안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
최근 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 소식으로 심란해 하시는 분들이 많아 보입니다.
하지만 양도세 중과는 ‘조정대상지역 내 주택’이 대상이라는 점, 알고 계셨나요?
즉, 비규제 지역의 주택은 상대적으로 세금 부담에서 자유롭습니다.
비규제 지역이면서도 다음과 같은 파격적인 조건을 갖춘 곳이 있다면 어떨까요?
- 교통 편의성: 1호선 역세권 (서울역, 가산디지털단지, 여의도 접근성 우수)
- 신축급 상품성: 연식이 양호한 단지 위주
미래 가치: 경강선(월판선) 및 신안산선 교통 호재
이 모든 조건을 품고 있는 지역, 바로 ‘안양시 만안구’입니다.
1. 전국구 학군지인 평촌 인프라를 낮은 가격에 누릴 수 있는 곳
규제지역인 동안구(평촌)는 매매가가 이미 상당히 높게 형성되어 있습니다.
평촌은 경기 최대 규모의 학원가와 병원, 상권 등 균질하고 훌륭한 커뮤니티를 갖춘 매력적인 곳이죠.
(평촌 학원가의 저녁 전경)
하지만 평촌은 1기 신도시 특성상 단지들이 노후화되어 상품성이 아쉬운 경우가 많습니다.
이 때문에 학령기 자녀를 둔 가정을 제외하면,
동안구 외곽인 비산, 호계나 인접한 의왕 등으로 이주하려는 수요가 꾸준히 존재합니다.
여기서 주목할 점은 만안구의 입지적 가치입니다.
- 교통의 우위: 비슷한 입지의 비산, 호계동은 상대적으로 지하철 접근성이 아쉬운 면이 있습니다.
현실적인 대안: 부부 중 한 명이라도 1호선 라인으로 출퇴근해야 한다면, 동안구 외곽보다는 먼저 선택을 받을 수는 있겠죠?! (물론 비산 / 호계가 동안구이므로 선호도는 확실히 존재합니다)
결국 평촌(대장)이 상승하면 비산·호계가 따라가고,
만안구의 핵심 지역 역시 커플링 되어 함께 상승할 수밖에 없는 구조인 셈입니다.
2. 가격 메리트: 절대적 저평가 시장
만안구는 1기 신도시 중에서도 아직 상당히 저렴한 편에 속합니다.
가격 현황: 안양시 만안구는 인근 입지와 비교했을 때 아직 저평가된 측면이 강합니다.
현재 만안구 주요 단지들은 2021년 전고점 대비 약 10~15% 하락했거나,
이제 막 완만한 회복세를 보이고 있는 구간입니다.
특히, 비역세권이긴 하지만 신축라인들도 전고점 대비 상당히 저렴한 가격대에 머물러 있어 진입 장벽이 낮습니다.
전세 물량 부족과 높은 전세가율: 만안구는 현재 전세가율이 65% 전후에 육박하는 지역입니다.
연식이 오래되지 않고, 최근 안양/의왕 등 안양권 공급이 있었음에도 전세가가 빠르게 올라오고 있습니다.
따라서 전셋값이 매매가를 밀어 올리는 하방 경직성을 확보하고 있습니다.
이는 적은 자본으로 전세 레버리지 투자를 하기에 매우 용이한 환경입니다.
3. 교통 호재가 있는 지역: 만안구의 재발견
만안구는 기존 1호선 라인의 탄탄한 업무지구 접근성에 더해, 경강선(월판선)과 신안산선이라는 핵심 일자리 노선 두 개가 관통하며 경기 남부 교통의 허브로 재탄생하고 있습니다.
■ 현재의 업무지구 접근성
- 1호선 (안양·석수·명학·관악역): 가산디지털단지(G밸리), 영등포, 서울역 등 전통적인 주요 업무지구와 직결되어 있어 직주근접성이 매우 우수합니다.
- 석수역 광역교통 거점: 석수역 환승센터를 통해 수원, 동탄 등 경기 남부권 대기업(삼성 등) 셔틀버스와 광역버스가 집결하는 교통 요충지 역할을 하고 있습니다.
■ 향후 교통 호재 (1): 경강선(월판선)
"판교·강남을 안양의 옆동네로"
안양역에 경강선이 개통되면 단절되었던 동-서축 교통망이 연결되면서,
판교와 강남의 고소득 직장인 수요를 흡수하는 강력한 주거 대안처가 됩니다.
- 안양역 → 판교역: 약 15~18분 (급행 기준)
- 기존 버스 이용 시 50분~1시간 소요되던 거리가 획기적으로 단축됩니다.
- 안양역 → 강남역 (판교 환승): 약 30~35분
판교역에서 신분당선으로 환승하면 강남역 심장부까지 30분대 진입이 가능해집니다.
파급 효과: 판교 테크노밸리의 약 8만~10만 명 직장인들에게 '지하철 4~5정거장' 거리인 만안구는
판교의 높은 주거비 부담을 피할 수 있는 배후 주거지가 될 전망입니다.
개통 전망: 현재 공사 중이며, 현실적으로 2029년~2031년 완공을 목표로 하고 있습니다.
■ 향후 교통 호재 (2): 신안산선
"석수에서 여의도까지 10분대 시대"
석수역은 기존 1호선의 가산/구로디지털단지 접근성에 더해,
'여의도'라는 초핵심 업무지구와 연결되는 강력한 엔진을 장착하게 됩니다.
- 석수역 → 여의도역: 약 10~12분
현재 환승 포함 30~35분 걸리던 여의도 접근성이 환승 없이 10분대로 줄어듭니다.
이는 웬만한 서울 지역보다도 여의도 접근성이 뛰어나다는 의미입니다.
교통의 허브화: 석수역은 기존 광역버스 환승센터 기능에 신안산선이 더해져
경기 서남부권 유동인구가 집결하는 명실상부한 '교통 허브'로 거듭납니다.
개통 전망: 경강선보다 빠른 2028년~2029년 개통을 목표로 속도를 내고 있어,
가장 먼저 가시화될 핵심 호재입니다.
4. 만안구의 또 다른 매력: 우수한 상품성과 자족 도시의 가치
만안구의 신축 단지들은 단순히 '연식'만 좋은 것이 아니라,
서울 인접성과 완성된 인프라를 동시에 누릴 수 있는 고유의 상품성을 갖추고 있습니다.
특히 비역세권 신축일지라도 만안구가 가진 입지적 강점은 경기도 외곽 지역과는 차이가 있습니다.
■ 안양시: 56만 인구가 증명하는 탄탄한 자족 도시
안양은 단순히 서울의 베드타운이 아닙니다. 도시 자체가 하나의 완벽한 시스템으로 작동하고 있습니다.
- 물리적 상급지 입지: 직선거리로 따지면 서울 광명, 금천, 관악 라인과 맞닿아 있는 사실상 '준서울' 입지입니다. 강남권과의 물리적 거리 또한 경기 남부 어느 도시보다 가깝습니다.
- 자체 동력 보유: 안양시는 상업(안양역/평촌), 학군(평촌 학원가 공유), 자체 일자리(안양IT단지, 평촌스마트스퀘어) 및 탄탄한 행정 인프라를 모두 갖춘 인구 56만의 자족도시입니다.
- 희소성이 만드는 가치: 안양은 전체 아파트 중 20년 초과 노후 단지 비율이 60%를 넘을 정도로 신축이 귀한 동네입니다. 공급이 부족한 상황에서 들어서는 브랜드 신축은 역과의 거리를 극복하는 강력한 수요를 창출합니다.
5. 투자 액션 플랜
입지의 가치와 미래 가치를 함께 품고 있는 만안구, 어떻게 투자를 준비하면 좋을까요?
① 내 상황 점검하기
- 가용 투자금 및 잔금 여력 확인 (리스크 대비)
- 신용대출 및 기타 대출 등 일시적 가용자산 확인
② 후보 단지 선정하기
- 교통 가치를 최우선으로 예산 범위 내 단지 확인
- Top-down 방식: 예산보다 조금 더 좋은 단지부터 훑어보며 눈높이를 조정하기
- 현장 방문(임장)을 통해 역과의 거리, 환경, 상품성 확인 및 확신 얻기
③ 리스크 점검
- 의왕, 안양, 군포 내 향후 입주 물량을 확인하여 유연한 전세 세팅 전략 마련
- 해당 단지가 정말 저평가된 것이 맞는지, 내 앞마당(비교 단지)과 비교해 최종 점검
이렇게 오늘은 평촌의 인프라를 누릴 수 있는 저평가 지역, 안양시 만안구에 대해 알아보았습니다.
안양은 동안구만 있는 게 아니라, 이제는 비규제를 힘입어 만안구가 주인공이 될 차례입니다..!
돈에는 이름표가 없습니다
서울에서 벌었든 경기도에서 벌었든 그 가치는 같습니다.
현재 가치 대비 저평가된 물건을 찾으셨다면,
반드시 행동으로 옮기셔서 값진 결실을 맺으셨으면 좋겠습니다.
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