안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
계약 기간이 끝났는데 집주인이 나가라고 하지 않았다면 계속 살아도 될까요?
세입자 역시 계약을 끝내겠다는 말을 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 계약이 연장됩니다.
쉽게말해 집주인도 나가달라고 하지 않고 세입자도 나가겠다고 하지 않았다면 기존 계약과 같은 조건으로 계약이 유지되는 겁니다.
묵시적 갱신이 되면 보증금, 월세 같은 기존 조건은 원칙적으로 그대로 유지됩니다.
여기서 문제가 발생하는데요.
한쪽은 계약이 끝날 줄 알았다고 주장하고 다른 한쪽은 계속 사는 걸로 알고 있었다고 주장하면서 분쟁으로 이어질 수가 있습니다.
집주인이든 세입자든 계약 연장을 원하지 않는다면 자신의 의사를 미리 확실하게 전달해야 별다른 분쟁 없이 계약을 종료할 수 있습니다.
계약서 다시 안 써도 되나요?
묵시적 갱신은 새 계약서를 작성하지 않아도 효력이 발생합니다.
임대차계약서에 다시 사인을 하지 않았더라도 법적으로는 계약이 연장된 것으로 인정될 수 있죠.
다만, 전세자금대출이 있을 때에는 조금 다릅니다.
은행에서는 대출 연장 심사 과정에서 현재 임대차 계약이 계속 유지되고 있다는 사실을 확인할 수 있는 서류를 요구하기도 하는데요.
기존 보증금이나 월세 조건은 그대로 유지한 채 임대차 기간만 연장하는 간단한 형태의 계약서를 별도로 작성하기도 합니다.
계약 연장 안 하고 싶어요!
계약을 더 이상 연장할 생각이 없다면 법으로 정해진 기간 안에 의사를 밝혀야 합니다.
집주인의 경우
- 주택 : 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 상가 : 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
세입자에게 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통보해야 합니다.
세입자 역시 마찬가지입니다.
대학 진학으로 처음 자취를 시작했거나 사회 초년생 같이 부동산 계약 경험이 많지 않은 분들은 계약 기간이 끝나면 당연히 나가는 것으로 생각하는 경우가 많은데요.
아무 말도 하지 않고 있으면 계약이 연장됩니다.
계약 종료 후 이사를 할 계획이라면 집주인에게 미리 계약 종료 시점에 나가겠다는 의사를 전달해야 합니다.
언제나 증거를 남겨야 합니다.
실제로 분쟁이 생기면 가장 많이 나오는 말이 “저는 분명히 말했습니다."입니다.
전화나 대면으로 이야기했다면 나중에 입증이 어려울 수 있습니다.
집주인은 들은 적 없다고 하고 세입자는 이미 통보했다고 주장하면서 보증금 반환 문제로 이어질 수 있는데요.
가능하다면 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 통보를 해야 합니다.
언제, 어떤 내용으로 의사를 전달했는지가 남아 있어야 법적 분쟁이 발생하더라도 여러분의 권리를 제대로 보호할 수 있죠.
중간에 나갈 수 있나요?
묵시적 갱신으로 계약이 연장되었어도 세입자는 언제든지 계약 종료 의사를 통보할 수 있는데요.
그렇다고 해서 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 묵시적 갱신된 계약의 경우에는 세입자의 해지 의사가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 계약 종료 효력이 발생합니다.
계약 만료일이 2026년 5월 30일인데 묵시적으로 연장됐다고 예를 들어보겠습니다.
세입자가 2026년 6월 5일에 집주인에게 나가겠다는 의사를 전달했다면 3개월이 지난 2026년 9월 5일에 종료됩니다.
어떤 집주인은 이미 계약이 연장됐으니 계속 살아야 한다거나 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 주장하기도 하는데요.
세입자가 법으로 정해진 방식에 따라 적법하게 해지 통보를 했다면 계약은 정상적으로 종료되는 것이 맞습니다.
따라서 집주인은 원칙적으로 계약 종료 시점에 보증금을 반환해야 할 의무가 있죠.
집주인이 계속 보증금 반환을 미룬다면 해지 의사를 다시 한 번 남겨두는 것이 좋고 이후에도 반환이 이루어지지 않는다면 임차권등기명령 신청이나 보증금반환청구소송 등을 통해 법적 절차를 진행해야 합니다.
대부분의 문제는 미리 알고 준비하면 충분히 예방할 수 있습니다.
“괜찮겠지”하지 마시고 집주인과의 모든 대화는 기록으로 남기시기 바랍니다.
사소한 행동 하나가 여러분의 보증금과 권리를 지키는 강력한 증거가 될 수 있습니다.
비록 여러분의 집은 아니어도 여러분이 머무는 공간인 만큼 여러분의 권리를 제대로 지키시기 바랍니다.
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