안녕하세요 리치드리머입니다.
지난 24년 11월 1호기 투자 경험에서 잘한 점들과 잘못한 점들을 돌아보고 다음 투자에 적용할 점을 정리하여 2호기 투자시 반드시 적용하고 행동으로 옮겨야 겠다는 생각으로 1호기 복기글을 쓰게 되었습니다.
<1호기 투자 당시의 시장상황>
먼저 향후 3년간 공급이 부족한 전주와 울산의 상위생활권 선호단지들부터 가격이 평균 1억 이상 치고 올라가기 시작했습니다. 역시 지방은 안된다는 생각에서 지방이라도 공급이 부족하면 전세가가 오르고 그 전세가가 매매가를 밀어올린다는 말을 믿을 수 있었던 시기였습니다. 그러기에 가지고 있는 앞마당 중에서 아직 매매가가 반응하지 않은 지역을 투자 우선순위로 고려해야 겠다는 생각이 들었습니다. 저는 투자금이 많지 않았기 때문에 그동안 주로 소액투자가 가능한 광역시와 중소도시들을 중심으로 앞마당을 만들었는데 특히 첫 투자이고 잔금 대비가 안되는 만큼 안정적이면서도 잃지 않는 투자를 가장 우선 순위로 고려했었습니다.
그래서 우선적으로 고려했던 앞마당이 울산이었습니다. 1호기 투자 시점이었던 2024년 10월~11월은 공급이 부족한 지역들을 중심으로 매매가 상승흐름이 오기 시작하였는데 공급이 먼저 부족구간에 접어든 전주의 경우 가장 먼저 전세물량 소진으로 인한 전세가 상승과 더불어 전세가가 매매가를 밀어올리는 본격적인 상승장을 맞이하고 있었고 그 다음으로 울산 역시 공급물량이 부족하여 전세가가 조금씩 꿈틀되던 시기였습니다. 울산 남구와 울산 중구의 경우 는 전세가 소진되어 없다보니 실거주 위주의 거래가 활발해진 선호단지들을 중심으로 매매가가 상승하기 시작했고 투자금이 벌어지는 구간에 접어들고 있었습니다.
그 다음 위상이었던 북구와 동구도 랜드마크 단지들까지 1억 이상 상승흐름이 이어지고 있었지만 랜드마크보다는 선호도가 떨어지지만 거주수요가 있는 단지들의 경우 아직 흐름이 오지 않았고 전세물량이 줄어든 상황이었습니다.
그래서 이미 가격이 올라 싸지 않다고 생각했고 투자금 범위에 드는 단지 중에 선호도가 있는 단지가 많지 않았던 울산 남구와 중구를 대신하여 위상이 상대적으로 떨어지고 덜 좋아도 아직 저평가 구간이고 선호도 있는 단지도 투자금 범위에 들어갔던 북구와 동구를 투자 우선순위로 고려해야겠다고 생각했습니다.
투자후보로 선정했던 단지는 총 5개 단지였습니다.
A단지 25평(호가 : 3.4/2.4 -> 실거래가 : 3.25/2.8)
-> 가장 선호도가 있는 단지였으나 투자금 범위 벗어나 투자 후보 제외
B단지 34평(호가 : 3.3/2.7 -> 실거래가 : 3.25/2.8) => 최종 투자 검토 단지 선정
C단지 29평(호가 : 3.0/2.3 -> 실거래가 : 3.05/2.6)
-> 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남
D단지 28평(호가 : 3.1/2.55 -> 실거래가 : 3.08/2.55)
-> 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남, 투자 후순위 단지로 제외
E단지 34평(호가 : 3.9/3.2 -> 실거래가 : 3.88/3.2)
-> 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남
A단지는 투자후보로 검토했던 단지들 중 가장 가치가 있었지만 전세가가 낮게 끼어 있었고 투자금이 5천만원밖 에 없었기 때문에 미리 투자후보로 제외를 했었습니다.
그 다음 순위였던 B단지는 울산에서는 외곽이지만 북구 내에서 중간 선호도를 가진 준신축 단지로 대단지에 커뮤니티도 잘 되어있어 북구내에서는 실거주수요가 풍부하고 전세수요도 많을 것이라 생각하여 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지라고 생각하고 투자 우선순위로 검토하였습니다. 그러나 협상과정이 매끄럽지 않았습니다. 우선 제가 원하는 매수가로 조정이 되지 않았고 보일러 교체시 수리비를 매수자가 부담해야 한다는 특약이 발목을 잡았습니다. 특약조건이 저에게 불리하다고 생각했고 특약을 조율하는 과정에서 부동산 사장님에게 감정적으로 대응하게 되면서 결국 그 단지에 투자하지 못했습니다. 보일러 수리비를 부담하더라도 편익과 비용을 고려했을 때 편익이 더 큰 가격 조건이었는지 고려해보지 않았었고 부동산 사장님과의 관계를 중요하게 생각하지 않았던 점, 그리고 보일러 수리비를 통한 가격 협상을 좀더 적극적으로 했더라면 어땠을까 하는 생각이 들었습니다.
복기 포인트
- 협상과정에서 편익과 비용을 고려해서 비용이 든다고 피할 게 아니라 비용을 지불할 만큼 큰 편익이 있는지 깊게 생각해보기
- 매도자, 부동산 사장님과 협상과정에서 감정적 대응보다는 이성적으로 판단하고 행동하기
우선순위 단지가 날라가고 후순위로 고려했던 C와 E단지도 원하는 매수가를 던지고 협상을 시도했지만 결국 조정이 되지 않아 역시 매수로 이어지지 못했습니다. 미리 현장에 나가 적극적으로 매물을 털거나 일잘러 사장님을 찾으려하지 않고 네이버부동산에 나와 있는 매물로만 매물을 보고 협상을 하려고 했던점이 아쉬움으로 남습니다. 그렇게 다음 앞마당으로 투자후보를 검토하고 계약을 진행하던 와중에 제가 투자금이 1억이나 들어서 도저히 투자로 접근이 어렵겠다고 생각했던 A단지의 전세 실거래가가 4천만원 상승한 가격으로 거래되면서 투자금이 줄어드는 상황이 발생했습니다. 알고보니 동료분이 한 투자였는데 매매가는 쌌지만 전세가도 워낙 낮게 거래되고 있어서 적지 않은 투자금으로 투자자 진입이 쉽지 않은 상황이었음에도 투자자가 받아줄 만한 급매물과 전세 물량도 거의 소진되어 없는 상황이었습니다. 주변 단지의 전세물량도 거의 없는 상황이라 전세 세팅하기에는 오히려 유리한 상황이었고 생활권 내에서 가장 선호하는 단지임을 고려했을 때 거래되는 전세가가 말도 안될 만큼 저렴했었습니다. 동료분은 그 시기에 용기를 내어 매수했고 시장상황에 적정한 전세가를 설정하여 소액투자금으로 전세세팅까지 할 수 있었습니다. 호가와 실거래가를 보고나서 움직이지 말고 사전에 전화임장을 한번 더 했거나 미리 현장에 한번 더 갔더라면 내가 기회를 먼저 잡을 수 있지 않았을까 하는 생각이 들었고 투자후보를 너무 내 투자금에 딱 들어 맞을만한 단지들만을 투자후보에 담지 않았는지 다시 한번 생각해보는 계기가 되었습니다. 그래서 투자금 + 5천만원까지 투자후보로 고려해야 한다는 말씀이 이해가 되는 시간이었습니다.
복기 포인트
1. 호가와 실거래가를 보고 나서 움직이지 말고 전화임장과 매물임장을 통해 미리 현장에 나가 적극적으로 매물을 털며 일잘러 사장님 찾기!
2. 투자금 범위를 지나치게 보수적으로 잡지 말고 투자금 + 5천만원 까지 투자금 범위를 넓혀서 투자후보를 넓게 보기!
울산 다음으로 투자 후보로 검토했던 앞마당은 김해였습니다. 그 이유는 일시적인 과공급이 있기는 하지만 울산처럼 향후 3년간은 공급이 부족해 지는 지역이었고 주변 도시였던 부산과 창원의 공급도 향후 3년간 부족구간으로 줄어들면서 리스크가 줄어드는 도시였고 생활권별 랜드마크 단지들 가격자체도 아직 전저점에 머물러 있어 안전마진이 크고 잃지 않는 투자가 가능할 것이라고 생각했습니다.
울산도 날라갔다는 생각에 조급함을 느꼈던 저는 내가 할 수 있는 투자금으로 가장 좋은 단지를 할 수 있으면서 좀더 앞단에 있는 지역에서 투자기회를 잡아야 되지 않을까 하는 생각에 김해에서 투자 후보를 검토해 봐야 겠다는 생각을 했던 것 같습니다.
김해에서 투자후보로 검토했던 단지들은 총 4개 단지였는데요
F단지 34평 (호가: 3.6/2.9 -> 실거래가 : 3.48/2.9)
=> 잔금 리스크, 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남
G단지 34평 (호가: 3.5/2.9 -> 실거래가 : 3.44/2.94) => 최종 투자 검토 단지 선정
H단지 34평 (호가: 3.6/3.0 -> 실거래가 : 3.5/2.8)
=> 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남
I단지 34평 (호가 : 3.4/2.7 -> 실거래가 : 3.25/2.7)
=> 가격 협상이 안되어 투자금 범위를 벗어남, 투자 후순위 단지로 환금성 떨어져 제외
김해의 선호도 상 신축단지들의 경우 투자금이 1억 이상 필요했고 잔금도 안되었기 때문에 투자후보로 검토할 수 없었고 선호도 중상 생활권의 선호단지부터 투자 후보로 검토하기 시작했습니다.
F단지의 경우 선호도 중상 생활권 내에서 선호도가 가장 높은 단지여서 우선순위로 고려했었는데 빈집이었고 수리가 필요했으며 잔금을 해야 할 수도 있는 물건이었습니다.
그 다음으로 고려했던 G단지는 연식은 F단지보다는 떨어지지만 중심상권과 인접하고 선호 초,중학교를 보낼 수 있어 실거주수요가 높고 환금성이 높았던 단지로 투자금이 6천만원으로 투자범위를 벗어났지만 주인전세 물건으로 가격 조정도 가능한 물건이어서 적극적으로 가격 협상에 들어갔습니다. 그 다음 후순위로 고려했던 H단지는 가격 협상이 원하는 대로 이루어지지 않았고 I단지는 선호도가 빠지고 환금성이 좋지 않아 투자 후보에서 제외하였습니다. 이에 G단지 물건에 대한 협상을 진행하여 매매가를 600만원 네고하고 전세가격을 400만원 올려서 결국 원하는 투자금에 맞춰 주인전세 계약 체결로 1호기를 할 수 있었습니다. 또한 김해는 2개월 뒤 일시적인 과공급이 예정되어 있어 리스크 대비가 필요했고 임대기간을 조정해야 겠다는 생각이 들었습니다. 집주인 분께서는 임대기간 연장 요구에도 흔쾌히 응해주셔서 임대기간도 2년에서 3년으로 연장하여 1호기를 마칠 수 있었습니다.
저환수원리를 충족하면서 내가 감당가능한 범위에서 할 수 있었던 가장 좋은 물건에 투자를 했다는 점에서 의미가 있는 경험이었습니다.
<1호기 및 투자 검토 단지들의 현재 매매/전세>
먼저 울산의 투자 검토 단지들을 보면 투자로 검토했던 모든 단지들이 평균 4천만원 이상의 수익을 거둘 수 있었습니다. 심지어 울산 동구의 선호도 떨어지는 단지 조차 공급부족과 전세난으로 인해 전세가가 매매가를 밀어올리면서 가격이 상승하는 모습을 볼 수 있었습니다.
다음으로 김해의 투자 검토 단지와 1호기의 현재 시장을 보면 그래도 울산 만큼은 아니지만 평균 2천만원 정도의 수익을 거둘 수 있습니다. 1호기의 경우 평균인 2천만원 정도의 수익이 가능하고 전세가도 하락하지 않고 안정적으로 방어가 되는 모습을 보이고 있습니다. 원칙과 기준을 가지고 저환수원리에 맞는 단지에 투자를 하면 잃지 않는 투자가 가능하구나를 느낄 수 있었지만 먼저 검토했던 울산의 단지들이 더 높은 수익을 올리고 있다는 점을 고려해볼때 인구수요가 더 많은 울산의 선호도 있는 단지들을 좀 더 검토해 봤더라면 하는 아쉬움이 남았습니다.
<앞마당에서 놓친 기회들>
투자로 검토하지 않았던 다른 앞마당의 선호단지들을 살펴보니 이미 올라서 싸지 않다고 생각했던 울산 중구와 창원, 그리고 울산 동구에서 투자후보보다 높은 선호도가 있는 단지는 아래와 같이 같은 시기 김해를 바라보고 투자를 실행했을 때 조차도 투자기회를 열어주고 있었습니다. 투자할 수 있는 앞마당을 퉁쳐서 보지 말고 상위 급지이고 투자금범위에 들지 않더라도 단지를 개별적으로 뜯어봐서 현장에서 가격을 만들 수 있는 물건은 없었는지 적극적으로 찾아다녔다면 더 좋은 가치의 물건에 투자 기회를 잡았을 것이고 지금보다 2배 이상의 수익을 가져가면서 갈아탈 물건의 가치도 바뀌었을 것입니다.
<1호기 투자 전체 복기>
잘한 점 : “기준과 원칙에 맞았던 투자”
투자코칭이 중단되어 투자후보물건에 대한 코칭을 받을 수 없었던 상황에서도 투자검토 선정 전에 항상 저환수원리에 맞는 단지인지를 검토 후 진행했었고 단지의 선호도를 잘 파악하고 있었기 때문에 투자후보들에 대한 확신을 가질 수 있었습니다. 원칙과 기준을 가지고 내 상황에서 할 수 있는 가장 좋은 단지를 선정하여 투자라는 행동을 했다는 점이 앞으로 시장에서 살아남는 데에 귀한 경험을 했다고 생각합니다.
아쉬운 점 : “너무 안전하게만 투자 하려고 했습니다”
다만 아쉬웠던 점은 리스크를 지나치게 고려해서 너무 안전하게 투자를 하려고 했던 점이었습니다. 정확히 내가 감당할 수 있는 금융비용이 얼마인지 알아보는 시간을 갖지 않고 대략적으로만 계산해서 잔금을 쳐야하는 물건, 월세가 낀 물건, 전세가 낮게 끼어 있는 물건 등 접근이 어려울거라 생각했고 물건 상황을 깊게 파고들어가 기회를 잡아보려고 하지 않고 세낀물건이나 주인전세 등 투자난이도가 낮은 물건 위주로 투자후보를 골랐던 점이 지금 생각해 보면 아쉬웠던 것 같습니다. 그리고 투자범위를 좀 더 넓게 잡았으면 하는 아쉬움도 있었습니다. 울산과 창원에서도 선호도가 높았던 단지들에 분명 기회가 있었음에도 투자후보로 검토하지 않았던 점과 그리고 협상과정에서 편익과 비용을 고려해서 편익이 더 컸음에도 비용을 감수하고 실행에 옮기지 못한 점. 그리고 현장에서 좀더 물건을 털어보지 않고 가지고 있는 물건에서만 투자의사결정을 한 점도 아쉬운 부분이었습니다.
하지만 이런 아쉬운 점들을 복기하면서 향후 2호기 투자시 앞으로 어떤 점을 지속해나가고 어떤 점을 보완해야 할지 정리할 수 있었고 앞으로 투자시장에서 오래 살아남기 위한 하나의 과정으로서 그 의미가 컸던 경험이라고 생각합니다.
<앞으로 적용할 점>
- 감당 가능한 금융비용 정확히 계산해보기
- 투자 범위 넓게 바라보기 : 보유 투자금 + 5천만원 까지, 그리고 투자 검토 물건보다 더 선호도가 높은 단지의 물건, 한 단계 상위 급지나 생활권의 단지들까지 검토하기
- 전화임장, 매물임장을 통해 현장에 자주 가고 나의 비즈니스 파트너가 되어 줄 일잘러부사님 찾기
- 투자로 검토하는 물건이 있는 단지는 그 단지의 모든 물건을 털고 나서 의사결정하기
5. 투자 이후 매매, 전세 트래킹하면서 1년 단위로 복기하기
