안녕하세요.
그릇이 큰 투자자가 되고 싶은 횰럽입니다♥️
4월말 신혼집을 매수하면서
처음 주택담보대출, 신용대출을 받아보았고
제가 미리 알았으면 좋았을 내용들을 정리해봅니다.
대출 받기 전 대출 가능 금액 확인 - 은행 대출 창구 또는 대출상담사님 활용
대출을 받기 전에 내가 얼마만큼의 레버리지를 받을 수 있는지 확인하려면
반드시 내가 대출이 얼마만큼 나오는지 확인을 해야합니다.
이 작업이 정교하게 진행되지 않으면 예산이 달라져서
내가 매수할 수 있는 아파트 단지를 다시 정리해야하는 불상사가 생길 수 있어요!
(네,,, 제가 그랬습니다🥹)
저는 부동산계산기를 통해서 이율, DSR을 입력해서 얼만큼 대출이 가능한지 확인을 했었지만,
제가 계산했던 금액보다 대출 상담사 분께 확인받은 대출가능금액이 훨~~씬 적었습니다.
'대출은 대출을 받았을 때의 시장 규제, 대출 상품별로 한도, 상환금액, 이자가 너무나 달라진다!'는걸 배웠는데요!
정확한 예산을 확인하기 위해서 반드시 은행창구나 대출상담사님을 활용해서 정확한 한도를 확인해 보시길 바래요!
대출상담 관련 소소한 팁
1. 대출상담사님 연락처는 어떻게 확인하죠?
저는 동료 분들께서 추천해주신 상담사 분께 연락을 드렸구요,
크게 아래 3가지 방법으로 상담사님 연락처를 받아보시면 됩니다.
- 동료 추천
- 부동산 사장님 추천
우리동네 대출 상담사 찾기 활용 : 바로가기 (https://www.findsr.kr/new1/search_user.html)
- 사이트에서 지역, 대출 종류, 대출 목적 등을 선택하고 [상담사 찾기]를 하시면 되세요!
2. 대출상담사님과 어떻게 상담을 받으면 되나요?
대출상담사님과 문자가 편하신 분은 문자로,
전화가 편하신 분은 바로 전화를 하셔도 되세요!
대부분 상담사님은 휴일, 시간대 상관없이 응대를 해주셔서
연락이 부담스러우신 분들은 문자를 보내놓으시면 답변을 주실 거에요!
상담이 불편할 것 같은 마음에 미루지 마시고 생각나실 때 바로 꼭 행동으로 옮기시길 바래요:)
3. 매수할 단지가 정해져야 상담을 받을 수 있나요?
아니에요! 대출상담사님과 통화하실 때에 세전 연봉만 말씀드리면 대략적인 대출 가능 금액 확인이 가능합니다.
만약에 배우자 명의로 대출을 받으실 예정이라면,
배우자의 세전 연봉만 알려드려도 다 상담해주십니다🙂
꼭 대출 당사자(차주)가 상담받지 않아도 됩니다!
물론 단지가 정해져야 정확한 상담이 가능하지만,
사전에 대출가능금액을 확인하는게 목적이기 때문에
세전 연봉만 정확히 전달드리면 됩니다!
4. 좋은 대출상담사님을 어떻게 고르나요?
아파트를 매수할 때 여러 단지를 보면서 매물을 비교평가하는 것처럼
최대한 많은 상담사님과 상담을 받아보시는게 좋습니다.
저는 대출 상담사님 5분께 상담을 받았는데요.
대출 가능 금액이 많이 나오는 게 제일 중요하겠지만,
이 분이 친절하신지, 응답이 빠르신지도 중요하게 봤어요!
상담을 받다보면 저랑 맞는 분인지 느낌이 올거에요.
최소한 3명 이상의 상담사님께 상담을 받아보세요!
그리고 친절하고 응대가 빠르신게 왜 중요하냐면,
대출을 받다보면 예상하지 못하는 일들이 생기더라구요!
이럴 때 빠르고 친절하게 응대를 해주셨던 상담사님이
역시 신속하게 대처를 해주셔서 정말 큰 도움을 받았습니다.
(지금도 너무 감사합니다😊)
주택담보대출(주담대), 신용대출 관련
1. DSR이 무엇인가요?
DSR은 '총부채원리금상환비율'로
내가 보유한 대출(주택담보대출, 신용대출, 마이너스 통장, 전세자금대출 등)의 연간 원리금 상환액을
연간소득으로 나누어서 계산하는 겁니다.
쉽게 말씀드리면
1) 대출 금액이 많으면 DSR이 높아집니다.
2) 대출 상환 기간이 길수록 DSR이 낮아집니다.
- 1억을 빌렸을 때 5년 동안 상환하면 원금을 1년 동안 2천만원 상환하는데, 20년 동안 상환한다면 원금이 5백만원으로 1년 동안 상환해야할 금액이 훨씬 작아지니까요 :)
3) 소득이 높으면 DSR이 낮아집니다.
- 1년에 상환하는 대출 원리금이 2천만원일 때 연소득이 4천만원인 사람의 DSR은 50%라면 연소득이 8천만원인 사람의 DSR은 25%로 줄어들겠죠?
연소득대비 과하게 대출을 상환해야하면 큰 부담이 될 수 있기 때문에
개인에게 너무 과도한 대출을 해주지 않기 위해서 DSR이란 제도가 생긴거에요 :)
2. 제1금융권, 제2금융권의 차이가 무엇인가요?
쉽게 말씀드리면 제1금융권은 은행법에 적용을 받는 시중은행, 인터넷 전문은행이고
제2금융권은 은행법이 미적용되는 증권사, 보험사, 저축은행, 협동조합 등이라고 생각하시면 되세요.
주택담보대출을 받을 때 제1금융권은 DSR 40%까지,
제2금융권 DSR 50%까지 대출을 받을 수 있습니다.
그렇기 때문에 대출 한도를 많이 받으려면 제1금융권보다는 제2금융권에서 대출을 받으시는게 좀 더 유리합니다.
3. 제2금융권에서 대출을 받으면 신용도가 더 떨어지는거 아니에요?
아닙니다.
법이 개정되어서 제1금융권과 제2금융권에서 주택담보대출을 받았을 때 신용도 하락에 큰 차이는 없습니다.
다만, 신용대출은 제1금융권보다 제2금융권에서 받았을때 신용도 하락이 크기 때문에
신용대출은 꼭 제1금융권에서 받으셔야 합니다.
4. 신용대출을 받고 주택담보대출을 받아도 되나요?
신용 대출을 받고 주택담보 대출을 받을 경우 주택 담보 대출 한도가 적어져서 불리해집니다.
DSR을 계산할 때 신용대출은 5년 / 주담대는 30년 상환으로 상환 기간을 계산하는데,
위에서 말씀드린 것처럼 DSR은 대출의 상환기간이 길수록 낮아집니다.
즉, 신용대출은 주택담보 대출보다 대출 상환 기간이 짧아서
DSR이 높아지기 때문에 신용대출보다 주택담보대출을 먼저 받으셔야 합니다!
(대출 가능한 나의 DSR을 신용대출이 다 잡아먹는다고 생각하시면 되세요^^)
정리하면, 신용대출을 천만원 먼저 받을 경우 주택담보대출 한도는 6천만원 깎일 수 있습니다.
같은 원금을 빌린다면 상환 기간이 6배 긴 주택담보대출이 더 DSR을 줄이게 됩니다!
따라서 한도 측면에서만 생각하신다면
신용대출 천만원 = 주담대 6천만원 이라 생각하시면 쉬우실 거에요!
6. 신용대출은 인터넷 은행이 더 잘나오지 않나요?
이거는 확답을 드리기가 어려운데요! 저의 경우는 아니였습니다.
인터넷 은행, 급여 받는 은행 모두 확인해 보시는 것을 추천해 드립니다.
저는 토스와 카카오뱅크에서 시중 은행 별 신용대출 한도를 비교한 것보다
급여를 받는 주거래 은행에서 신용대출 상담을 받았을 때 훨씬 더 이자율이 낮게 나왔습니다.
(주거래 은행이 거의 1% 낮게 나왔습니다😊)
반드시 온라인에서만 비교하지 마시고,
꼭 급여를 받는 은행 창구에 직접 가셔서 대출 한도, 이자율을 같이 확인해 보시길 바라겠습니다.
7. 주택담보대출을 받을 경우 소유권 이전 등기에 대한 법무사를 금융권에서 지정해주는 경우가 많습니다.
토지거래허가 구역에서 아파트를 매수할 때 토지거래허가 신청을 직접하시는 경우도 있지만,
대부분 법무사 분께 토지거래 허가 신청 업무를 대행하는 경우가 많으실텐데요!
이 때, 잔금일에 소유권 이전 등기까지 같이 진행하는 전제조건으로
수수료를 할인해주신다고 이야기 하시는 경우들이 있을 거에요!
만약, 주택담보대출을 받으셔야 할 경우 이럴 때 바로 Yes를 하시면 안됩니다!
금융권 지정 법무사가 없다면 소유권 이전 등기 업무를 부탁드려도 되겠지만,
금융권에서 지정한 법무사와 소유권 이전 등기를 해야할 수 있으니
이 부분은 꼭 미리 확인해 보시면 좋을 것 같습니다😊
8. 금융권에서 지정한 법무사가 소유권 이전 등기도 하는지 체크해보세요.
주택담보대출을 받고 아파트를 내 명의로 바꾸는 과정에는 아래 2개의 등기가 진행되어야 합니다.
1) 근저당 설정 등기
주택담보대출을 받고 나중에 등기부등본을 떼게 되면 근저당이 얼마 설정되어 있는지 볼 수 있잖아요.
이 부분도 그냥 진행하는 것이 아니라 아파트를 담보로 근저당을 설정한다는 “근저당 설정 등기”가 진행되어야 합니다.
저도 이부분은 이번에 처음 알았는데요!
대출 받으면 근저당이 바로 설정이 되는 것인줄 알았는데 근저당 설정 등기라는 것이 따로 있더라구요ㅎㅎㅎ
2) 소유권 이전 등기
매도인에게 잔금까지 주게되면 소유권이 바로 이전되는 것이 아니라,
법적으로 소유권을 갖고 오기 위해서 소유권 이전 등기를 해야합니다.
(우리가 흔히 등기친다! 라고 표현을 합니다 ㅎㅎㅎ)
그런데 금융권에서 지정한 법무사가 소유권 이전 등기를 함께하지 않고
근저당 설정 등기만 하시는 경우도 있더라구요!
대출 자서(자필서명) 하시는 날 담당자 분께 은행에서 지정한 법무사가 있는지 확인해 보시고,
은행에서 지정한 법무사와 일을 해야한다면 법무사님이 근저당 설정 등기, 소유권 이전 등기 모두 담당하시는지 확인해 주세요!
만약 소유권 이전 등기를 담당하시지 않을 경우
개별적으로 소유권 이전 등기를 담당해주실 법무사님을 찾아보셔야 하니 이 부분도 잘 체크하시면 좋겠습니다!
법무사님을 개별적으로 찾아보셔야 할 경우 제가 예전에 썼던 글 참고해 보시면 좋겠습니다:)
법무사님, 채권할인액이 잘못 나왔는데요? (계약 후 법무사와 일하는 방법 총정리)
그리고 금융권은 잔금일 전 차주(대출받는 사람)의 신용상태를 한 번 더 확인합니다.
대부분 직장 생활을 그대로 유지하시고 신용도에 영향을 미칠만한 별다른 일이 발생되지 않았다면,
처음에 상담을 받았던 금액으로 대출 한도가 그대로 나올텐데요!
그렇지만 갑자기 직장을 그만두는 것처럼 신용도에 영향을 미칠 수 있는 일이 발생되었다고 판단될 경우
대출 한도가 바뀔 수 있으니 이런 부분도 꼭 주의하시길 바랄게요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다🥰
생각/마인드/관계
힘들다고 고백하기 주저하는 나에게... (feat. 제주바다 멘토님 감사합니다.)
월부를 시작하고 회사 생활이 더 수월해 졌어요. (소소하지만 효과는 큰 2가지 방법)
첫 월부학교 3개월을 마무리하며,,, (2년간 못했던 1호기 했습니다.)
강의 과제 작성팁
출력하지 않고 강의 자료 정리하는 방법 (feat. 노션)
질문을 통해 성장하는 법 1탄 (feat. 좋은 질문이란?)
질문을 통해 성장하는 법 2탄 (feat. 질문 잘하는 방법)
경기도 구리시 카카오맵 단지(단지명, 연식, 세대수) 공유 [횰럽]
성남시 수정구, 중원구 (구성남) 카카오맵 단지(단지명, 연식, 세대수) 공유 [횰럽]
임장하면서 법정동, 행정동 실시간으로 확인하는 방법 [횰럽]
세입자가 되어보니 더 와닿는 매임 후 연락의 중요성 (매물임장 후 거절 방법 예시 공유)
실전투자 경험담
OMG!! 재계약 전 집주인이 저 모르게 대출을 받았어요 (feat. 보증금 상승 재계약시 확정일자 어떻게 받아야 하나요?)
