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검정선 : 돈의 양(m2)
파랑선 : 서울 아파트 가격지수 (kb)
25년 여름즈음 서울은 전고점을 넘어섰다. 중요한 건 전고점을 넘었다는 사실 자체는 아니다. 전고점을 몇년만에 넘어었는지, 그 사이 돈의 양은 얼마나 늘었는지가 더 중요하다. 일단 절대 가격 자체는 4년만에 전고를 넘어섰다. 08년 하락장 당시 서울은 09년 말의 전고점을 15년 초에 넘어서면서, 회복까지 5년이 걸렸다. 그것보다는 1년 정도 짧은 회복이었다. 참고로 경기도는 08년말의 전고점을 14년초에 넘어서면서 역시나 5년정도 걸렸다.
이제 비싼 가격인 것은 사실이다. 하지만 사람들이 진정으로 알고싶은 것은 언제 다시 싼 가격으로 돌아갈 것인가? 하는 점이다. 이건 당연히 아무도 모른다. 그러기에 더 궁금한 것이다. 당연히 틀릴 것을 알면서도 나름 역사적 경향성을 바탕으로 추정해봤다.
06년1월에 통화량의 선을 넘어선다. 이후 2012에 통황량 선 아래로 떨어졌다. 그리고 이 시기가 하락기였다. 물론 그 속에 3번의 반등과 재하락이 있었다. 무려 6동안 고평가 상태였다. 이후 18년에 다시 통화량을 넘어선다. 이후 무려 5년동안 통화량 위에서 놀았다. 통화량 위에서 있던 기간이 1년 짧았고, 고점 회복도 1년 짧았다. 그렇다면 이 추세를 그대로 적용하면, 2025년에 다시 통화량 위로 올라간 고평가 상태는 대략 4년후인, 28~ 6년 후인, 30년 사이까지 유지될 것으로 볼 수 있다(당연히 그렇게 안되겠지만, 이런 시나리오를 기준으로 시장을 보는 것이다)
공교롭게도 3기 신도시의 본격적인 분양이 28부터 시작된다. 세계 자산시장의 계절성도 주로 미국 대통령 8년차와 2년차에서 나온다. 이것도 28,30이다. 또 좌파정권이 고점을 형성하는 경향이 있는데, 이번 정부의 임기도 30년에 끝난다. 중기간 만족 할만한 1주택을 기본으로 마련해놓고 이렇게 시장을 예의주시 하면서 기회를 보는 것이다.
이것 말고도 가격과 시기에 대해서 내가 보는 방법은 20가지가 넘는데, 이를 중첨하면서 기다릴 때와 움직여야 할 때를 어느정도 구분하려 한다. 물론 당연히 틀린다. 실제로 난 2018~2019가 고점일 것이라 생각했다. 그런데 이것보다 고점은 2년늦게 나왔고, 폭락은 3년늦게 나왔다. 보수적인 편이라 좀 빨리 고점이라 보는 경향이 있었는데, 시장은 항상 더 가더라. 근데 그만큼 더 폭락하더라. 난 22년말의 폭락을 임장하면서 눈으로 매주 확인했는데, 그 가격을 믿을 수가 없었다. 역사책에서 보던 08년말의 폭락을 다시 22년말에 볼 것이라고는 전혀 상상하지 못했다.
물론 상상조차 하지 못했기 때문에 그 폭락이 다시 나온 것이다. 이번에도 모두가 상상조차 못할 때 폭락이 나올 것이다. 왜냐하면 모두가 예상하는 것은 리스크가 아니고, 그럼 가격 폭락이 나오지 않는다. 시장에서 주류 컨센이 아닌 일이 터질 때 가격 조정이나 폭락이 나오는 것이다.
그래서 이렇게 예상한다고 하더라도 1주택은 무조건 유지한다. 틀리는 것보다, 1주택 상태에서 폭락을 맞는게 나은 전략이라고 본다. 그래도 갈아타는데 문제가 없다. 왜냐하면 가격이 비쌀 수록 하락률도 높고 하락액은 더욱 높다. 또한 규제가 풀려서 갭투자가 가능해지고, 대출비율도 더 늘어난다. 아울러 다음 장에서 주인공인 애들이 미분양으로 굴러다녀서 전체 매가의 10%로 계약해 놓을 수 있기 때문이다.
지금은 상증장의 5부 능선을 넘어간 것으로 보인다. 무주택자의 고민은 깊어지고, 1주택자는 손발이 다 묶여 답답하고, 다주택자는 규제로 잠을 설친다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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