안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.
최근에 지방 집을 매도하였습니다.
제가 매도한 물건은 ‘공급이 씨가 마른 지역’에 있었습니다.
전세 물건이 없어 대기 손님들이 줄 서 있는 상황이다보니
매매 또한 높은 가격에 손쉽게 매도할 수 있을 줄로만 알았습니다.
하지만 그것은 착각이었습니다.
오늘은 제가 매도 과정에서 착각했던 것과 깨달은 점을 글로 나눠보고자 합니다.
이 글을 읽고나면,
- 우리가 알고있던 공식이 현장에서는 틀릴 수도 있단 것을 알게됩니다.
- 무조건적으로 희망회로를 돌리면 안 된다는 것을 알게됩니다.
착각①
공급이 없으면 ‘잘 팔리겠지’라는 착각
제가 투자했던 지역은 110만 광역시입니다.
인구가 110만명인데 전세 물건은 지역 전체 통틀어 500개가 안되었고
심지어 공급물량도 없어 극심한 전세난을 겪는 상황이었습니다.
수 개월 간 전세 물건이 없었고,
저희 집의 임차인 또한 이사갈 집을 못구해 애를 먹고 있는 상황이었습니다.
우리는 이렇게 배웠습니다.
"전세 물건이 없으면 전세가격이 오르고
매매가격과 격차가 줄어들먼 사람들은 매매 수요로 전환한다."
맞는 말입니다. 덕분에 매매가가 올라주었습니다.
하지만 그렇다고 항상 가격이 오르고 손님이 잘 도는 것은 아니었습니다.
올 상반기 제가 물건을 내놨을 때만 해도 분명 손님이 꽤 많았습니다.
하지만 주담대 금리가 서서히 오르고, 미국-이란 전쟁이 터지자
실수요 손님들은 ‘불안하니 조금만 기다려보자’라는 스탠스로 돌아섰고
어느 순간부터 손님이 뚝 끊기는 현상이 발생했습니다.
매매 거래가 안 되니, 시장에 매매 물량은 조금씩 쌓이기 시작했고
공급부족으로 인해 한 차례 오른 가격에 부담감을 느낀 매수인들은
‘비싸더라도 더 좋은 집’이 아니라
가격이 싸고 덜 오른 ‘저층' 물건이나 아예 급매만 찾았습니다.
심지어 저희 단지보다 선호도가 떨어져 가격이 저렴한 옆단지만
주구장창 거래되는 것을 보며 적잖이 당황하기도 했습니다.
공급 없다고 무조건 손님이 많이 붙는게 아니라
아무리 물량이 부족해도 시장 상황에 따라 손님이 뜸해질 수 있음을 알게되었습니다.
결국 예상했던 호가에서 5백 → 1천 → 1.5천이나 금액을 내리게 되었습니다.
착각②
공급이 없으면 ‘많이 오르겠지’라는 착각
작년 초 공급부족으로 인해 무섭게 치고오르는 전주 시장을 보며,
“내 단지도 내년 매도할 때쯤 되면 O억까진 가겠지?” 라고
갈아타기 희망회로를 돌린 적이 있습니다.
하지만 저의 착각이었습니다.
같은 구에 있으면서, 연식이 비슷한 단지일지라도
결과는 선호도에 따라 ‘확연히’ 차이가 났습니다.
선호도가 높은 단지는 극단적일 정도로 가파르게 올랐고
반면 상대적으로 선호도가 빠지는 저의 단지는 매우 느린 속도로 올랐습니다.
공급이 부족했던 지역의 사례나 혹은 인근 생활권의 단지를 보며
나의 단지에도 ‘어떤 흐름이 올 것이다’ 생각해 볼 수는 있겠지만,
‘얼마까지 오를 것이다’는 절대 예측불가한 영역임을 다시 한 번 느꼈습니다.
만약 매도를 계획중이라면
예상매도가는 너무 희망적으로 잡기보다
5%정도는 보수적으로 잡고 접근하는 편이
추후 갈아타기 리스크를 줄이는데 도움이 되지 않을까 싶습니다.
착각③
내 물건이 ‘우선순위일 것’이라는 착각
일반적으로 우리가 공식처럼 믿는 것이 있습니다.
- 판상형이 타워형보다 비싸게 나가거나 혹은 먼저 거래된다.
- 로얄동이 비로얄동보다 먼저 나간다.
- 평상시 선호도가 높아 2~3천 비싸게 거래되는 A단지와 그렇지 않은 단지의 가격이 같으면 A단지가 먼저 나간다.
- 입주 협의 가능한 집이 세 낮게 낀 집보다 먼저 나간다.
저 또한 이를 ‘당연한 영역’으로 받아들이고,
제 물건이 가격아 싸고 조건이 좋으니 먼저 나갈 것이라 생각했습니다.
하지만 현장에서 실거주자들의 선택은 달랐습니다.
- 일부 신혼부부들은 타워형을 선호한다는 이유로 두 건이나 더 비싼 가격을 주고 매수하였습니다. (상태 유사)
- 가격이나 수리 상태가 유사함에도 불구하고 저만의 이유로 선호도가 더 떨어지는 뒷 단지를 선택하는 경우가 많았습니다. '같은 가격이면 당연히 A단지지!'가 맞지 않을때도 있습니다.
- 분명 저희 집은 입주 협의되는 물건이었기 때문에 세 낀 집보다 조건이 좋다고 생각했습니다. 하지만 연말에 결혼하는 신혼부부들이 세 껴있는 집을 더 비싸게 주고 거래했습니다.
이러한 것을 경험하며, ‘어떤 것이든 당연한 건 없구나’를 피부로 느낄 수 있었습니다.
매수자의 선택은 다양하고,
제가 우선순위라고 생각하더라도 실제로는 우선순위가 아닐 수도 있음을 배웠습니다.
물론 조건과 물건 상태, 동이 좋다면
먼저 선택될 확률이 높은 것은 맞습니다.
하지만 이를 ‘당연히’ 여기고 안심하다가는,
급하게 팔아야 할 때 그저 희망회로를 돌리다 기회를 놓칠 수도 있음을 배웠습니다.
착각④
사장님이 알아서 해주시겠지'라는 착각
정말 중요한 부분입니다.
부동산은 사람과 사람이 거래하는 것입니다.
소장님이 어떤 스탠스로 나의 물건을 소개해주느냐가 매도 여부를 크게 좌우합니다.
나름 좋은 조건으로 물건을 만들어놓고 사장님들꼐 연락을 돌렸었는데요,
소장님마다 ‘잘 소개하겠다, 걱정마라’등의 이야기를 하셔서 안심했습니다.
바쁘다는 이유로 매주 모든 부동산에 연락을 다 돌리진 못하는 상황이었는데요
'사장님들이 잘 소개해 주시겠지' 라는 안일한 마음으로 지내다가,
어느 날 동료에게 전임을 부탁드렸더니 꽤나 충격적인 사실을 알게되었습니다.
분명 저희 집이 가격적으로나 조건적으로 분명 매력적이었음에도 불구하고
- 제 물건보다 비싼 물건을 매력적인 것처럼 소개하며 저희 집을 아예 브리핑해주지 않는 부사님들도 계셨습니다.
- 심지어 어떤 부사님들은 제가 말하지도 않은 가격을 말씀하시며 네고가 된다는 경우도 있어서 당황한 적도 있었습니다.
- 어떤 부동산에는 연락했더니 제 물건을 기억조차 못하시는 분도 계셨습니다.
이번에 배운 것은
정말 매도하고 싶다면 적극적으로 사장님들께 연락하고
계속해서 제 물건의 존재를 각인시켜야 합니다.
결과적으로 저희 집은,
꽤나 복잡한 사연을 가지신 노부부께서 매수를 하셨는데요,
분명 입주시기나 동 등 실거주하기에
저희 집보다 매력적인 물건이 있었음에도 불구하고,
소장님께서 매수자를 정말 잘 설득하셔서 계약까지 연결시켜주셨습니다.
가격이나 집이 압도적으로 매력적인 경우가 아니라면,
심지어 매매 경쟁 물건이 많이 쌓여있는 경우라면
반드시 자주 연락드려서 저의 물건을 각인시켜야 함을 배웠습니다.
‘알아서 다’ 해주시지 않습니다.
이번 매도를 통해 배운 것을 요약하자면 다음과 같습니다.
공급이 있으면 가격이 무조건 오른다 (X)
→ 공급이 없으면 빠른 시일 내에 상승할 확률이 높다.
하지만 그 흐름이 얼마나 빨리, 얼마나 크게 올지는 알 수 없다. (O)따라서, 최대한 보수적으로 생각해야 계획이 안틀어질 가능성이 높다.
내 집의 가격이나 조건, 구조가 더 좋다해서 무조건 덜 좋은 것보다 더 먼저 팔리는 것은 아니다.
시장은 예측대로만 흘러가진 않는다.
“내 건 저 물건보다 좋으니까 무조건 이 가격은 더 받아야해!” 라는 생각은
매도까지 여유가 있을 때 하는 것이다.
급할수록 틀에서 벗어나 적극적으로 행동해야 한다.매도하고 싶다면 적극적으로, 주기적으로 연락해
부동산 사장님께 나의 물건을 각인시켜야 한다.부사님이 어떤 마음을 먹게 하느냐에 따라,
안 될 물건을 되게 할 수도 있고, 될 걸 안 되게 만들 수도 있다.
여러분의 성공적인 매도와 갈아타기를 응원드립니다.
궁금하신 점은 댓글로 남겨주세요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
