안녕하세요,
지방투자 실전반에서
오늘도 한걸음씩 나아가고 있는
투자자 야채리입니다!
“투자자”라는 말이 어색하게
느껴졌었던 게 얼마 안 된 것 같은데..
시간이 흘러서
벌써 2호기를 하게 되었습니다. ㅎㅎ
요즘 정부 상황 등으로
애매한 종잣돈으로 지방투자를 할지
전략적으로 기다릴지를 고민하고 계실
동료분들께
조금이나마 도움이 됐으면 하는 마음에
지방투자 경험담을 남겨봅니다!!!
(2호기 투자후기 남길 수 있게
용기 주신 후추보리 튜터님 감사합니다.
그리고 같이 이번 달 달려준 보리조 러뷰🫶🏻)
(우리 튜터님이에효…♥)
[Part1. 지방투자를 결심한 계기]
이번 투자는 매수과정 후기 전에…
제목처럼 이걸 먼저 적어야 할 것 같아요.
진짜 매물 고민 뺨치게…
“방향성 고민”을 많이 했던 이번 투자였는데요!
(아마 진짜 많은 분들이 같은 고민
하고 계실 거라고 생각합니다.)
제가 어떻게 방향성에 확신을 가졌는지
먼저 적어볼게요!
(관련 없는 분들은 Part2로 고고!)
#####
25년 초에 서울 1호기를 마치고
종잣돈이 똑 떨어져서…
막연하게 다음 투자는 지방투자를
해봐야지 요정도 생각하고 있었어요.
그러다가 6월, 10월 규제와
수도권 시장의 급등을 경험하며
제 종잣돈이 넉넉하지 않았기 때문에
목표금액 달성을 위해서는 지방투자가
맞다는 판단을 했어요!
25년 하반기 월부에 복귀 하면서는
계속 지방으로 앞마당을 만들어
나가기 시작했습니다.
그러던 중 26년 1월에
감사하게도
첫 지방투자 실전반을 하게 됐어요.
당시 실전반 튜터님이신
포도링튜터님께 방향성 논의도 드리고,
같은 달 잔쟈니 튜터님께 “투자코칭”을 받고나서
1) 현재 보유자산
2) 종잣돈
3) 연 저축액
4) 대출 여력(신용)
5) 저의 투자 성향 및 마음가짐까지
꼼꼼히 검토 받은 뒤
지방투자에 대한 확신을 갖게 됐어요.
# 복기포인트: 이정도 개인적인 상황이 전달되야
정확한 방향성을 알 수 있다(코.칭.강.추)
.
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이렇게 쭉쭉 순탄하게 갔으면 좋았을 텐데
말이죠..ㅎㅎㅎㅎㅎ
때는 바야흐로
포도링튜터님 품을 벗어난.. 2월…
계속되는 대통령의 다주택자 때려잡기 멘션과
언론 뉴스들
그리고 굳건하게 지지해주던 남편의 멘탈도
같이 흔들리기 시작하면서….
물건을 찾아야 할 시점에
다시 방향성이 흔들리며
마음이 갈대 마냥….
정신을 못 차리기 시작했습니다.
투자자는 차가운 심장으로
흔들리지 않고 물건을 쏙쏙
건져내야 하는데…..
이미 제 마음은
치악산 출렁다리보다
더 흔들리고 있었어요…
으아아아아아아아아
그러니까 돌아보면
넘 좋은 매물들을 봤는데도
방향이 흔들리니까
투자가 제대로 안 되더라구요..
그러던 중 3월 열기를
들으면서 너바나님 강의에서
리스크를 계량화 해보라는
이야기를 해주셨어요.
그때부터 막연한 걱정만 하기 보다는
저의 시나리오를 그려보고
양도소득세, 보유세 등 최악의 상황으로
제가 감당 가능한지
체크를 해나가기 시작했습니다.
시나리오 1 “갈아타기” - 불가능
현재 서울 1호기는 보유한지 2년도 안 되었고
세입자도 낮은 가격으로
갱신권 쓴지 얼마 안된 상황이라
갈아타기가 불가능한 상황
(세입자가.. 저한테 원주 좋다고
영원히 거기 살라고 그랬어요…)
시나리도 2 “베타투자” - 가능
그럼 서울 1호기를 잘 지키면서
다른 베타투자를 해나가야 하는데…
저는 부동산투자도 겨우 하는
투자 문외한이었고…
그나마 주식에 관심 있는 남편은
종잣돈 줄테니까
저희 목표 수익률이 가능하냐니까
바로 줄행랑..^^
(덩치와는 다르게 간이 콩알ㅎㅎㅎ)
그랬을 때 내린 저희 부부의 결론은
이렇게 현금가치가
녹아내리는 상황에서 투자는 해야 하는데
우리 가족이 가장 잘 아는 투자는
“부동산”이다.
그럼 베타투자의 개념으로
소액으로 할 수 있는
주식, 코인, 지방부동산 투자 중
우리는 지방 부동산 투자를 하자는
결론을 내렸습니다.
그 뒤 걱정만 했던 세금도
계산기를 두들겨 보면서
리스크를 계산해 보기 시작했습니다.
보유세가 가장 걱정이 되는 부분이었는데
자산 자체가 크지 않아서
가진 물건을 팔아야 한다거나
그런 걱정까지는 할 필요가 없겠더라구요!
공시지가 현실화에 세율 5배까지;;;; 걸면서
우리 연 저축액으로 감당 가능한지를
두들겨 봤습니다.
최악의 경우까지..
10개의 시나리오를
그려본 거 같아요ㅎㅎㅎ
그리고 조정 지역으로 묶이는
상황을 가정하더라도
양도소득에 대한 세금을 많이 내는 거지
저희의 투자금을 잃는 상황은 아니기 때문에
제가 저평가된 선호도 있는 단지를 잘
매수한다면 적어도 돈을 잃지는 않겠다는
확신을 갖게 되었어요.
당시 도움이 됐던 워렌부핏 선배님 글
공유드립니다^^(보유세 시뮬레이터)
https://weolbu.com/s/M3X5diZGes
그리고 마지막으로
부족한 확신을 가지고 넣었던
첫번째 26년 3월 말 “매물코칭”에서
자유를향하여 튜터님의
투자 방향성에 대한 답변을 받고
(당시 매코 후기는 아래 part2에서ㅎㅎㅎㅎ)
드.디.어
걱정을 이제 그만 내려두고
물건에 집중하기로 마음을 먹었습니다.
돌다리를 아주
100번은 두드린 것 같습니다…^^
절대 돈 안 잃고 싶다는 저의 의지…
감사하게도 매물코칭을 받은 다음 달에
지방투자 실전반이 되었고…!!!!
투자금 범위 안에 들어오는 지역을
보내주셔서 후추보리튜터님과 함께
물건을 집중적으로
찾아볼 수 있게 되었습니다:-)
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그 돌다리를 두드리는 시간들 때문에
몇 번의 기회는 날아갔을지 모르겠지만
그 시간들 덕분에 지방투자에 대한 확신을
가질 수 있었고
이런 과정이 있었기에
또 보유해 나가면서도
흔들리지 않을 수 있다고 생각합니다.
과연… 제가 이 시간들이 없었다면
투자하고도 발을 뻗고 잘 수 있었을지
생각해보면 아마 아니었을 것 같아요.
걱정 인형인 제가 확신을 가질 수 있도록
도와주신 많은 튜터님들 진심으로 감사합니다!
# 복기포인트
* 잘한 점: 시간은 걸렸지만 리스크를 계량화하고 투자 방향성을 검토한 점
* 반성할 점: 두 달은 심했다^^ 이 정도로 고민 되면 그냥 빠르게 다시 투자코칭을 받자!
[Part2. 매수 확신을 갖는 과정]
지난번 1호기는 우당탕탕의 과정이었다면
2호기는 무조건 꼼꼼히 적정성 검토를 해서
하겠다고 결심을 했었는데요..!
이번 지방투자실전반에서
그런 부분들을 알려주셔서
놓치는 부분 없이 적정성 검토를 해볼 수 있었어요.
정말 후회가 없더라구요…ㅎㅎㅎㅎ
물론 이 투자의 결과는
몇년 뒤에 알 수 있겠지만현재의 제 실력과 상황에서
할 수 있는 최선의 선택이었다고 생각합니다.
그런 확신을 가질 수 있었던 건
실전 투자 프로세스를
빠짐없이 거쳤기 때문인 것 같아요.
####
계속 반복해 왔었던 건
매달 타켓 앞마당들 전수조사를 통해
저평가 단지를 뽑고
가서 매물을 봐 왔었고 1등을 남겼어요.
추가로 그렇게 다녀온 매물 사장님들
안면을 터 놓고,
주변 부동산에 또 워크인이나
전화로도 번호를 남겨두는 행동을 해왔었어요!
(방향고민 내 있었을지라도..
투자행동은 멈추지 않았습니닷!!!)
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그러다가 만난
매코 1번 물건..!
기존 만들었던 앞마당에서
투자금 부족하다고 매몰차게 짤 당한…
부동산이었는데 투자금이 붙어서
먼저 연락을 주셨더라구요..!
(감사합니다…)
물건 상태도 좋고,
무엇보다 전세가 껴져 있어서
리스크를 줄일 수 있었어요.
곧 갱신이라 2년뒤 매도까지 생각하면
조건도 괜찮은 상황..!
앞마당 분위기와
매물 가격 및 조건,
저환수원리 체크까지 하고 나니
이건 해도 잃지 않는 투자가 되겠다 싶더라구요.
하지만 제가 기존 투자코칭에서
선호도 있는 게 아니면
하지 말라는 가이드가 있어서 거기에 부합할 지는
조금 애매하다고 느꼈어요..!
그래서 기준점을 잡아야겠다는 마음으로
매코를 넣었습니다!!!
결론은 “통.과”
예에에에에!
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또 이렇게 끝나면 아쉽죠….?
ㅎㅎㅎㅎ
제 투자금, 제 상황에 적정하다고
판단해주셨지만..!!
이번 매코 받았던 이유를
다시 한번 생각해보고
이걸로 기준점을 잡고
저는 좀 더 확신이 가는 물건을
찾고자 떠나 보내주게 됩니다!
자향 튜터님께서도
제게 확신이 부족하다면
1개 정도 앞마당을 더 늘려보라는
가이드를 주셨어요~
(이 물건은 다다음날 가계약금 들어갔더라구요ㅎㅎ)
매코도 됐는데
왜 안 하냐는 남편의 아우성을 좀 들었지만….ㅠㅠ
저희 확신을 찾아
한번 더 힘을 내보기로 했습니다!!!
그렇게 이번 4월
지방투자 실전반에 몰입하며
앞마당도 늘리고 물건도 계속 찾고 있던 와중..!
기존 앞마당에서 연락주신
사장님222ㅎㅎㅎ
(감사합니다.. 감사합니다..)
직접 사장님 통해 매물을 본 적은 없었지만
매달 시세트래킹 하면서
제 돈으로 가능한 물건이 없는지
또 현재 전세 시장이 좀 어떤지
자주 여쭤봤던 사장님이었어요..!
※ 실제 가격과는 다름 주의
“지금 5.9에 나와있던 RR물건인데
5.7에 지금 가능해서 사모님 투자금에
들어올 거 같은데 보러 올래요?”
저는 그 전화를 받고 실전반 튜터님인
후추보리 튜터님께
말씀 드린 뒤 바로 다음날
해당 물건을 보러 달려갔습니다.
나중에 들어보니 몇몇 투자자한테 전화했는데
바로 보러 온 사람은 저 뿐이라고 하더라구요.
그래서 전세가 맞춰지면 저한테
팔아야겠다고 생각 하셨대요..!
(상술일지는 모르겠지만ㅎㅎㅎ
그래도 그 마음에 넘 감사했습니다!)
물건은 직접 보니 상태는 탑급이었습니다.
그리고 공실이고
매도자가 무리한 투자로 이자에
어려움을 겪고 있어서 빨리 털고 싶어하는
물건이었어요.
이미 다른 투자자가
가격 조정까지 했지만 불발이 되며 시간을 잡아먹어
매도자는 약간 조급해진 상황이었어요.
그래서 이 가격까지 내려왔던 거였죠..!
다만 제 투자금 안에 들어오려면
전세를 나와있는 시세보다
높게 빼야 했어요…
심지어 저는 등기도 8월에 가지고 와야 하는
조건도 달린 투자자였습니다.
(전세대출 반환이슈..^^)
하.지.만
현재 이 집주인의 충분히 급한 상황과
요즘 조금씩 돌기 시작한 전세 상황
그리고 물건의 상태를
생각하면 안될 것도 없다고 생각했습니다.
사장님께 제 조건과
저는 잔금이 절대절대절대 안 되서
동시계약을 원한다는 이야기를 던져두고
앞으로 적극적으로 전세 브리핑을 하시겠다는
답변을 받고 나서
다시 임장지로 돌아왔습니다.
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그렇게 저는
매수와 임대를 같이 준비하게 됩니다.
처음에는 빨리 연락이 올까..?
좀 반신반의한
마음도 있었던 것 같아요.
이틀 임장 끝내고 돌아온 월요일…
교통사고처럼 바로 받게 된
전세입자를 구했다는 연락…!!!!!
(뭐야 이렇게 빨리……?)
대신 제 생각한 금액보다
1천만원 깎아 달라는 연락을 받았어요.
두둥…. 이렇게 급하게..?
당황했던 저는 물건도 좋은데 왜?
원래 가격을 고수하는 악수를 두게 됩니…다
허허허허허허허
(1호기는 세낀 거.. 지방 임대도 처음…
이게 바로 경험 부족의 한계;;;)
사고는 치고 후추보리 튜터님께
연락을 드렸더니… 전세입자는
빠르게 판단을 한다는 튜터님의 피드백과 함께
다른 단지 매수로 틀었다는
비보를 들었습니다…. 흑
그리고 가게 된
열기의 강사와의 만남에서
지방투자에서의 가장 큰 리스크 중 하나는
“잔금을 치는 것”이라며
전세입자가 있다면
감당가능한 범위 안에서는
바로 잡아야 한다는
뼈 아픈 이야기를
용용맘맘맘튜터님께서 해주셔서…
다음 세입자는 무조건 무조건 잡겠다는
결심을 하게 됩니다!!
그러던 중 또 받게 된 사장님 연락….
“실수요자가 맘에 들어한다.
전세 맞추기 전에 가계약금 거는 거 어떤가요?
1-200만원 더 빼달라고 해볼게요.”
최근,
전화를 계속 돌려보니
실수요가 돈다는 느낌을 저도 받고 있던지라
우려하던 부분이긴 했는데
잔금이 안되는 저는 뚝심을 지키기로 했습니다.
(진짜 패기… ‘이 물건 아니어도 돼.’라는
마인드가 이렇게 사람에게 용기를 가져다 줍니다)
“사장님~ 제가 잔금이 진짜 안 되서
그건 어려울 것 같다.
사장님 능력으로 빨리 좀 부탁드릴게요.
전세도 맞추면
전세복비까지 받으실 수 있지 않나요~”
이렇게 말씀 드릴 수 있었던 건
물론 다른 물건들도 손에 있기도 했지만
사장님 단독 물건이라
다른 부동산에서 채가기 쉽지 않고
복비 쌍타를 치고 싶은 사장님
마음을 읽었기 때문이었어요.
(→ 그리고 이건 곧 사장님도 가능성이 보이기 때문에
이렇게 생각한다는 뜻!)
아… 물론
튜터님의 멘탈케어도..^^♥
.
.
.
이런 와중에
현재 실전반 임장지를 앞마당으로
계속 만들어가고
다른 앞마당도 동시에
전수조사를 하면서 이 물건에 대한
확신이 더욱 생기기 시작했어요.
이 과정에서 알 수 있었던 건
‘이 물건 싸다는 점’
그리고
'무엇보다 내 투자금으로 할 수 있는 것 중
가장 좋은 것이라는 점'
이었어요.
그게 제가 기존에 매코 때는
부족했던 확신을 가져다 주더라구요!
그러면서 전세입자가 구해져서
잔금 리스크만 헷지된다면
해봐야겠다는 판단을 내렸어요.
.
.
.
며칠 뒤ㅎㅎㅎ
전세손님을 구했다는 연락을 받았어요.
높은 가격이었지만
좋은 물건은
이렇게 빠질 수 있다는 거에 놀라기도 했고
내가 파악하고 있던 전세 흐름이
틀리지 않았다는 거에
뿌듯하기도 했습니다.
맘 급한 전세손님은 자리에서
계속 기다리고 계신다고 하더라구요.
(알고보니 같은 지역 선호도 상 단지
전세-전세로 넘어오는 손님 이었고
내논 전세는 반일만에 빠져 급히 움직이는 손님!
전세 수요가 돌기 시작..! )
사장님도 이 손님 놓칠까봐
제 전화를 안 놓는 상황…!
저는 급하게 튜터님께 연락을 드렸고
아이 하원도 제때 못 시키고…
사무실에 남아 가진 앞마당을 다시 싹 뒤졌습니다.
고 틈에 가격 조정을 조금 여쭤봤지만…^^
이미 전세가 맞춰진 상황에서는
씨알도 안 먹히더군요ㅎㅎㅎㅎㅎ
약간의 시간을 벌어두고
당장 현장으로 달려가기에는 시간이 부족해서
주변 부동산에 싹 다 전화를 돌립니다.
“사장님 5.8에 할 수 있는 물건 있어요?
투자금 1.5억에 할 수 있는 물건 있어요?”
15통 정도의 통화였지만,
이미 그 지역 매물을 다 털고,
새로 나온 물건들도 손바닥에 쥐고 있었던 제게는
확신을 갖기 충분했던 시간이었습니다.
(물론… 거인의 어깨도 빌렸습니닷 환경의 감사함…♥)
주변 거래되는 물건들도
진짜 많이 빠져야 2-300이라는 걸 알았기에
저의 최악의 리스크(잔.금.)를 헷지할 수 있는
이 최적의 매물을 놓치지 않고 잡기로 했습니다.
최종으로 저환수원리와
제가 할 수 있는 투자금으로 할 수 있는 것 중
가장 좋은 것인지를 점검하며
확신을 갖는 과정을 한번 더 거치고
검토의 검토~~~를 밤새 거친 결과
가계약금을 보내게 됩니다! (휴우ㅎㅎㅎ)
다행히 모국어조장님께서
특약을 미리리 정리하라고 해주셔서
갑작스러운 연락에도
금방 대비가 된 것도 있었어요:-)
(넘넘 감사합니다!)
그리고
제가 매코를 안 받고 할 수 있었던
이유 중에 하나는 매코가 통과됐던 물건과
같은 앞마당, 같은 생활권 내 물건이기도 했고
매코에 통과 됐던 물건보다
가치 레벨이 더 높은 단지인데,
투자금은 동일하게 들어갔기 때문이었어요.
그리고 무엇보다
저의 리스크인 잔금을 헷지할 수
있다는 점이었어요!
이렇게 저의 1호기에 비해서는 덜 우당탕이지만
지난주 토요일 매매-전세 동시계약을 하고
그래도 부족한 2호기 매수를
마무리 하게 됩니다🙂
다행히 가계약금 넣기 전에 전세를
운 좋게 맞추면서 2호기를 할 수 있어서
임차에 대한 경험치는 높게 쌓을 수는 없었지만
그래도 확실한 건 이 지역 시장 상황을
얼마나 빠삭하게 아느냐가
정말 중요한 것 같아요.
그에 따라서 기민하게
움직이면서 전세-매매 모두의 상황에서
유리한 우위를 가져갈 수 있는 것
같다는 생각을 많이 했어요!
또 모든 사장님이
실거주 > 투자자인 건 아니라는 것도
이번 투자에서 배웠습니다.
사장님을 내편으로 만드는 것도
정말 중요한 것 같아요.
# 최종 복기 Point
[잘한 점]
계속 물건을 찾는 행동을 멈추지 않은 것
(앞마당 1등 뽑고, 물건 찾고, 타켓지역 시장(전세/매매) 동향 계속 살피기)
1호기 환류(공급, 내 투자금으로 할 수 있는 것 중 가장 좋은 건지)
사장님을 내편으로 만든 점
두번째 전세입자는 놓치지 않은 점
특약 미리 준비한 점
[아쉬운 점]
가격 협상은 전세 맞추기 전에 미리미리 더 해두기
전세입자는 빨리 구할 수록 정신 건강에 좋다
(놓침 비용 발생ㅠㅠ 그래도 확신을 더 챙길 순 있었다..!)
[마지막으로]
이번 2호기를 준비하면서
투자는 확신을 가지는 과정이라는 생각도
많이 들었어요.
아무리 거인의 어깨를 빌려도
제가 확신이 없다면 투자할 수 없더라구요.
그런 확신을 가지기 위해서는
결국 내 스스로 투자를 위해 채워나가는 시간이
반드시 필요한 것 같습니다.
그 시간들이 확신으로 돌아오고
투자까지 이어질 수 있다는 걸
이번 투자를 통해 진심으로 깨달을 수 있었습니다.
고로 다음 투자를 위해서는
아직은 멈출 수 없을 것 같아요.
다음 저의 목표 달성을 위해
또 오늘도 나아가 보겠습니다!💙
아자아자!
[마지막 Thanks to]
다시 복기글을
읽어보니 정말
많은 튜터님들 부사님들의 도움과
동료들의 응원이 모여
제가 제가 2호기를 할 수 있었네요.
정말 감사합니다.
지투 28기 후추보리튜터님과
4월 함께 불태워준 보리즈
모국어 조장님, 아처님, 여행자뉼님, 당근거상님, 경자시님, 와이낫뚜잇님, 리아92님, 미집사님
지투 27기 포도링튜터님과
첫 지방 실전 함께 뽀개 준 포도링즈
해피율율 조장님, 낙숫물이님, 쇼요님, 오고가고님, 걸부님, 성장구루님, 빌리마리첸님, 이선장님
실전 28기 월천튜터님과
멈추지 않게 응원해준 시스테미들
떼아파파 조장님, 벨라권님, 또지또지규님, 윈터바이브님, 아라이이님, 몸마자키님, 루나마마님
강의와 코칭을 통해
성장할 수 있게 도움 주신 멘토님, 튜터님
너바나멘토님, 너나위멘토님,
주우이멘토님, 자음과모음멘토님
쟌자니튜터님, 자유를향하여튜터님,
용용맘맘맘튜터님, 김인턴튜터님,
재이리튜터님, 윤이나튜터님, 코쓰모쓰튜터님
미처 다 담지 못한
기초반에서 같이 굴렀던 수많은
동료분들
진심으로 감사합니다.
그리고
무엇보다 주말부부 상황 속에서도
귀한 주말 임장하라고 보내주면서 응원해준 내편
바쁜 투자자 엄마 품을
너무나도 그리워했을 내 아이
기다려줘서 감사합니다.
우리 1차 목표금액까지 얼마 안 남았다.❤️🔥
조금만 더 화이팅!
#투자 경험담, #실전 투자, #매수 후기, #임대 후기
