수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 마이리입니다.
최근에 임장보고서의 양이 줄어들면서,
좋아하는 분들도 있고 당황하시는 분들도 많이 봤습니다.
특히 임장보고서 템플릿의 단지분석 파트가 빠지면서
기계적으로 임장지 대부분의 단지분석을 하는 저도 마찬가지였습니다.
기존에 쓰던 기계적인 단지 분석!
“생활권 별로 상, 중, 하 3개씩만 하기에는 너무 찝찝한데…”
“단지 장표를 좀 더 잘 쓰고 싶은데…”
“임장지의 모든 단지를 다 쓰고 싶어…”
저도 위에 모든 고민을 해봤고 매달 바꿔가며 써보기 했습니다.
제가 몇 달 전에 정리한 단지 장표입니다.
단지 분석을 더 잘하고 싶어서
이렇게도 저렇게도 BM해보고
다양한 방법으로 써봤는데요.
이렇게 단지마다 두 장씩 쓰려면…
어떤 임장지는 몇 백 장을 써야 하고 종강 안에 결론도 못쓰고…
결국 나머지 단지는 기계적으로 하거나
아! 이번달은 반마당이구먼… ㅜㅜ
단지 분석 뿐만 아니라
시간에 쫓겨 결론까지 흐지부지 마무리 했던 경험이 있습니다.
단지분석 왜 하는걸까?
기존 단지장표에 기본적으로 넣는 정보를 알아보면~
-단지의 입지 : 단지 위치, 교통, 학군, 환경
-단지의 가격 : 아실의 아파트 실거래가, 호갱노노의 아파트 수익률, 현재 호가(네이버 매물)
-투자 생각 : 단임/매임을 통해 느낀 점과 알게 된 점, 시세에 대한 내 생각, 투자 결론
조금 더 자세히 분석하고자 하면…
-기타 : 단지 동별 선호도(로얄동, 뷰), 주변 호재, 주변 단지 선호도 비교(A단지>B단지) 등의
내용을 추가로 적었던 거 같습니다.
사실 기타를 제외하고는
나중에는 기계적으로 지도, 그래프 복붙하고,
간단하게 생각 1~2줄 적고 넘어 갔던 거 같은데요.
BUT…
임장보고서에는 단지 분석 파트에는
단지의 가격과 그래프, 수익률 등 인터넷으로 확인할 수 있는 정보가 아닌
단임/전임/매임을 통해 알게 된 정보를 남기는 것이 중요합니다.
앗! 그런데 임장보고서에 단지 장표가 없다면...
단지에 대한 정보를 어떻게 남겨야 하지?
앞마당을 만들 때
임장 시 알 수 있는 정보들을 기록해 두는 것이 중요!!!
즉, 내가 이 단지에 투자를 한다면 도움이 될 만한 정보가 남아야 합니다.
단임, 전임, 매임을 하면서 알게 된 정보를 정리합니다.
단지정리에 남겨야 할 내용들
-로얄동, 동별 특이사항, 동별 장단점, 타입 선호도, 동별&타입별 가격차
-학군이 선호도에 영향을 준다면 : A초등학교, B중학교 배정
-지하주차장 연결 유무 : 34평은 109동만 연결
-A단지>B단지와 A단지를 좋아하는 이유
-출퇴근 교통편, 임대동, 사는 사람들 등…
예를 들어볼까요?
단지 임장시
“A단지는 아기 엄마랑 유모차가 많네, 옆에 B단지는 어르신이 많구나”
“B단지가 교통은 편한데 후문 쪽에 재래 시장 분위기가 별로네”
전화 임장시
“109동이 엘베 연결동이라 좋아하고 101동이 뻥뷰라 좋아해, 여기는 엘베 연결이랑 동간 거리가 좁아서 뻥뷰 동을 선호해"
“101동은 A초등학교 배정이라 좋아하고 110동은 B초등학교 배정이라 엄마들이 A초등학교를 좋아해”
“A단지랑 B단지는 항상 2억 정도 차이 나고 B 단지와 C단지랑 가격이 비슷하게 가”
매물 임장시
“A단지 타워형이 너무 별로네, 판상형을 선호하겠다”
“A단지 109동은 답답하네 106동이 지하철이 가깝고 동간거리도 괜찮네”
“B단지 103동은 지선 소음이 크구나, 싼 이유가…”
“101동만 지하 주차장이 연결 안되고 외부 계단이라 싸구나”
"단지가 커서 초품아 뒷동 보다는 역세권 앞동을 좋아한다고?
임장보고서를 줄이는 것도 좋지만
내가 투자할 단지를 남기는 것도 중요하다고 생각하는데요.
단지분석 장표에 넣던 단지 정보들을
어떻게 정리할까 고민하다가 장표 하나를 정리해봤습니다.
분임/단임/전임/매임을 통해 한 달 동안 남긴 단지 정보입니다.
왼쪽에는 단지 이름과
오른쪽에는 투자할 때 도움이 될 만한 정보를 정리했습니다.
간단한 장표지만 단지에 대한 정보를 한번에 볼 수 있는데요.
이렇게 정리해 두면
이 단지 거래된 매물이 타워형이라 or 지선 소음이 있어서 or 급매라
싸게 거래 됐구나, 비싸게 거래 됐구나 등을 1차적으로 추측할 수 있고
혹은 101동이 수리해야 하지만 로얄동인데 수리된 106동이 2천만원 차이나네~ 등
투자할 때 어떤 단지 어떤 매물을 선택해야 할지 빠르게 정리할 수 있습니다.
모든 단지를 어떻게 하지?
제가 예시로 올린 단지 정리 장표를 보면
단임/전임/매임을 엄청~ 열심히 한 거 같죠?
반은 맞고 반은 틀립니다.
임장지에 따라 300세대 이상 기준
단지가 100개 미만인 곳도 있지만 200개 정도 되는 곳도 있더라고요 ㅠㅠ
이 많은 단지를 정리한다고? O.O
우리에게는 동료들이 있는데요.
강의를 수강하면 조모임을 참여하고
톡방에서 단지에 대한 궁금증도 이야기하죠?
특히 실전반은 전임 10회 이상 필수 과제가 있습니다.
전임 후 대부분 톡방에 공유하고 조별 전임시트에 작성하는데요.
조원이 9명이라면 최소 9X10회=90회의 단지 전임 내용을 알 수 있고,
조원들의 전임 내용도 알차게 모아모아 정리하면
이번달에 내가 전임이 부족해도
임장지 단지들을 야무지게 정리할 수 있습니다.
물론 기초반에서도 톡방에 전임하고 공유하면
전임에 대한 거부감도 줄어들고,
단지에 대한 이야기를 하면서 임장지를 자세히 볼 수 있겠죠?
[정리]
- 단임, 전임, 매임 시 알게 된 정보 단지 정리 장표에 정리해두기
- 집단 지성의 힘! 조모임 조원들 전임 내용 활용하기
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ❤️
