제로 존재하는지 궁금했는데요.
그/래/서,
제가 한번 해봤습니다.
서울/수도권 아파트는 진짜 비율적으로 오르는지 한번 검증해봤는데요.
결론부터 말씀드리면
서울/수도권 아파트는 250~300% 비율적으로 상승합니다.
[조건]
- 서울/수도권 구별 랜드마크, 90년대, 00년대, 10년대, 20년대 25년1월~현재 최고가(실거래가) 단지 5개
- 서울/수도권 구별 구축, 90년대, 00년대, 10년대, 20년대 현재 최저가(호가) 단지 5개
- 1차 전저점(08~13년), 1차 전고점(14~21년), 2차 전저점(22~23년), 최근(26년) 실거래가
서울 25개구와 경기도 일부 지역들 시/구별로 최고&최저가 샘플 단지를 10개씩 추리고,
1차 전저/전고점, 2차 전저점, 가장 최근 실거래가를 검증을 위한 자료로 모아봤습니다.
- 실거래가는 <아실>, 호가는 <네이버부동산>을 참고했습니다.
- 평균가격을 참고하기 위해 최고가(실거래) & 최저가(호가)를 샘플단지로 뽑아봤습니다.
- 전저점, 전고점은 그래프에서 가져온 값이라 완벽한 전저, 전고점은 아닐 수 있습니다.
- 대부분 1차 전저점이 13년이기 때문에, 랜드마크/20년대/10년대 일부 단지들이 실제 계산에서 제외되었습니다.
결론적으로 서울/수도권 각 120개 총 240개의 단지를 표본으로 계산된 결과값이라는 점 참고 부탁드려요🙏
[검증]
아파트는 진짜 비율적으로 오를까?
서울/수도권 1~5군까지 1차 전저점(2008~2013년) <> 1차 전고점(2014~2021년) 8년간 평균 상승률
만약 진짜 비율적으로 오른다면, 현재 현황은 얼마나 올랐을까?
2차 전저점(2022~2023년) <> 최근(2026년) 상승률
[결과]
아파트는 진짜 비율적으로 오를까?
서울/수도권 1~5군까지 1차 전저점(2008~2013년) <> 1차 전고점(2014~2021년) 8년간 평균 상승률
결론적으로 아파트는 정말 비율적으로 오릅니다.
2013년 전저점 ~ 2021년 전고점까지 8년간,
서울 1~5군 평균 상승률을 봤을 때 270~314%의 상승률을 보여줬어요.
상위급지일수록 더 높은 평균 상승률을 보여주는 것은 맞지만,
하위급지라고 해서 안오르는 것이 아니라, 상위 급지에 못지 않은 평균 상승률을 보여줬습니다.
개인적으로는
랜덤으로 표본 단지를 설정했음에도 불구하고,
⭐서울/수도권 단지들은 250~300%의 평균적인 상승률을 보여주며,
⭐1 → 5급지로 내려갈수록 평균 상승률이 조금씩 낮아진다는 점을 확인할 수 있었습니다.
✔서울
✔수도권
만약 진짜 비율적으로 오른다면, 현재 현황은 얼마나 올랐을까?
2차 전저점(2022~2023년) <> 최근(2026년) 상승률
그렇다면, 아파트가 진짜 이렇게 비율적으로 상승한다면,
지금 2026년 현재 시장에서 얼마나 올랐을지 궁금하지 않으신가요?
과거(13~21년) 8년간 전저점-전고점 평균 상승률과,
현재(23~26년) 3년간 전저점-최근 실거래가 평균 상승률을 비교해보니,
⭐과거 대비 현재는 서울/수도권 전체적으로 50% 정도 상승했으며,
⭐단편적으로만 해석하면, 상승장의 ‘중반부’ 쯤 왔다고 볼 수 있다는 생각이 들었습니다.
✔서울
✔수도권
그/러/나,
눈에 보이는 것이 전부가 아니죠?
과거(13~21년) 시장과 현재(23~현재) 시장은 차이점이 있습니다.
- 금리
- 공급
- 규제
이 3가지 측면에서 봤을 때,
과거 상승장에서는 금리가 지속적으로 하락하다가, 22년 급상승하면서 하락장을 맞이했었는데요.
현재는 많은 사람들이 금리 인하를 예측하고 있긴 하지만, 실제 인상/인하 방향은 아직 알 수 없습니다.
과거 상승장에서는 2018년 헬리오시티 9,500세대와 같은 대량 공급이 있었음에도 상승했는데,
현재는 역사적으로 적은 공급이 예정되어 있는 시기입니다.
반면에 규제 측면에서는 과거나 현재나 많은 억제책들이 나오고 있는데요.
데이터는 데이터일 뿐,
시장이 보여주는 모습을 누구보다도 가까이에서 지켜보면서,
상황에 맞게 대응해나가는 것이 필요하겠습니다.
좀 더 자세한 내용은 김인턴 튜터님의 칼럼을 참고해봐주세요🙏
https://weolbu.com/s/LDztjhGh6w
평소에 궁금했던 점들을 그냥 ‘궁금하다~’ 생각으로만 그쳤었는데
연구과제를 통해 실제 검증해볼 수 있도록 기회주신 김인턴 튜터님께 감사드립니다🙌
여러분들도 궁금한 점이 있으시다면, 생각에 그치지 마시고 한번 검증해보시면 어떨까요~?
짧은 시간 약식으로 진행된 개인적인 검증이라 오류가 많을 수 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
