안녕하세요
지난 한 주 동안 꼭 알아야 할 부동산 뉴스만 핵심으로 정리해왔습니다.
지난주에는 특히 아래 3가지 이슈가 많았습니다.
1.세입자 있는 주택 실거주 의무 유예
2.양도세 중과 종료 후 다시 오르는 서울 집값
3.여전한 저세난, 전세가 10년만 최고
쏟아지는 기사 속에서 무엇을 봐야 할지 어렵고,
부동산 시장 흐름을 놓치고 싶지 않다면 꼭 알아야 할 핵심만 쉽게 정리해드리겠습니다.
1. 세입자 있는 주택 실거주 의무 유예
이번 주 부동산 시장의 핵심은 ‘세입자 있는 집도 거래 가능'하게 하게 한 것 입니다.
기존에는 토지거래허가구역에서 다주택자만 가능했던 ‘세입자 있는 집 매도’를 1주택자까지 확대했습니다.
‘무주택자’는 세입자가 살고 있는 집을 사더라도 최대 2년까지 바로 입주하지 않아도 됩니다.
정책이 나온 이유는?
최근 시장에 나오는 집이 빠르게 줄고 있기 때문입니다.
다주택자 양도세 중과 유예가 끝난 뒤 서울 아파트 매매 물량은 3600건 넘게 감소했습니다.
이는 1000세대 규모의 대단지 아파트 3개가 통째로 시장에서 사라진 것과 비슷한 수준입니다.
정부는 세입자 있는 집도 거래할 수 있게 해 시장에 매물을 늘리려는 것으로 보입니다.
무주택자 정말 살 수 있나요?
세입자 있는 집은 단순히 가격이 싸다고 바로 살 수 있는 구조가 아닙니다.
특히 대출 규제가 문제입니다. 세입자가 바로 퇴거하지 않으면 일반 주택담보대출 어렵고,
세입자 퇴거 시점에 맞춰 1억까지 전세금반환대출만 가능합니다.
결국 현금이 많은 사람만 접근하기 쉽다는 이야기가 나옵니다.
세입자 입장에서도 주의가 필요합니다.
집이 매도된 뒤 새 집주인이 실거주를 하면 계약갱신청구권 사용이 어려워질 수 있습니다.
무엇을 알아봐야 할까요?
무주택자는 ‘세낀 급매’라는 말만 보고 접근하기보다 대출 가능 여부와 필요한 현금을 먼저 계산해봐야 합니다.
전세 거주 중인 임차인은 계약 연장 가능 여부와 앞으로의 거주 계획을 함께 점검해보는 것이 좋습니다.
2. 양도세 중과 종료 후 다시 오르는 서울 집값
이번 주 서울 아파트값은 0.31% 오르며 16주 만에 최대 상승 폭을 기록했습니다.
신고가를 쓴 아파트 어디일까요?
서울 서초구 반포동 아크로리버파크 34평은 60억원에 거래되며 강남권 ‘국평 60억 클럽’에 이름을 올렸습니다.
또 동대문구 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65, 동작구 래미안트윈파크,
화성 동탄역 롯데캐슬 등도 ‘국평 20억원’ 수준까지 올라 최고가를 새로 쓰고 있습니다.
실제로 올해 거래된 서울 아파트 10채 중 9채 가까이가 전고점 대비 80% 이상 가격에서 거래됐습니다.
사람들이 많이 산 곳은?
현재 시장은 ‘공급 부족’과 ‘대출 규제’가 동시에 영향을 주는 모습입니다.
전·월세 시장 불안으로 일부 임차 수요가 매매로 이동했고,
주택담보대출 한도 6억원을 활용할 수 있는 15억원 이하 중저가 단지가 상승을 주도했습니다.
성북구는 누적 상승률 5.89%로 가장 강한 흐름을 보였고,
서대문·강북·관악·강서·광진구 등 중저가 지역도 상승세가 이어졌습니다.
한편 서울 규제가 강해지자 수요는 경기 비규제지역으로 이동하고 있습니다.
구리는 거래량이 1년 새 265% 급증했고, 동탄·용인 기흥·안양 만안·군포 등도 거래가 크게 늘었습니다.
국토교통부는 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배를 넘으면 조정대상지역,
1.5배를 넘으면 투기과열지구 지정 검토 요건으로 보고 있습니다.
실제 2~4월 기준 구리·화성 동탄·용인 기흥은 규제지역 지정 요건을 충족한 상태로
추가 규제가 나올 가능성이 열려 있습니다.
주의할 점은?
화성 동탄와 용인 기흥은 GTX 광역교통망과 반도체 클러스터 배후 수요와 직주근접 기대감으로
거래량과 가격이 함께 빠르게 오르고 있습니다.
실제로 화성 동탄의 역세권 단지는 송파구 일부 단지보다 더 빠른 상승 흐름을 보이고 있고,
용인 기흥의 역세권 단지들도 서울 3급지 구축 아파트와 비슷한 가격대까지 올라온 상황입니다.
이런 시기일수록 ‘화려한 이슈’보다 ‘본질적인 입지’볼 수 있어야 합니다.
같은 가격이라면 더 좋은 입지의 단지를 비교해보는 습관도 중요합니다.
3. 여전한 저세난, 전세가 10년만 최고
서울 전세시장이 심상치 않습니다.
서울 아파트 전셋값이 한 주 만에 0.29% 오르며,
지난 2015년 11월 이후 10년 6개월 만에 가장 높은 주간 상승률을 기록했습니다.
전세 매물은 얼마나 줄었을까?
전세 거래량은 8년 5개월 만에 최저치로 떨어졌습니다.
하지만 수요가 없어서가 아니라 “매물이 없어서”입니다.
서울 전세 매물은 1년 전보다 35.7% 감소했고,
성북구·중랑구 같은 중저가 지역은 80% 이상 줄었습니다.
서울을 넘어 경기도까지 번진 전세난
서울 전셋값(중위 5.3억)이 치솟자 이 돈으로 살 수 있는
경기 지역(중위 4.6억)으로 이동하는 '탈서울 행렬'이 1분기에만 8만 명을 넘었습니다.
이에 따라 수도권 전역으로 전세난이 번지며
광명은 전세 매물이 90% 넘게 줄었고, 동탄·수원 영통 등도 전셋값이 4% 이상 상승했습니다.
전세 물량이 줄면서 월세 비중은 처음으로 과반(50.8%)을 넘어섰고, 고가 월세 계약도 빠르게 늘고 있습니다.
앞으로 공급은 괜찮을까요?
올해 서울 아파트 입주 물량은 10년 내 최저 수준이고,
경기도 입주 물량도 과거 대비 절반 수준까지 감소했습니다.
정부는 오피스텔·빌라 중심의 매입임대 9만 가구 공급 대책을 내놓았지만,
여전히 아파트 선호가 강한 만큼 근본적인 해결책으로 보기에 어렵습니다.
어떻게 준비할 수 있을까요?
갱신권 만기나 전세 재계약 시점이 다가오고 있다면
주변 시세와 매물 상황을 미리 확인해보는 것이 중요합니다.
전세난 속에서는 갑작스러운 보증금 인상이나
실거주 사유 퇴거 가능성도 커질 수 있기 때문입니다.
최소 6개월 전부터 자금 계획과 거주 계획을 함께 준비해보시면 좋겠습니다.
지난주 주요 기사들을 정리해보았습니다.
뉴스 헤드라인만 보고 막연히 불안해하기보다,
내 상황에 해당되는 부분을 차분히 확인하고 흐름을 꾸준히 보는 것이 중요합니다.
결국 먼저 이해한 사람이 더 많은 선택지를 가질 수 있습니다.
