“강남이 좋다는 건 알겠는데, 앞으로도 계속 강남인가요?”
막연하게 "직주근접이 좋다"는 말을 듣고 투자를 결정하기엔 뭔가 찝찝한 느낌,
다들 있으셨을 건데요.
오늘은 그 질문에 대해 서울시가 써둔 공식 답안지를 같이 펼쳐보려고 합니다.
# 서울의 설계도 : 2040 서울도시기본계획
2040 서울도시기본계획은 한 마디로
앞으로 10년, 서울을 어떻게 키울 건지 서울시가 직접 쓴 설계도와 같습니다.
그 설계도 안에서 가장 중요한 개념이 "3도심 - 7광역중심 - 12지역중심" 체계에요.
#1. 서울내 중심, 가장 발전 예상되는 곳 : 3도심
(강남 / 여의도·영등포 / 서울도심(광화문·을지로 일대))
이 세 곳은 단순히 지금 비싼 동네가 아닙니다.
앞으로 10년 이상 국가 예산이 투입되고, 교통 인프라가 깔릴 곳이에요.
국가가 직접 손을 대겠다고 선언한 곳과 그렇지 않은 곳은 시간이 지날수록 격차가 벌어질 수밖에 없습니다.
#2. 3도심, 각각 어떻게 키우려고 하나?
① 강남 : 외국 기업과 외국인이 오고 싶은 도시로
강남의 대표격인 코엑스. 그 코엑스 옆에 현대차 신사옥이 들어서고, 그 옆에 잠실운동장이 통째로 재개발될 예정입니다. 그 아래 GTX/지하철/버스가 한 곳에서 모두 환승되는 거대한 지하 환승 공간이 된다는 것도 굉장히 눈여겨볼 만 합니다.
더 구체적으로 살펴볼까요?
- 현대차 GBC
삼성동 옛 한전 부지에 현대차그룹 신사옥 및 호텔,전시장 등이 들어서는 초대형 복합빌딩입니다.
쉽게 말해 삼성동에 롯데타워급 랜드마크가 하나 더 생기는 겁니다.
- 삼성역 지하 환승 공간 조성
삼성역부터 코엑스까지 아래 땅속을 파서 GTX(수도권 광역급행철도), 지하철, 버스가 모두 한 곳에서 환승되는 공간을 만드는 사업입니다. 지금은 강남까지 갈 때 환승을 2~3번 해야 하는 불편함이 있는데, 이것을 해소하게 됩니다. (올해 3월 기준 공정률 50%를 넘어 순항 중입니다^^)
- GTX 삼성역
수원/동탄에서 삼성역까지 20분대로 오는 광역급행철도인데요. 강남은 지금도 배후지역에서 잘 연결되어 있지만, GTX가 뚫리면 수도권 전체에서 강남으로 출퇴근하는 수요가 폭발적으로 늘 것으로 보여지는데요. (현재, 2027년 1차 개통을 목표로 하고 있습니다)
- 잠실 스포츠 복합단지
잠실에 가보신 분들은 아실 건데요. 지금 잠실의 랜드마크는 단연 롯데타워예요.
그런데 잠실종합운동장은 그 롯데타워에서 불과 1km도 안 되는 거리에 있어요. 잠실역 기준으로 롯데타워는 북쪽, 운동장은 동쪽이에요.
그 자리에 코엑스의 3배 크기 전시 행사장, 지붕 달린 야구장, 5성급 호텔이 한 자리에 들어서게 됩니다. 지금 롯데타워 중심으로 상권이 몰려 있고, 잠실종합운동장 쪽은 비어 있는 구조인 잠실이
복합단지 완공 후 하나의 거대한 상업업무문화 벨트가 되리라는 것을 생각해볼 수 있습니다.
이 복합단지가 완성되면 지금은 조용한 잠실 동쪽 일대의 가치도 달라질 수 있습니다.
위 사업들 중 계획대로 착착 가는 것도 있고, 지연되는 것도 있어요. 하지만 중요한 건 방향 자체가 바뀌지 않는다는 겁니다. 10년짜리 계획에서 2~3년 지연은 오히려 흔한 일이고, 서울시가 이 일대에 쏟아붓기로 한 인프라의 총량은 변하지 않기 때문입니다.
② 여의도, 영등포 : 금융가를 넘어 '서울의 월스트리트'로
여의도는 원래 국내 최대 금융/증권 업무지구예요. 국내 주요 증권사, 자산운용사, 보험사 본사가 밀집한 곳이죠. 서울시의 방향은 이걸 한 단계 더 키우는 거예요.
기존 금융가에, 카카오뱅크/토스 같은 IT 기반 금융 기업들까지 끌어들여 '돈과 기술이 함께 모이는 곳'으로 만든다는 것이지요.
은행/증권 중심이던 여의도에 네이버파이낸셜/토스/카카오페이처럼 앱으로 금융 서비스를 제공하는 회사들까지 모이게 해서, 국내를 넘어 아시아 금융의 중심지로 탈바뀜할 예정입니다.
싱가포르나 홍콩처럼요.
말만 계획이 아닙니다. 도시계획이 확정되자마자 민간 자본이 바로 움직였어요.
2024년 신한금융투자/메리츠화재/KB국민은행 본관 등 여러 금융사 사옥이 재건축 계획을 연이어 발표했고 2028년 착공/2031년 완공을 목표로 추진되고 있어요.
③ 서울도심(광화문/을지로 일대) : 역사적 분위기는 살리되, 관광객이 찾아오는 문화/상업 거점지로
저도 최근에 광화문에 직접 가봤는데, 눈에 띄는 변화가 있더라고요. 원래 광화문광장 양쪽에 큰 도로가 있었잖아요. 그런데 왼쪽 도로를 막아서 사람들이 걸어다닐 수 있는 보행 공간으로 바꿔버렸어요.
계획서에 "보행 중심 도시"라고 써있는 게, 실제로 이런 식으로 구현되고 있는건데요.
더불어 광화문과 세종대로 일대를 미디어 랜드마크로 만드는 '광화문스퀘어' 프로젝트도 진행 중으로,
2026년에 9개 건물에 전광판을 추가 설치하고 미디어 플랫폼 시범 운영에 들어갈 예정이에요.
단순히 오래된 역사 공간이 아니라, 외국인 관광객이 서울에 오면 반드시 들르는 명소로 탈바꿈하는 과정이 지금 진행 중입니다.
#3. 서울도시계획 2040이 우리에게 주는 메시지 2가지
첫째, 3도심 주변 '배후 주거지'를 함께 보세요.
3도심에 일자리가 집중될수록, 그 안에서 일하는 사람들의 주거 수요가 어디로 갈지 보셔야하는데요.
도심 바로 옆, 몇정거장 이내 출퇴근 가능한 곳으로 가려고 하겠지요. 3도심의 성장하면 그 배후지는 어떤 영향을 받고, 어떤 장점을 가지게 될지 함께 생각해보셔야 합니다.
둘째, 3도심을 연결하는 교통망이 완성될수록, 그 사이에 낀 역들의 가치도 올라갑니다.
예를 들어 GTX가 개통되면 그 노선 위에 있는 역들도 함께 가치가 올라가게 되는데요. 우리가 계획서를 읽을 때 교통업무지구를 유의깊게 봐야하는 이유입니다.
💡다음편 예고
# 강남은 왜, 계속 강남인가?
오늘 3도심을 함께 훑으면서 한 가지 눈치채셨을 한가지는 셋 중에서도 강남에 유독 굵직한 사업들이 몰려있다는 겁니다. GBC, GTX 삼성역, 잠실 재개발, 추후 경부고속도로 지하화까지도요. 왜 하필 강남에만 이렇게 집중되는 것인지 다음편에서는 강남을 구조적으로 보려고 합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
