[초이's 압축 임보 시리즈] 5편. 시세지도와 시세그루핑편

안녕하세요.

언제 어디서든 반짝이고픈

럭셔리초이 입니다. 

[초이's 압축임보시리즈]
👉 1편 개요와 인구편 

👉 2편 직장과 교통편 

👉 3편 학군과 환경편

👉 4편 공급과 생활권편

1~4편에 이어서 오늘은 

시세지도와 시세그루핑에 대해서

이야기 해보겠습니다. 

먼저 시세지도를 그리기 전에 꼭 해야 할, 

핵심입지요소 정리부터 말씀드릴게요.

시세지도는 지도 위에 

주요 단지들의 시세를 올려 놓고,

저평가된 단지는 어디인지,

어떤 단지를 투자로 우선 고려할지에 대해

생각을 정리하는 장표이기 때문에

임보에 있어서 정말 중요한 부분입니다. 

때문에 시세지도를 그리기 전에

저는 해당 임장지의 입지 요소 가운데

어떤 요소가 가장 중요한지에 대한

생각을 미리 정리해 놓고, 시세지도를 그리는데요.

이렇게 미리 정리를 하는 이유는

헷갈리지 않기 위해서 입니다. 

사실, 단임 or 전임을 하면서

개별단지의 선호도를 파악하다 보면

자잘한 선호요인들(연식이나 세대수, 초등 배정 등등)이

선호도에 중요한 기준이 된다는 생각이 

드는 경우들이 종종 있는데요.

하지만, 그런 기준들보다 더 앞서서

해당 지역에서 가장 중요한 핵심입지요소가

무엇인지를 정리해 두고 기억해두면, 

시세지도를 그리다가 

헷갈리는 순간에 기준점을 똑바로 찾고

생각을 정리해 볼 수가 있어서 좋은 것 같습니다!!

그럼, 시세분석 파트를 함께 살펴볼게요.  

저는 시세지도를 그리기 전에 

해당 지역에 대한 가격 감을 잡기 위해서

몇 가지 데이터를 확인해 봅니다. 

먼저 랜드마크 아파트를 

지도위에 올려서 

어떤 지역이 선호도가 높은지

확인해 보는 과정을 거칩니다. 

(아실 실거래 Top 단지 기준)

이렇게 파악한 선호단지들을 바탕으로 

이 지역에서 사람들이 좋아하는 곳과

좋아하는 이유를 작성해 보고,

기존 앞마당과 비교해서 가격 레벨이

어떤 지에 대한 생각도 정리해 봅니다. 

다음은 랜드마크 아파트들의

가격 변화도 함께 살펴 봅니다.

아실에서 실거래 최고가 단지를 검색할 때,

기간 설정을 5년 단위로 해서 

(지방은 3년 정도로…)

선호도가 어떤 단지 or 생활권에서 

어디로 옮겨갔는지 살펴보고, 

나름의 해석도 덧붙여 보면서

지금 이 지역에서 

사람들의 선호도가 어떻게 형성되고 있는지

크게 크게 살펴보려고 합니다. 

이제 본격적으로 시세지도를 살펴볼게요.

시세지도를 예쁘게 그리는 것보다

훨씬 더 중요한 것은

가격에 대한 생각을 쓰는 일인데요.

(왼쪽 핑크 기둥 부분)

그래서 저는 지도 옆에 

생활권을 선호하는 이유를 

정리해서 작성하고, 

해당 생활권의 가격 특징도 

간략하게 작성해봅니다. 

그리고, 생활권 내에 있는 단지들을

상/중/하로 나누어 그루핑을 해보고

투자 관심단지에는 별도의 표시를 합니다.

* 그리고, 투자 관심단지를 

선정한 이유에 대해서는 지도 위에

별도로 표시를 해놓구요.

기둥 하단부에는 

해당 생활권의 입지 등급을

정리해서 작성하고, 혹시 

놓치는 부분은 없는지, 

생활권 내에서 가격을 결정하는

선호요인은 무엇인지도 기록해 봅니다. 

사실 이렇게 생각을 정리할 때, 

가장 어려운 부분이

“내 생각이 틀리면 어쩌지?”

하는 걱정되는 마음인데요.

맞든 틀리든 상관없이

작성을 해보는 것이 너무 중요합니다. 

기록을 해두어야, 나중에 질문도 하고,

다른 사람들과 생각도 비교하면서

투자 인사이트를 조금씩 다듬어 나갈 수 있으니까요.

시세지도를 그리면서 했던 생각들은

추후에 매임을 하는 과정에서 

생각이 바뀌기도 합니다. 

최저 호가를 기준으로 했기 때문에

실제 투자 가능한 물건의 가격대가 달라져서

결론이 바뀌기도 하구요.

그러니, 너무 정답을 찾으려 하기 보다는

생각을 정리해보는 것에 초점을 

맞추어서 많이 해보시기를 추천드려요~!!!

마지막으로 시세그루핑입니다. 

저는 시세그루핑을 할 때, 

해당 임장지에서는 어느 가격대의 매물을

집중적으로 매물 임장을 해야

좋은 투자 후보를 선정할 수 있을까?

를 살펴보려고 하는데요.

그래서 다음 3가지에 대한

생각을 많이 해보는 편입니다. 

1. 해당 임장지의 대장단지가 싼가 비싼가?
대장단지가 싸다고 생각된다면

대장단지부터 아래로 내려오면서

좋은 것부터 우선하여 봐야 하는 지역

이라고 생각하고, 위에서부터 뒤집니다. 

2. 매매가가 모여있는 가격대는 어느 정도?

그리고, 해당 지역에서 유난히 

비슷한 매매가로 묶여있는 가격대가 있는데,

그 가격대에서는 선호도와 가치 간에

왜곡이 있을 확률이 높습니다. 

어떤 이유인지는 시기마다 지역마다 다르지만

어쨌거나 특정 가격대에 단지가 많으면

그 안에서 선호도가 엉켜 저평가인 단지가

존재할 가능성이 높기 때문에 잘 살펴보려 합니다. 

3. 투자금을 고려했을 때 우선으로 보아야 할 단지는?

시세그룹핑을 하면서 

전세 가격도 한 번 더 체크를 해 보는데요.

그리고, 예를 들어서 

매매 12억/전세7억대인 단지와 

매매 10억/전세5억대인 단지가 있다면

같은 돈으로 할 수 있는 후보 중에서 

어떤 가격대 단지를 더 우선으로 볼지

생각을 정리해 볼 수 있습니다. 

이렇게 시세지도를 그리면서,

시세그루핑을 하면서 

매물임장을 진행할 단지들을

잘 선정해보시면 됩니다~!!!

그러면, 

다음 번에는 👉 단지분석을 

설명드리러 오겠습니다 :)

임보 화이팅하세요 ♡