공시지가, 보유세 인상?! 남 일이 아닐 수도 있습니다 [딩동댕2]

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서울 아파트 공시가 18.67% 급등…보유세 최대 56% 뛴다 - 노컷뉴스

3월 18일인 오늘 전국 공통주택 공시가격이 발표되었습니다. 공시가격 현실화 계획 수정방안에 따라 현실화율 69%을 반영하여 한 해 동안 시세 변화를 공시가격에 반영한 것인데요. 예를 들어 아파트 가격이 10억이다 하면, 공시가격은 6.9억이 되는 것입니다. 다들 예상한 것처럼 서울 공시지가 상승률은 18.67%로, 전국 평균 상승률인 9.16% 훨씬 웃돌 정도로 폭등을 했습니다.

상급지 지역 중에서도 누구나 알 법한 좋아하는 아파트들은 높아진 공시지가에 따라 보유세만 50% 이상 상승했습니다. 피부로 와닿지 않으실 수도 있지만 보유세로 환산해보면 원베일리, 신현대9차 같은 우리나라의 대장 아파트들은 1천만원 가까이 상승했습니다. 그에 반해, 상대적으로 외면 받고 있었던 노도강 (노원,도봉,강북)의 아파트들도 소폭 상승하긴 했으나, 실제 체감하는 금액은 몇 만원 수준으로 거의 오르지 않았습니다. 

보유세 그거 강남 아파트만 해당되는거 아니야?  혹은 이제 세금 때문에 아파트 더는 못사겠다 ㅠㅠ 투자나 내집마련으로 좋은 자산을 매수하려고 했던 분들은 박탈감이나 불안함을 느끼시는 분들도 있을 것 같습니다.

하지만 앞으로 어느 지역이더라도 공시가격, 즉 보유세를 제대로 계산하지 않으면 소중한 종잣돈, 보금자리를 한 순간에 잃을 수 있습니다.

집값 상승하면 좋은 거 아니야?

서울 아파트, 특히 상급지 아파트를 소유하고 있으신 분들은 '역시 아파트가 최고야' 라는 생각을 갖고 계실지 모릅니다. 최근 3년간 흔히 한강벨트라 일컬어지는 지역들의 상급지 아파트들이 지난 상승장의 전고점을 훌쩍 뛰어넘을 정도로 상승했기 때문입니다. 

또한, 그동안 잠잠했던 서울 외곽 지역의 아파트들도 거래량이 늘면서 상승하고 있습니다. 최근 5월 9일 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라, 다주택자 매물이 많이 나오고 있는데요. 많이 상승한 상급지 고가 아파트들은 세금 중과를 피하기 위해 매도하는 반면, 서울 외곽의 지역들, 대표적으로 노도강이라 불리는 노원구, 도봉구, 강북구는 대체로 거래가 많이 이루어지고 있습니다. 그 이유로는 15억원 이하로 절대적으로 가격이 싸 대출 규제 영향을 덜 받고, 특히 6억원 이하 아파트들은 저렴한 금리의 정부 대출 상품을 이용할 수 있어 거래가 활발히 이루어지며 신고가를 달성하고 있습니다.

물론 집값이 몇 억 올랐는데, 그깟 세금쯤 괜찮지 않을까 생각이 들 수 있습니다. 하지만 내집마련 혹은 투자를 하신 분들 모두 내 예산 안에서 가장 좋은 아파트를 매수하기 위해 갖고 있는 모든 종잣돈을 탈탈 털어 매수한 경우가 대부분입니다. 즉, 집 값이 아무리 많이 올랐어도, 세금에 대해 제대로 파악하지 않으면 울며 겨자먹기 식으로 매도를 해야할 수 있습니다. 

정말 그런 상황이 올까요?

보유세 계산, 해보셔야 합니다

지금 정부는 다주택자 뿐만 아니라, 비거주 1주택자한테도 강한 경고를 보내고 있을 정도로 집값을 잡겠다라는 의지를 강하게 드러내고 있습니다. '투기' 수요를 억제하고 집값을 진정시키겠다는 것인데요. 아직 구체화되진 않았지만, 양도세 이후에 보유세가 인상될 것임은 예정된 수순이라고 생각합니다.

여러분께서도 직접 계산해봐야 앞으로 감당해야 할 보유세를 명확하게 파악할 수 있습니다.

보유세는 크게 '재산세'와 '종합부동산세(종부세)' 2개로 나눌 수 있습니다. 

1️⃣ 재산세

모든 주택 보유자가 내는 기본 보유세로, 매년 7월 / 9월 두 번 나눠 납부합니다. 

[재산세 계산 방법]

• 과세표준 = 공시가격 X 주택공정시장가액 비율

     *현재 주택공시장가액 비율 : (1주택) 45% (2주택 이상) 60%

• 재산세 = 과세표준 X 세율

     *과세표준 0.1~0.4% (3억 이상 0.4%)

• 총 재산세 = 재산세 + 지방교육세 

     *지방교육세 = 재산세 X 20%

하지만 재산세는 상대적으로 부담이 크진 않습니다. 과표상한제도(상한5%), 세부담상한제(상한30%, 공시가 6억 초과)가 있어 크게 상승하기 어렵습니다. 무엇보다 주택수에 따라 중과가 되지 않고, 개별 주택 가격에만 반영하기 때문에 한번에 세금이 몇 백만원 이상 상승하기 어렵습니다.

2️⃣ 종합부동산세 (종부세)

고가 주택 또는 다주택자에게 추가로 부과되는 보유세로, 매년 12월에 납부합니다.

하지만 재산세와 다르게 주택수 별로 산정이 되어, 2주택 이상 다주택의 경우 중과가 됩니다. 아파트를 여러 채 소유한 경우 경우 재산세보다는 종부세 때문에 보유세가 크게 증가할 수 있습니다.

[종부세 계산 방법]

• 과세대상금액 = 공시가격 합산 - 공제비율

     *공제비율 : (1주택) 12억, (2주택 이상) 9억

• 종부세 과세 표준 = 과세대상금액 X 공정시장가액비율 

     *현재 공정시장가액비율 (1주택) 45% (2주택 이상) 60%

• 종부세 = 종부세 과세표준 X 세율 - 재산세 중복분

  *재산세 중복분 = 실 재산세 - (과세표준 총합 재산세 X 종부세 과세표준 상당 재산세)

• 총 종부세 = 종부세 + 농어촌특별세

  *농어촌특별세 = 종부세 X 20%

특히, 과세표준의 경우 금액 대 별, 주택수 별로 다르게 산정이 되는데요.

예를 들어 보겠습니다.

공시가격 10억 아파트 2채를 갖고 있는 사람이 공시지가가 30% 상승한다면 어떻게 될까요?

공시지가 가격이 30% 상승함에 따라 500만원 이상 상승했습니다. 아파트 가격에 따라 차이가 있을 수 있지만, 상대적으로 큰 부담이 아닐 수도 있을 것 같습니다. 그렇다면, 만약에 정책적으로 보유세 인상이 강해지면 어떻게 될까요?

과거엔 어땠을까

과거 문재인 정부 시절, 다주택자 보유세가 가장 높았을 때를 가정해보고 변화한 수치만 비교해겠습니다.

만약 아파트 상승 기조가 유지되며 과거 보유세가 가장 높았을 때만큼 오르면 어떻게 될까요? 공시지가 10억 아파트 2주택자가 과거 21년도의 보유세로 환산해보았습니다.

재산세도 상승하긴 했으나, 종부세가 큰 폭으로 상승해 4000만원 이상 오르게 됩니다. 아직까지 보유세에 대한 정확한 정책이 나오진 않았지만, 고가 주택을 몇 채 이상을 갖고 계신다면 몇 천만원, 몇 억의 세금을 납부해야 할 수 있습니다.

물론 세금이 오른 만큼 집값이 상승하기 때문에 보유하는 편이 나을지도 모릅니다. 하지만 좋은 자산을 갖고 있음에도 불구하고, 감당하지 못한다면 남들이 즐기고 있는 파티에 혼자만 찬 밥 신세가 될지도 모릅니다. 여러분의 소중한 종잣돈, 자산을 지키기 위해 꼭 보유세를 직접 계산해보길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)