수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 연화지입니다.
요즘 보유세 인상 가능성까지 거론되며
‘매수’뿐만 아니라 ‘운영’ 적인 측면 또한 강조가 되고있는데요.
이에 보수적으로 보유세를 어떻게 계산해보면 좋은지
알아본 것들을 공유해보려고 합니다.
보유세란?
매년 6월 1일 기준 부동산 소유자에게 부과되는 재산세와 종합부동산세로 나뉘며,
보유세를 계산하는 식은 아래와 같습니다.
재산세 = 공시가격 x 공정시장가액비율 x 재산세율
공시가격은 매년 정부에서 공시하는 부동산 가격으로 현재는 시세의 약 70% 수준이고,
공정시장가액비율은 공시가격의 일정 비율만 반영하는 장치로 현재 60%(1주택자는 43~45%),
재산세율은 지역마다 차이가 조금씩 있는데 0.14~0.23% 정도입니다.
여기에 실제로는 지방교육세와 도시지역분 만큼 더해져서
최종 세금이 산출됩니다.
(지방교육세 = 재산세 x 20%
도시지역분 = 과세표준 x 0.14%)
보유세 인상 가능성
현재 보유세 인상 관련
이야기나오고있는 부분들을 정리해보았는데요.
공정시장가액비율 인상
시행령 개정으로만 조정이 가능하다보니 가장 언급이 많이 되고있는 공정시장가액비율은
문재인 정부 때 95%까지 인상했었고,
현재 60% → 80% 상향 검토중이라는 기사가 많이 보이는 것 같습니다.
2. 공시가격 현실화
현재 시세의 70%수준인 공시가격을 90%까지 끌어올린다는 이야기와
3. 재산세율 인상
재산세율을 해외 주요 도시 수준까지 올리는 가능성도 열어두고 있는듯 합니다.
이른바 ‘뉴욕식 1% 보유세’라고도 하더라고요.
이에 따라 보유세 인상 시 어느정도의 리스크인지
보수적으로 가늠해보고 대비해두는 것이
지금 시기에 해야할 행동인 것 같습니다.
실제 시뮬레이션
저는 현재 1호기 매도 후
1주택+일부 현금이 있는 상황인데요.
현재 보유하고있는 현금으로 추가 주택 매수하여 2주택을 보유하게 될 시
실제로 보유세 인상이 되면 세금이 얼마나 차이가 나는지
보수적으로 계산 후 돌려봤던 시뮬레이션입니다.
- 공시가격 : 70% → 90% 상향
2. 공정시장가액비율 : 60% → 95% 상향
3. 재산세율 : 0.23% → 1% 상향
4. 지방투자, 27년 현재시세 대비 20% 증가
이렇게 시뮬레이션을 돌려보니
연저축액, 보유세 이상의 수익, 시장상황 등을 고려했을 때
지금은 챗수를 늘리는 것보다 지켜봐야할 때라는 판단이 서더라구요.
물론 정말 보수적인 시나리오라
추후 발표되는 세금정책에 따라 방향이 바뀔 수도 있습니다.
저처럼 보유세 인상 가능성 소식에
다음 스텝이 고민되시는 분들께서는
스스로 계산해보면서
포트폴리오를 지키는 선택이 어떤 것일지
고민해보는 시간을 가져보시길 추천드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다🤍
