'전세보증보험'vs'전세권설정' 뭐가달라요? [이십만키로]

안녕하세요 이십만키로 입니다.

열심히 임장다니고, 투자할 물건을 찾아

설레는 마음으로 투자를 검토하게 되는데요.

매매에서 끝나는게 아니라,

임대 즉, 전세를 놓는 임대인의 입장에선

전세입자를(임차인) 구하는과정이 남아있습니다.

전세보증보험과 전세권설정을

헷갈려하시는 분들이 있는것 같아

같이 살펴보고, 이 과정에서

주의해야할 부분에 대해

알아보도록 하겠습니다.

전세보증보험

'전세보증보험'이란 전세계약이 만료되었을때

임대인이 임차인(세입자)에게 보증금을 반환도록

보증해주는 제도입니다.

보증기관 (HUG, SGI)에서

보증금을 임차인에게 먼저 돌려주고,

기관이 임대인에게 보증금을 청구합니다.

세입자입장에선 귀한 전세금이

지켜질수있는 제도이기에

전셋집을 구하는경우에

'전세보증보험 가입하려구요~' 하고

전세보증보험을 통상 임대인에게

요구를 하게되는데요.

전세보증보험은 작성일 기준,

KB매매시세의 90%까지 가능합니다.

그럼,임대인입장에서

전세보증보험 어떻게해야할까?

첫째

우리집으로 들어올 임차인이

전세보증보험을 받을 수도 있다는 점을 고려하고

전세가를 희망하는만큼 높게 부르기보다

KB시세를 넘지않는 수준인지 확인해야합니다.

▶KB시세 확인하는 방법

예시로 가져온

마린애시앙의 일반평균가

(매매) 3억 8000만원

이기 때문에,

KB시세의 90%까지

전세보증보험이 가능하니

(전세) 3억 4200만원

이것이 상한선이 됩니다.

둘째

전세보증보험 가입에 협조하는경우

전세보증보험이 승인되지않을것을 대비해

특약을 사전에 협의해야합니다.

최근 깡통전세, 전세사기가 많아서

임차인에게만 유리한 특약이

인터넷을 떠돌고있는데

특약사항을 잘 확인하지 않으면

자칫, 전세를 놓을 기간은

한정적인데 전세보증보험 승인이 나지않았다고

돌연 전세계약을 하기로했다가

불발이되는 경우가 있습니다.

(우리들의 아까운 시간...)

▶특약 설정하는 법

정해진 특약은 없으나 임차인에게만

유리한 특약이 아닌지 살펴보셔야합니다.

[대응/특약]

전세보증보험 실행불가 시 전세계약은 무효로한다. (X)

임대인의 사유로 전세보증보험 실행불가 시 전세계약은 무효로한다. (O)

그외에,

일반적인 특약으로는

전세보증보험 가입시 발생하는 비용은 임차인이 부담한다.

임차인은 계약만료 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다.

임차인은 임대인의 주택임대차계약(전세,매매)을 위한 부동산 방문에 적극 협조한다.

전세권 설정

'전세권설정'이란 임대인과 임차인(세입자)가

상호 합의하에 설정하여

임대인에게 보증금을 돌려받지 못했을 경우

집을 경매로 청구할 수 있는 권리를 말합니다.

듣기만해도 무섭죠?

전세보증보험을 통상 가입하나,

전세보증보험을 가입할수없는 경우

전세권 설정을 요구하기도 합니다.

전세권설정은 전입신고를하여 확정일자를 받는

대응력과 거의 비슷한 효력이 있습니다.

즉, 전입을 하지 않아도

대응력이 생기기때문에

계약자와 거주가 다른 '법인/사택'인경우

전세권설정을 요구하는 경우 많습니다.

전세권설정은 만에하나 보증금을 못돌려받을경우

집을 경매로 넘길수있는 권리가

임차인에게 있다는것이 큰 특징입니다.

전세권설정은 보통 임차인이

법무사를 통해 위임하여 등기하며

여기서 발생되는 비용은 통상 '임차인'이 부담합니다.

(임차인이 필요해서 요구하는 것이니까요)

임대인의 입장에서는 유리하거나

득을 볼 이유가 없기에

세입자가 전세권 설정을 요구한다고하여

응해야할 의무는 없습니다.

그럼, 임대인입장에서

전세권설정 나쁜걸까?

전세권설정이되어있는 물건에 투자를 못한다거나

전세권설정을요구하는 세입자를 받으면 안된다거나

하지는 않습니다.

매수하는 상황에

물건가격이 너무 싸다거나,

시장상황에 따라

무리없이 전세를 맞춰야하는경우

투자를할때 나쁘냐 좋냐를 보기보다

내가 감당할수있는지 아닌지

감당했을때 실익이있는지 없는지

생각해보는게 더 중요합니다.

전세권설정으로 진행을해야한다면

물건의 상황파악을 잘하고

전세권설정에 대한 특약을 넣도록 합니다.

▶전세권 설정을 대응하는 방법

[팩트] 세입자가 부동산을 담보물로 하여 대출을 받을 수있습니다.

[대응/특약] 전세권을 *담보로하는 행위는 금지한다.

[팩트] 세입자가 제3자에게 전세권을 양도하고나, 전전세를 놓을 수있습니다.

[대응/특약] 임차인은 목적물을 제3자에게 임대하는 행위를 금지한다.

만약 세입자의 전세권설정에 동의를 하게된다면,

등기부동본상에 세입자의 이름이 기재됩니다.

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전세권을 담보로하는 행위

'전세권 근저당권설정'

위의 첫번째 특약에

전세권을 담보로 대출을 못받게 되어있는데,

세입자가 전세자금대출을 받는 금융권에 따라

'전세권'에 근저당권을 설정하기도 합니다.

(집에 대한 근저당권이 아닌,

'전세보증금'에 근저당을 설정하는 것입니다.)

이런경우, 임차인이 대출을 실행할 기관에

문의를하여 확인하시기를 권장합니다.

정상적인 경우, 전세입자가 나가면서

말소가되는 건입니다.

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임대인의 입장

저희가 투자를 하는 상황에서

위험과 위기가 무엇인지 파악을 함으로

안전하게 투자할수있고

남들이 위기로 보는것을

잘 활용하여 수익으로

얻을 수도 있습니다.

임차인의 입장

반대로,

저희의 임차인분들 역시,

내가 살아가는 터전이기때문에

그만큼 소중한 보증금을 지키기위한

요구라는것으로 받아들이고

'세입자가 불안해서 이런걸 요구하는구나~'

이 마음을 잘 헤아려

모두에게 안전하고, 만족스러운

계약을 하셨으면 좋겠습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.