1억 모았더니 3억이 올랐습니다. 서울사람 50%가 울면서 떠나는 지금

"김대리, 절대 전세로 살지마”

라고 2년전 누군가가 알려주었다면, 

1억 오른 전세시세에 발을 동동 구르진 않을 겁니다. 

2026년 지금, 많은 사람들이 전세 만기 시점에 

폭등한 전세가격을 감당하기 어려워 경기도 외곽으로 밀려나가고있습니다. 

2년전 전세를 선택했을 때는 이런 마음이었을겁니다. 

“매달 집 대출 이자를 내기에 부담스러우니까 전세살자”

“전세로 살면 신축인데, 매매로하면 구축 살아야되서 별로야”

그런데 2년이 지난 지금 

지난날에 전세를 선택을 한 순간을 매우 후회하고있습니다. 

지금 집에 더 살자니 1억을 올려줘야하고 

이제와서 집을 사자니, 경기도 외곽으로 점점 밀려나게 되었기 때문입니다. 

오늘은 왜 이렇게 전세가 오르는지 수도권에서 50%가 거주하는 전월세 시장을 짚어드리고  

앞으로 매매, 전월세 모두 오르는 시장에서 

나만 벼락거지 되지않는 방법을 말씀드릴 예정입니다. 

특히, 지금 전월세 거주하고 계신분 

집값이 올랐다고 전세 연장하실 분

이 글을 주목해주세요 

마지막에 지금 당장 해야할 일들도 정리해서 알려드리도록하겠습니다. 

1. 지금 집값도 전세가격도 모두 오르는 이유 

서울의 전세 매물은 23년 3.5만개에서 26년 4월 1.5만개까지 

57%의 매물이 증발되었습니다. 

전세를 원하는 사람들은 여전한데, 매물이 준다는 것은 가격이 오를 수 있는 충분한 환경을 만들어줍니다. 매매도, 전월세도 오르는 이유의 근본적인 원인은 여기에 있습니다. 

• 공급이 없습니다. 

  

서울의 2000년 이후의 매년 공급된 아파트의 입주량입니다. 

과거에 많게는 9만호의 공급이 이어졌던 시절과 대비하여 26년 이후로는 2만호 이하의 수준으로 아파트가 들어오게됩니다. 

최근 20년간 신축아파트의 공급이 이토록 적었던 시절이 없었다는 이야기입니다. 

전세 매물이 줄고있는 근본적인 원인은 서울의 역대 최저 공급 현상때문입니다.  

공급부족으로 인해 3기신도시와 공급대책을 펼치고 있는 정부이지만

지금 당장의 공급부족을 해결하기에는 역부족입니다.

우선, 공급되는 위치가 멉니다. 

서울 중심부에 살던 사람들이 경기도 외곽에서 살겠다는 것은 큰 마음을 먹고 가야합니다. 한시간이 더 걸리는 출퇴근 시간, 그 시간을 감당하기보다는 서울 중심부에서 눈을 낮춰서 전월세를 구하는 것이 현실적인 방법일 것 같습니다. 

두번째로는 입주가 아직도 멀었습니다. 

지금 당장 전월세 만기에 집을 구해야하는데 3기신도시는 못해도 인천에 26년 12월이 빠르며, 28년 이후부터 본격적인 입주가 예정되어있습니다. 그리고 입주 준비에도 지연이 되는 신도시도 있습니다. 

• 토지거래허가구역으로 인해 전세가격이 가파르게 오르고있습니다. 

신축아파트공급이 없어도 전세 매물은 나올 수 있습니다. 

바로 민간인이 매수해서 전세를 놓으며 나오는 매물인데요. (일명 갭투자) 

25년 10월 이후로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며, 민간인이  매수해서 전세를 놓는 매물이 불가능하게 되었습니다. 

그러다보니 서울의 중심부에 위치한 성동구의 아파트는

26년 3월 8억 전세가격에서 7월인 지금 9.5억으로, 1.5억이 전세 시세가 올랐습니다 

(물론 실거래도 찍혀서 이제는 저 가격에 밖에 구하기 어려울 것 같습니다) 

제가 직접 성동구에 임장을 다녀와보니, 현장에서는 이런 반응이었습니다. 

중개사 세 분께 전세 매물을 물었는데, "지금 들어올 수 있는 물건은 한 개고, 내일 없어질 수도 있어요"라는 말을 세 곳에서 똑같이 들었습니다. 

수치로만 보면 '매물이 줄었구나' 싶지만, 현장에서 느끼는 온도는 달랐습니다. 

집주인이 가격을 올려도 전화가 먼저 오는 상황, 세입자가 선택할 수 있는 여지가 거의 없는 상황이었습니다. 전세 매물 57% 감소라는 숫자가, 현장에선 "당신이 원하는 가격과 위치의 집은 없다"는 말로 바뀌어 있었습니다.

성동구는 입지가 좋은니까 그런 것 아니냐구요? 

이 여파는 점점 경기도 외곽으로 번저나가고있습니다. 

경기도 구리시의 8호선 역세권 인창주공1단지를 보면

지난달 3.5~4억에 거래되었던 전세 매물들보다 1억더 비싼 4.5억에 전세 물건이 나와있습니다. 

서울 중심부에 전세 매물이 없는 현상은 경기도 외곽으로 퍼져나가 경기도 전세 가격에도 영향을 주고있습니다. 

이미 여러분들이 거주하시는 곳에 전월세가격이 올랐을수도 있습니다. 

아직 오르지 않았다면, 머지않아 위의 일이 내 일이 될 수 있습니다. 

전세를 계속해서 산다면 위의 일은 피할 수 없는 부분입니다. 

2. 전세사는 사람들에게 앞으로 펼쳐질 일 

위의 이야기처럼 전세가격만 오르는 것에서 끝나지않을겁니다

전세사는 사람들이 충분히 겪을 수 있는 일을 말씀드리려합니다. 

• 지금 같은 상승장에 외곽으로 밀려나갑니다. 

부동산 하락장일 땐 살던 곳에 계속 거주할 수 있습니다. 

대신 상승장일때는 점점 서울에서 서울 외곽으로, 

서울외곽에서 수도권 주요도시로 이사하면서 살게될 수 있습니다. 

• 전세금 모으는 시간보다 집값 오르는 속도가 더 빠릅니다. 

전세는 거주하는 집을 빌리는 형태이지 자산을 소유하는 개념이 아닙니다. 

그래서 전세가격이 오르면, 사용값을 더 지불할 뿐이지 실제로 기분 좋은 것은 집주인입니다.

주변에 많은 분들이 이런 이야기를 합니다  

“1억을 모았는데 3억이 올라버렸네요…”

"지금 전세집에서 2년간 1억을 알뜰살뜰히 모았는데

만기에 집을 살까하고 네이버 부동산을 열어봤더니, 사고싶은 아파트는 3억이 올랐어요" 

연도별로 10억으로 살 수 있는 아파트를 살펴보면 다음과 같습니다. 

2015년 = 서초구 반포래미안퍼스티지 

2019년 = 마포구 마포래미안푸르지오 

2022년 = 노원구 포레나노원

2026년 = ?

26년 이후에는 같은 돈으로 살 수 있는 아파트의 가치가

점점 경기도 외곽으로 밀려나갈 가능성이 높습니다. 

3. 전세 살고있는 사람이 앞으로 해야할 일 

여기까지 읽으셨다면 아마 마음이 편하지 않으실겁니다.

"그래서 나보고 어쩌라는거야" 라는 생각이 드실 수도 있어요.

그런데 다행히도, 아직 늦지 않았습니다.

성동구에서 시작된 전세가격 상승이 구리시까지 번지는 데 걸린 시간을 보셨죠.

지금 이 확산은 계속됩니다. 아직 오르지 않은 지역이 분명히 있다는 뜻이에요.

전세에 살면서 위험해지기 전

자산을 갖기위해서 해야할 일은 딱 3가지입니다.

① 내 자금으로 살 수 있는 아파트부터 파악하세요

집을 먼저 정하고 예산을 맞추는게 아니라, 내 자금을 먼저 정하고 그 안에서 집을 찾아야 합니다.

• 전세보증금 (돌려받을 돈)
• 모아둔 현금

• 신용대출 + 주택담보대출 한도

   

이 세가지를 합친 금액으로 내가 살 수 있는 예산을 정하세요

막연하게 "얼마쯤 있으면 되겠지"가 아니라, 

오늘 당장 계좌 잔고를 정리해보시고 대출한도조회부터 해보세요. 

숫자로 확인하는 순간, 내가 거주할 수 있는 집의 범위가 보입니다. 

② 아직 덜 오른 자산을 가지세요 

앞서 보신 것처럼 가격은 서울 중심부에서 외곽으로 번져나갑니다.

거꾸로 말하면, 아직 이 상승이 많이 퍼지지않은 지역이 존재한다는 뜻이에요.

지금 내 예산으로 갈 수 있는 지역 중에서, 가장 입지가 좋은 아파트를 찾아보세요 

서울 아파트의 계급도가 괜히 나오는 것이 아닙니다. 

상급지, 하급지를 나누는 주요한 기준들이 있습니다. 

• 얼마나 질 좋은 직장이 근처에 있는가 (직장)
• 어떻게 질 좋은 직장으로 출퇴근 할 수 있는가 (교통)
• 아이를 키우고 우리 가족이 살기에 좋은 곳인가 (환경, 학군) 

이 주요한 기준을 알고나면 

막연히 "여기가 오를 것 같아"가 아니라, 

상급지가 오른 것에 비해 아직 여기는 덜 올랐네라는 객관적인 시야가 넓어집니다. .

③ 지금 이 순간에도 시장은 움직이고 있다는 걸 기억하세요

"조금 더 모아서 사자"는 생각, 3년 전에도 똑같이 하셨을 겁니다.

전세금 모으는 속도보다 집값 오르는 속도가 더 빠르다는걸 이미 겪으셨습니다. 

지금 아파트가 아니어도 괜찮습니다. 

다만 "지금 시작하는 것"과 "3년 뒤에 후회하며 시작하는 것"의 차이는, 

오늘 이 글을 읽고 자금을 계산해보고, 아파트 입지를 보는 것부터 시작합니다. 

지금 행동한 사람의 1년 뒤를 상상해보세요.

오늘 대출한도를 조회하고, 이번 주 관심 지역 세 곳을 네이버 부동산에 저장했다고 가정합니다. 한 달 뒤엔 그 중 한 곳에 임장을 다녀왔을 겁니다. 3개월 뒤엔 "이 단지가 왜 저 단지보다 비싼지"가 눈에 들어오기 시작합니다. 6개월 뒤엔 계약서에 도장을 찍거나, 적어도 찍을 준비가 된 사람이 되어 있을 겁니다.

"1억 모았더니 3억이 올랐어요"라고 말했던 그분, 지금은 이렇게 말합니다. 

“그때 임장 한 번 갔더니 지금 그 집이 2억 올랐더라고요. 적어도 그 상승분은 제 거예요.”

반대로 아무것도 안 한 사람의 3년 뒤는 이 글의 첫 문장과 똑같습니다. 

“1억을 모았는데 3억이 올라버렸네요.”

어느 쪽을 선택하느냐는, 오늘 저녁 10분으로 결정됩니다.

전세는 안전한 선택처럼 보이지만, 

사실은 가장 큰 리스크를 감당하는 선택이기도 합니다.

오르는 시장에서 유일하게 손해보는 사람은, 아무것도 하지 않은 사람이니까요.

자산을 가져야겠다는 마음으로 부동산 시장에 뛰어들어보세요 

그러면 어떤 아파트를, 어떻게 사야하는지 방법이 점점 보일겁니다. 

상승장에 함께 여러분들의 자산도 늘어났으면 좋겠습니다. 

여러분들의 내집마련을 응원합니다.