안녕하세요. 공이이일입니다.
1편에 이어 1호기 매수과정 복기를 이어나가보겠습니다.
Part2. 1호기 매수과정 복기
투자하기까지의 과정
튜터님과의 튜터링을 통해
투자금을 고정하고 앞마당에서
내 투자금으로 할 수 있는
단지들을 찾기 시작하였습니다.
자연스럽게 그동안 뽑았던 저평가라고 생각했던
단지들을 보고 튜터님과 이야기를 나눴고
해당 단지들은 투자자들이 이미 많이 보고
진입을 해서 나도 모르게 저평가단지보다는
대표단지들을 가지고 왔고
익숙하기에 여전히 싸고 저평가라고 생각했던 것 같습니다.
(실제로도 저평가는 맞죠… 당시 내가 찾지 못한 더 저평가가 있었던 것일 뿐…)
그렇게 다시 처음부터 돌아가
가치 → 매매가격 → 투자금, 리스크 순서대로
투자후보단지들을 다시 찾았습니다.
다시 가치를 찾고 투자단지를 찾는 과정 중에
1. 기존의 앞마당의 가치 우선순위를 명확히 모름
2. 앞마당을 만들면서 생긴 편견으로 투자가능단지를 소거
3. 전세가를 현장에 맞게 반영하지 못함
크게 3가지가 잘 못 되었다는 것을 알게 되었습니다.
잘한 점
- 잘못된 부분 바로 반영하여 현장으로 간 점
아쉬운 점
- 명확한 가치도 모른 채 단지를 소거한 점
다음에 더 잘하면 좋을 점
- 전세가격 면밀하게 파악하기
- 가치정렬 윗 단부터 차례대로 내려오기
첫번째 매물코칭
그렇게 잘못된 부분을 조정하고
매물을 찾아 보고 왔고
A단지와 B단지를 매물코칭에 넣었습니다.
A단지의 매물은 단지의 약점은 있지만
그 가격대와 투자금으로
할 수 있는 단지를 내 상황에 맞춰
잘 찾아왔다라는 말씀을 해주셨습니다.
만일에 대비하여 B단지에 대해서도 여쭤봤고
B단지도 충분히 가치가 있지만, 저층이어서 아쉽고
아직 조건이 맞춰지지 않아 조건을 맞춘다면
투자를 해도 좋을 것 같다라는
말씀을 들을 수 있었습니다.
A단지의 얘기를 하자면
처음에는 투자를 진행할 수 없는 물건이라고
소개를 받은 매물이었지만
부동산사장님과 대화를 통해서
사실은 투자가 가능한 물건이었고
(없는 리스크를 부동산에서 만든 물건)
나온지 오래된 물건으로 매물이 약점이 있어
전세계약이 먼저 하게 될 물건이었습니다.
하지만 여전히 매도자는 팔고 싶어하는 물건이었고,
네고도 가능한 물건이었습니다.
(전세계약을 쓰는 전 날까지 물건을 보여줬습니다…)
하지만 결론적으로는 전세계약을 하면서
매도자의 마음이 돌아섰고
물건을 거두어 투자하지 못하였습니다.
잘한 점
- 부동산 사장님과 소통하여 물건을 만든 점
아쉬운 점
- 부동산사장님 말만 믿고 투자물건을 거른 점
다음에 더 잘하면 좋을 점
- 네이버에 나와있는 물건은 다 투자할 수 있는 물건이라고 가정하고 투자범위 물건은 현장에서 확인하기
투자물건을 찾으면서 하는 실수
이어 다음으로 투자할 수 있는 B단지의
전세세입자를 찾기 위해
현장 부동산을 방문하고 전세대기자가 있는지를
지속적으로 확인하였습니다.
그때마다 이정도 가격이면 금방 나간다
일단 매수하고 잔금을 길게하면 되지 않냐라는
말을 많이 해주셨습니다.
그때마다 고민은 되었지만
일단 전세대기자를 찾아보자고 설득하였고
부동산에서 가장 낮은 매물로 전세를 내놓았지만
3주가 지난 지금까지도 연락이 오지 않습니다.
(전세매물이 없는 와중에 전세가 쌓인 단지)
B단지에 매몰되어 있다보니
튜터님께서 임장지도 함께 보라고 말씀을 해주셨습니다.
(현재 임장지에도 더 좋은 물건이 있으니
잘 찾아보라고 이해하고 혼자 상상의 나래를 펼치고
물건을 찾아보았습니다.)
그렇게 실제로 내 투자금으로
투자하면 좋을 단지라는 생각의 물건을 찾게 되었고
바로 튜터님에게 매물코칭 문의를 드렸습니다.
몇 번의 소통을 통해 알게 된 사실은
A단지를 놓치고 나니
조급해져서 가치를 생각하지 않고
투자금에 매몰되어 단지를
찾고 있었다는 것이었습니다.
(보물찾기)
문의한 단지는 투자금이 적게 들지만,
그 매매가가 적정한지에 대해 역으로 물어보았고
싸지 않지만 가치있는 단지라고
생각한 부분을 말씀드렸습니다.
(싸지 않으면 안되자나…싼 물건이 널렸는데…)
잘한 점
- 단지에 대해 튜터님과 소통한 점
아쉬운 점
- 투자금에 매몰되어 단지를 찾아본 점
- 내 투자금에 맞지 않은 단지들을 본 점
다음에 더 잘하면 좋을 점
- 투자금 이전에 가치, 가격을 우선으로 보기
최종결정
다시 정신을 차리고 지역내 상위 생활권부터
가치 → 매매가격 → 투자금, 리스크 순서대로
매매 상단의 단지들부터
훑어보기 시작하였고
C단지와 D단지를 찾았습니다.
C단지는 매물문의를 받았던 A단지보다
더 가치있는 단지라고 생각했던 매물이었는데
현장에서 매물을 보던 중
주인전세가 가능한 것을 확인한 물건이었습니다.
D단지는 집주인이 팔지말지 고민하고 있지만
현장에서 확인해보니 단기간
주인전세로 가능하여
금액이 조정이 된다면 투자범위에
들어오는 매물이었습니다.
(결론적으로는 D단지는 물건을 거뒀습니다..)
D단지를 보내주고
이전에 A단지를 더 깊게 보던 중
매물문의 통과된 가격에 나온 매물을 확인하였고
C단지와 A단지의 생각정리를 한 후
튜터님과 소통하였습니다.
C단지 역시 호가상으로
주인이 희망하는 전세가격으로는
투자가 불가능한 매물이었지만,
협상을 통하여 차이를 줄였고
C단지로 투자를 진행할 수 있었습니다.
(아직 잔금을 하지 않아 조심스럽지만..)
잘한 점
- 물건을 날리더라도 지속적으로 찾아본 점
- 튜터님과 지속적으로 소통한 점
아쉬운 점
- 금액 협상을 처음부터 더 하지 못한 점
- 확정된 대체매물이 부족했던 점
다음에 더 잘하면 좋을 점
- 대체 매물을 더 확보하기
- 금액 협상을 더욱 적극적으로 해보기
드디어 월부에서 배운 것에서 그치지 않고
실행을 옮겼다는 생각과 함께
과정을 복기하면서 아직 부족하고
배울게 많다라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
너무 많이 괴롭혔지만 지속적으로 소통해주시고
조정해주신 적적한투자튜터님 다시 한번 감사합니다.
그리고 지속적인 소통으로 당근과 채찍을 주신
효반장님, 삼부님, 응부님 감사합니다.
나나님, 리자님, 정원님, 주토님, 마끼님까지
적적이들과 함께 할 수 있어
조금은 더 빨리 목표를 달성할 수 있었던 것 같습니다.
다랭튜터님, 센쓰튜터님, 밥잘튜터님, 투자코칭해주신 라즈베리튜터님
그리고 매물코칭을 해주셨던 빈쓰튜터님, 줴러미튜터님까지
제 상황에 대해 함께 고민하고 성장할 수 있도록 해주셔서
감사합니다.
그동안 많은 분들을 만나 다 기재할 수 없지만
함께 해주셨던 많은 분들 덕분에
많이 배우고 성장할 수 있었습니다.
앞으로도 꾸준히 배우고 나눠줄수 있도록 노력하겠습니다.
함께 투자를 위해 달려가고 있는
적적이들 남은 시간 끝까지 화이팅입니다!!!
감사합니다.
