안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
24년 소액으로 투자를 검토 했던 시기가 있습니다
그때의 단지들 보면서, 과연 어떤 결과를 가져 왔는지 이야기 해보려고 합니다
24년 봄정도 시기였습니다.
약 2년 정도 된 과거 시기 입니다.
그때 지방을 몰입되어 있고, 소액을 검토 했던 분들이라면 누구나 한번쯤 보았던 지역이고, 누구나 한번쯤 투자를 검토 했던 단지들 입니다. 시간이 흐른 지금, 과연 그 단지들은 어떤 결과를 가져왔을까요? 그리고 우리는 그 당시 어디에 투자를 하는 게 맞았을까요?
- 하락률 최우선: 천안 서북구 백석 아이파크
- 투자금 최우선: 창원 마산합포구 마린애시앙
- 신축선호: 청주 서원구 더샵청주더샵퍼스트파크
1. 지방을 볼때 중요한 요소는 무엇일까요?
인구, 그리고 공급이라고 생각이 듭니다
✅인구: 지역의 수요를 의미(수요=상승의 잠재력이 있다)
✅공급: 지방에 공급이 전세상승을 의미, 매매가가 오른다
(100% 맞는 공식으로 생각 하면 안됩니다)
우선 그래프를 붙여 보기 보다,
당시 절대적인 저평가 시장 그리고 단지들이였습니다
거기서 미묘한 한수가 나중에 수익을 다르게 만듭니다
이론을 배웠던 것을 실전으로 옮기는게 어려웠던 기억이 있습니다
왜 그랬나? 생각을 해보면 아무리 이론으로 배웠지만, 믿음을 갖고 있지 못했습니다? 무슨 말일까요?
하지만 책에서 배운 이론을 실전에 적용하기란 결코 쉽지 않았습니다. 왜 그랬을까요? 머리로는 배웠지만 가슴으로 믿지 못했기 때문입니다."서울에서 너무 먼 울산 구축을 투자해도 될까? 차라리 서울과 가까운 천안이나 청주가 낫지 않을까?"초보 투자자로써 아무리 배워도 실제 경험하지 못 했기 때문에 어쩌면 당연한 생각의 흐름이였다고 생각이 듭니다
2. 왜 공급이 중요할까?(전주vs 천안/청주)
💡공급을 왜 볼까요?
전주를 시장을 보면 알 수 있습니다
전주는 투자자들에게 많은 인사이트를 준 지역이라고 생각이 듭니다.
전주를 고민할 때, 작은 도시 보다는 서울과 인접한 청주 천안은 선택하는 경우가 많았지만 하지만, 23년부터 최근까지의 상승률을 보면 전주가 압도적으로 치고 나갔음을 알 수 있습니다.
- 전주: 몇 년간 공급(입주물량)이 없어서 전세가격이 매매가격을 밀어 올리는 현상을 보임
- 청주/천안: 잘못된 투자가 아닌 아직 공급이 많기 때문에 상승을 못했다고 볼 수있음
3. 전고대비 하락률이 전부가 아니다
포항 vs 전주 vs 천안
포항자이 vs 만성퍼스트리움 vs 두정역효성해링턴
수도권은 전고를 돌파한 곳들이 많기 때문에, 이제는 많은 의미를 두지 않지만 24년 당시에는 많은 분들이 중요한 기준점으로 보는 경우가 많았습니다. 만약에 24년 당시 전고만을 믿고 투자를 했다면 어떠한 결과를 보였을까요?
당시의 투자금음 6,200만원~7,100만원으로 비슷 했던 세단지를 비교해보겠습니다
전고대비 하락이 하락을 보면
포항자이>두정역효성해링턴>만성퍼스트리움
수익률 및 수익금
만성퍼스트리움>두정역효성해링턴>포항자이
지방소액투자에서 빠르게 투자금을 회수해야 하는 것을 감안 한다면, 다른 단지들도 나중에 충분한 수익을 볼 수도 있지만 전고대비 하락률이 가장 낮았던 전주의 만성퍼스트리움 가장 빠르게 수익을 본 것을 알 수 있습니다.
‘전고점’이라는 지표를 맹신하면 안되다는 것을 보여 줍니다
24년에 검토 했던 단지들 수익은 어떻게 되었을까요?
지방에서 공급은 중요한 요소이고, 전고를 맹신하면 안된다
소액투자는 투자금을 줄여서 수익률을 높이는 고민을 해야한다
1️⃣ 공급이 적었던 울산지역의 수익률이 가장 좋았습니다
- 울산내에서도 단지에, 비슷한 생활권이나 단지 선호도에 따라 수익이 다릅니다
2️⃣ 모든 투자가 동일하나, 소액투자는 매수할때 ‘어떻게는 싸게 사는것’입니다
3️⃣ 마린애시앙부영은 당시 리스크(역전세)가 있었으나, 투자금이 적었기 때문에 충분한 수익을 볼 수 있었다
- RR 매물로 당시 전보다 약 0.8~1억 비싸게 세팅된 매물이었음
4️⃣ 청주, 천안은 공급의 영향으로 아직 상승이 미미하나, 향후를 더 지켜봐야 한다
- 구축의 서북구 단지들보다 공급이 많음에도 청주의 단지들 상승이 미미하지만 있었다
5️⃣전고점는 한개의 지표일뿐이다. 맹신을 하면 안된다
(해당 지역들의 공급 현황)
공급이 많으면 무조건 투자를 하면 안될까요?
Q1.공급 많은 곳 투자 하면 안될까요?
공급이 많은 곳 투자 할 수 있습니다
앞서 공급이 많았던, 청주 지역의 단지인데, 24년 투자를 했다면 충분한 수익을 이미 보았습니다.
단순 그래프에서는 볼 수 없는, 현장을 누비면서 찾았던 ‘절대적으로 싼 매물’이였습니다
공급이 많은 지역보다는 적은 지역이 우선적으로 검토 하는게 맞습니다. 하지만, 절대가 자체를 싸게 산다면 충분한 수익을 볼 수 있고 그렇게 매수 하기 위해서는 단순히 네이버 부동산만을 맹신하는게 아니고 현장에서 물건을 찾아 보려는 많은 노력이 필요 합니다
Q2.공급이 없으면 바로 상승하나요?
공급이 없다고 해서 바로 상승하지는 않습니다
공급이 정리 되고 있는 부산 그리고 대구를 보면 알 수 있습니다
현재 부산, 대구 시장을 보면 선호되는 단지(대장급 단지들) 상승했으나, 아직도 상승하지 못한 단지들이 너무 많이 있습니다. 공급이 정리 된다고 해서 바로 상승을 하지는 않습니다
✍️ 지방 소액투자를 검토 하시는 분들 있으시죠?
지방 소액투자를 고민하고 계신다면, 이 3가지 만큼은 꼭 행동하세요
📌 지방에서도 충분한 수익을 볼 수 있습니다.
지방을 볼때는 수도권과는 조금은 다른 관점으로 보고, 지역의 특색을 꼭 파악해 보세요
📌 소액투자는 수익률을 높이는 행동을 해야 합니다
📌 정답은 ‘현장’에 있습니다
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
