올해 초 서울 아파트 상승률 1위를 기록한 지역.
뉴타운과 하이엔드 브랜드 단지들이 분양가 신기록을 세운 지역.
바로 동작구입니다.
동작구와 인접한 곳은
서초구, 영등포구, 관악구이고, 한강 건너
용산구와도 가깝습니다.
어떤 지역이기에 서울 상승률 1위가 됐는지,
그리고 지금 우리에게 어떤 기회가 있는지
함께 살펴보겠습니다.
1. 동작구는 어떤 곳인가요?
위치
동작구는 서초구 방배동과 맞닿아 있습니다.
지리적으로 반포, 방배 생활권과 함께하는 곳이에요.
현재 구반포역 주변으로
반포래미안트리니원(2,091세대), 디에이치 클래스트(5,002세대) 같은
대단지가 들어오고 있고,
바로 옆 동작 역을 중심으로 동작동, 흑석동이 맞닿아 있어
강남 접근성이 아주 좋은 곳입니다.
교통
1, 2, 4, 7, 9호선이 지납니다.
특히 9호선 급행과 7호선 덕분에 여의도, 용산, 강남 3대 업무지구를
20~30분 이내로 갈 수 있습니다.
교통만 놓고 보면 서울 내에서도 손에 꼽히는 수준이에요.
지도를 보면 7호선이 동작구 중간을 관통하고,
한강 라인을 따라 9호선이 지나는 걸 확인할 수 있습니다.
학군
방배동과 맞닿은 사당동, 동작동은 방배동 학원가를
이용할 수 있습니다.
동작대로를 중심으로 구반포에 있던 학원들이 내려오며
학원가가 형성되어 있고, 보라매역 인근에도 학원가가 있습니다.
서울 내 이름난 학군지는 아니지만,
학업에 더 신경 쓰고 싶다면 대치동까지 이동 가능한 거리입니다.
뉴타운
지금 노량진 뉴타운이 천지개벽 중입니다.
흑석 뉴타운에 이어 대규모 신축 하이엔드 타운으로 바뀌는 과정이에요.
노량진은 과거 공시, 재수 학원으로 유명했던 곳이라
아직 정비가 덜 된 모습도 있습니다.
다만 동작구 특성상 언덕이 많은데,
노량진은 흑석에 비해 상대적으로 평지에 가깝다는 장점이 있습니다.
2. 동작구를 어떻게 바라봐야 할까요?
동작구가 서울 상승률 1위를 기록한 데는 이유가 있습니다.
7, 9호선이라는 핵심 노선이 있고,
서초구 방배동과 맞닿아 있어 강남권 생활권으로 묶입니다.
입지 자체가 탄탄하다는 것을 알 수 있습니다.
노후 주택이 정비되는
모습을 먼저 보여준 곳은 흑석동입니다.
과거 흑석동도 지금의 노량진,
상도동처럼 빌라 택지가 많았지만,
지금은 브랜드 아파트가 들어서며
주거 환경이 크게 바뀌었습니다.
신축 대단지로 이루어져 있어
주거 환경은 쾌적하지만,
규모 대비 상권이 다소 부족하다는 아쉬움은 있습니다.
흑석동 다음으로 기대되는 곳이
노량진 뉴타운입니다.
1구역부터 8구역까지 재개발이 진행 중이고,
최근 분양한 단지들의 분양가는 시장에 꽤 큰 충격을 줬습니다.
- 노량진 8구역 (아크로 리버스카이): 전용 84㎡ 기준 약 27억 원
- 노량진 6구역 (라클라체 자이 드파인): 전용 84㎡ 기준 약 25억 원
노량진 1구역 (약 3,000세대): 포스코 하이엔드 브랜드 '오티에르' 예정
출처 : 호갱노노
왜 이렇게 높은 분양가가 나오는 걸까요?
현재 서초구 반포는 정부가 가격을 통제하는
분양가 상한제가 적용되어 있습니다.
반면 동작구는 분양가 상한제 미적용 지역입니다.
이 차이 하나가 동작구 분양가가 서초구를 위협하는
기현상을 만들어내고 있습니다.
여의도, 용산, 강남을 빠르게 연결하는 입지를 생각하면,
시장은 이 가격을 이미 숫자로 인정하고 있는 분위기입니다.
3. 동작구에서 기회는 어디에 있을까요?
지금 동작구에서 가장 주목 받는 곳은
당연히 노량진 뉴타운입니다.
신축 브랜드 단지가 들어오며
입지까지 개선되고 있으니 좋아지는 건 당연한 흐름이에요.
그렇다면 노량진이나 흑석이 아니면 별로 일까요?
저는 그렇게 생각하지 않습니다.
이 지역들이 좋은 본질적인 이유는 뉴타운 이라서가 아닙니다.
원래 위치와 교통이 좋은 곳인데,
뉴타운이라는 인프라까지 더해진 것입니다.
그 본질은 동작구 전체에 해당하는 이야기입니다.
실제로 최근 2년 사이
매매가가 5억 오른 단지도 있고, 3억 오른 단지도 있습니다.
생활권마다 온도 차이가 있다는 뜻이에요.
즉, 아직 덜 오른 곳이 있습니다.
대중의 시선이 화려한 뉴타운 신축에 쏠려 있을 때,
교통과 위치는 나쁘지 않은데 상대적으로
덜 주목받은 구축 단지를 눈여겨볼 필요가 있습니다.
4. 그렇다면 우리는 어떻게 행동해야 할까요?
첫째, 예산을 먼저 정하고 동작구를 쪼개서 보기
동작구 전체를 하나로 보면 안 됩니다.
흑석, 노량진, 상도동, 사당동, 대방동은
각각 분위기와 가격대가 다릅니다.
내 예산에 맞는 생활권이 어디인지 먼저 쪼개서 보고,
그 안에서 단지를 찾아야 합니다.
둘째, 교통을 내가 직접 이용할 수 있는지 확인하기
지도상 역이 가깝게 보여도,
실제 걸어보면 다를 수 있습니다.
내가 주로 이용할 노선과 역까지의 실제 거리를
직접 확인해보는 게 중요합니다.
동작구는 지하철망이 워낙 좋기 때문에,
역세권 여부가 단지 가치에 큰 영향을 줍니다.
셋째, 덜 오른 단지 안에서도 사람들이 가장 먼저 찾는 단지 보기
뻔한 이야기처럼 들릴 수 있습니다.
그런데 이게 정말 중요합니다.
위치가 좋은 동작구 내에서
상대적으로 저렴한 곳이 꼭 나쁜 곳이 아닐 수 있거든요.
다만 여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다.
아쉬운 단지를 살 때는 나중에 팔 때를 꼭 생각해야 합니다.
내가 살 때는 시장이 뜨거웠는데,
팔고 싶을 때 그 단지만 분위기가 차가울 수 있거든요.
그래서 덜 오른 단지를 볼 때도
그 지역 안에서 사람들이 가장 먼저 찾는 단지를 골라야 합니다.
가격이 맞는다고 덜컥 사면 나중에 후회할 수 있습니다.
동작구 뉴타운 분양가가 서초구를 위협하고 있습니다.
처음엔 비싸다고 느껴질 수 있어요.
하지만 이 지역의 입지와 앞으로 개선될 모습을 미리 생각해본다면,
과연 정말 비싼 가격일까 한 번쯤
다시 생각해봐야 하지 않을까 싶습니다.
지금 시장에서 화려한 신축에 시선이 쏠려 있을 때,
조용히 위치 좋은 구축 단지를 찾는 사람에게 기회가 있습니다.
언제나 기회는 존재합니다.
준비된 사람만이 그 기회를 잡을 수 있습니다.
지금 당장 내 예산을 적어보고,
동작구 생활권을 하나씩 쪼개서 살펴보시는 건 어떨까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
