안녕하세요 밥잘사주는 부자마눌입니다.
최근 일주일 사이, 주식 시장을 보며 가슴을 쓸어내린 분들 많으실 겁니다. 2월 말 코스피가 6,300선을 돌파하며 환호성이 터지던 게 엊그제 같은데, 불과 며칠 만에 12%가 넘는 기록적인 폭락장이 펼쳐졌으니까요. 시장에서는 "이제 끝났다", "전쟁 날지도 모르니 다 팔아야 한다"며 패닉 셀이 이어집니다.
부동산 시장도 마찬가지입니다. 내년 5월 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 나오며 상급지조차 하락 거래가 속출하고 있습니다. 전문가들은 '한국 증시 종말'을 언급하고, 부동산 역시 하락 전환할 것이라는 공포가 시장을 지배하고 있죠.
사람들이 망하는 투자를 하는 이유 3가지
이런 시장에서 사람들은 묻습니다. 지금이라도 팔까요? 지금이 내 집 마련 적기일까요?
하지만 분명히 말씀드립니다. 시장의 타이밍을 재거나 모멘텀을 예측하려는 방식의 투자는 절대 돈을 벌지 못합니다. 8년 전, 자산 시장에 무지했던 제가 딱 그랬습니다
8년전 망할 뻔한 투자 이유
남들이 사니까 나도 사야 한다는 불안감으로 투기함
: 당시 서울 수도권의 상승장으로 너도나도 부동산이야기를 했습니다 . 부동산을 하지 않으면 망할 것 같았고 뭐라도 사면 돈을 벌거 같다는 조급함에 빠졌습니다.
가치판단 부재
: 투자에서 돈을 벌기 위해서는 가치판단이 우선이라는 것을 알지 못했습니다.
‘부동산 뭐라도 사면 오르겠지’ 라는 마음으로 가치가 없는 아파트를 매우 싸게 샀지만, 가치가 없는 것을 싸게샀습니다. (지방의 구축 아파트..) 지역내에서도 선호가 약한 지역의 상품성 약한 아파트를 투자하니 임대 수요가 없어서 공실로 몇달을 두면서 , 수리비 인테리어비 관리비 대출이자 등을 물어야 했습니다. 더 심각한 것은 이런 일을 저지른 자신이 바보같이 느껴지는 마음에 고통스러웠습니다
막연한 공포
: 투기를 시작할때는 뭐든 사면돈을 벌 거 같았는데 .막상 모르고 투자하고 나니 너무 큰 공포가 찾아왔습니다. 그래서 그 집을 오래 들고 돈이 될때까지 기다리는게 어려웠고. 당장 팔아치고 싶다는 생각이 들었습니다
결국 투자에서 실패하는 이유는 그것이 부동산이던 주식이던 이유는 단 한가지 입니다
남이 한다니 무턱대고 따라하고 '남의 확신'에 내 돈을 태우기 때문입니다.
코스피지수가 폭락했다고, 아파트 급매가 나온다는 이유만으로 투기를 해서도(패닉바잉) , 공포에 투매를 해서도( 패닉셀링) 돈을 벌수 없습니다.
투자를 할때 가장 조심해야하는 3가지
이 투자를 통해서 정말 뼈저린 복기를 하고, 저는 투자에서 조심해야하는 3가지를 알게되었습니다.
- FOMO(소외 공포)의 덫: 남들이 사니까 나도 사야 한다는 불안감은 합리적인 의사결정을 방해합니다.
- 가치판단과 리스크 관리 부재: 내가 왜 이 물건을 샀는지 스스로 설명할 수 없고, 리스크 존재를 알지 못하니 시장이 조금만 조정받아도 공포에 질려 매도하게 됩니다.
- 조급함: 지금 빨리 뭘 해버려야 할것 같다는 감정적인 결정으로철저한 원칙 없는 투자는 자산의 증식이 아닌 소멸을 가져옵니다.
자본이 부족해도 돈을 벌어주는 3단계 투자 루틴
저는 첫 투자의 처참한 실패 이후,
딱 한 가지 원칙만 지켰습니다. '내가 확실히 설명할 수 있는 영역에만 투자한다.'
이를 실현하기 위해 제가 2년 동안 지킨 3단계 루틴은 다음과 같습니다.
① 비교 평가의 데이터화
단순히 "이 지역이 좋다더라"는 풍문은 배제했습니다.
투자대상의 가치를 공부했습니다
: 아파트의 가치는 곧 수요로 귀결됨을 배웠습니다. 그래서 수요가 있는 아파트인지 알기위해서 가치를 공부했습니다. 단지 가치를 알기 위해서 했던 일들은 힘들고 한편으로 지루했지만, 또 한편으로는 심플했습니다
1.위치 2.인프라 3.개별상품성
대장 아파트의 시세 흐름을 추적했습니다.
: 대장아파트는 그 지역 시세와 매수분위기를 가장 빠르게 반영합니다. 이 지역이 싼지 비싼지, 사람들의 심리는 어떤지 대장 아파트를 통해서 공부했습니다
그래서 “가치가 있는 지역의 아파트" 가 “ 대외적인 변수로 가격이 떨어지는 하락장”을 노려서 투자헀습니다
그리고 여기서 중요한 것은 오를 것 같은 아파트를 추격하지 않았습니다. 남들이 다 살때 추격매수하기 보다 지역이 하락장으로 공포에 빠질때 아직 비싸지 않은 지역, 물건이 많은 지역에서 매수우위자로 매매하려고 했습니다
전세가율과 입지 가치를 비교해, 가격이 시장 평균보다 저평가된 곳을 골라냈습니다.
: 전세가율은 자산기대 심리가 얼마나 많이 반영되었는지 확인할 수있는 방법입니다. 자산기대가 너무 많이 낀 비싼 투자대상보다 , 상대적으로 오르지 않은 투자대상을 선별했습니다. 다소 비싼 경우에도 투자가치가 있을 경우는 일시적 조정이 될 수도 있음을 알고 의사결정하였습니다
3개 이상의 후보에서 , 각 물건의 장단점을 정리, 비교해서 결정했습니다.
감정적으로, 특정 물건에 빠져서 투자하는 것이 아닌 , 비교와 데이터로 투자했습니다. 이를 통해 내투자의 확신을 얻고 돈을 벌어줄 수 있을때까지기다리는 투자를 할 수 있었습니다.
② 발로 뛰는 현장 검증 (임장)
데이터는 사람들의 감정을 반영하지 못합니다. 따라서 사람들이 좋아하는 수요를 지닌 지역인지 알기 위해 현장을 갔습니다. 주말이나. 퇴근후를 이용해서 현장을 찾았습니다.
- 지하철 역과의거리 , 상권의 모습, 동네의 경사, 학원가 분위기, 초등학교로 가는 보행 환경을 직접 몸으로 느꼈습니다.
*현장에서만 느낄 수 있는 ‘분위기’가 데이터와 일치할 때, 비로소 내 확신은 100%가 되었습니다.
③ '나만의 타점' 기다리기
내가 공부한 투자대상이 너무 비사지 않을때. 그리고 사람들이 하락할 거라고 생각 하면서 매물을 던지거나, 주저할때 그때가 바로 저의 매수 타이밍이었습니다. 대중이 비관할 때 저는 공부를 통해 쌓은 '확신'으로 매수 버튼을 눌렀습니다.
폭락장에서 '진짜 기회'를 잡는 법
5천만 원으로 시작한 투자가 10억으로 불어난 것은 제가 남들보다 똑똑해서가 아닙니다.
망할 뻔한 투자로 감정적인 투자로는 돈을 벌지 못한다는 것을 복기하고
가치와 가격에 대해서 설명할 수 있을때만 움직였고
이를 위해서 시간을 들여 공부하고 비교를 통한 자기 확신을 가지고 투자했습니다
지금 투자를 해야할지. 내집마련할 시기인지. 한번더 전세를 살아야할지 이러다가 집값이 더 오르거나 떨어질지 불안해하고 계신가요? 도움이 되지 않는 감정이나, 타인의 말에 기대는 의사결정을 하지 마세요
주식이든 부동산이든 투자대상이 바뀔 뿐 분위기에 편승하는 투자로는 절대 돈을 벌 수 없습니다
옆 단지가 오르니까 조급함에 문을 여는 투자는, 또는 떨어지길 기다리며 타이밍을 재는 것은 이번 코스피 폭락장처럼 예상치 못한 변수가 생겼을 때 가장 처참하게 무너지거나 기회를 잡지 못하게 될 것입니다
여러분의 '확신의 영역'은 어디입니까?
코스피가 6,300에서 5,000으로 떨어지는 것은 우리가 통제할 수 없는 영역입니다. 하지만 그 안에서 어떤 물건이 저평가되었는지 알아내는 것은 우리의 노력으로 통제할 수 있는 영역입니다.
남들 살 때 쫓아가서 망하는 인생을 반복하고 싶지 않다면, 지금 당장 공부를 시작하세요. 시장이 요동칠수록, 여러분의 '아는 영역'은 강력한 방패이자 무기가 될 것입니다.
공부가 확신을 주고 여러분들의 돈버는 투자를 지키게 해줄 것입니다
평범한 사람도 기준과 원칙으로 투자한다면 10억이라는 자산은 더 이상 꿈이 아니라 여러분의 현실이 될 것입니다.
투자란, 남을 쫓아가는 과정이 아니라 나만의 '확신의 영역'을 넓혀가는 과정입니다. 오늘 퇴근길에 여러분이 살고 있는 동네 혹은 꼭 살고 싶은 동네의 '골목길'을 직접 15분만 걸어보세요. 스마트폰으로 보는 데이터와 실제 현장의 공기는 확연히 다를 것입니다. 오늘 현장에서 무엇을 느끼셨는지 댓글로 알려주세요. 여러분의 첫 임장을 진심으로 응원합니다.
