어제 지방선거 개표가 마무리됐습니다.
투표 결과가 궁금하신 분들도 계실 텐데,
부동산 투자자 입장에서 이 선거가 끝난 것 자체가 하나의 신호입니다.
선거 전에는 정부가 표를 의식해 강한 정책을 자제하는 경향이 있습니다.
그런데 이제 그 제약이 사라졌습니다.
6·3 지방선거가 끝나면 다음 전국단위 선거는 2028년 총선입니다.
정부가 부동산 정책을 본격적으로
밀어붙일 수 있는 시간이 약 2년 생긴 겁니다.
청와대 관계자는 이미
"선거 이후 부동산 정책에 본격 드라이브가 걸릴 것"이라고 예고했습니다.
지금부터 시장이 달라질 수 있습니다.
정부가 예고한 방향은 명확합니다
정부는 최근 국무회의 등을 통해
"부동산 불법 투기와 탈세는 이제 안 된다"
고 재차 강조했습니다.
"불로소득 공화국에서 반드시 탈출하겠다"는 메시지도 나왔습니다.
정책의 방향도 정해져 있습니다.
부동산을 통한 불로소득보다
기업 투자, 기술 혁신 같은 생산적 경제활동이 더 보상받는 구조를 만들겠다는 겁니다.
쉽게 말하면, 집으로 돈 버는 구조를 흔들겠다는 의지입니다.
이미 그 방향은 정책으로 구체화되고 있습니다.
지난 4월 17일부터 다주택자와 임대사업자가 보유한
수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 불허됐습니다.
집을 여러 채 갖고 있는 분들이
대출로 버티는 구조를 차단하기 시작한 겁니다.
주담대 최대 한도 6억 원 제한은 이미 시행 중입니다.
여기에 국고채 금리까지 움직이고 있습니다.
6월 초 기준 3년물 국고채 금리는 연 3.79%,
10년물은 4.17%까지 올랐습니다.
은행은 국고채 금리를 바탕으로
은행채를 발행해 대출 자금을 조달합니다.
국고채 금리가 오르면
은행의 조달 비용이 늘어나 주담대 금리를 높이게 됩니다.
기준금리가 바뀌지 않아도
시장금리가 오르면 대출금리도 따라 오릅니다.
빌려서 사기 더 어려워지는 구조입니다.
그렇다면 집값이 떨어질까요?
이 질문에 단순하게 답하기 어렵습니다.
역사가 그걸 보여줍니다.
2017년 문재인 정부도 취임 직후부터 부동산 강공을 예고했습니다.
다주택자 양도세 중과, 종부세 강화, 대출 규제.
정책은 강했습니다.
그런데 집값은 올랐습니다.
규제가 오히려 매물을 묶었고,
공급은 줄었고, 수요는 그대로였기 때문입니다.
지금은 과거 당시보다 공급은 훨씬 적고,
심지어 전월세도 씨가 마른 편입니다.
지금과 다른 점도 있습니다.
당시보다 금리가 훨씬 높습니다.
주담대 상단이 연 7%를 넘었고,
대출 한도도 줄었습니다.
매수 여력 자체가 2020~2021년과 다릅니다.
수요가 과거처럼 폭발적으로 붙기 어려운 환경입니다.
결국 지역별로 갈릴 가능성이 높습니다.
수요가 견고한 서울 핵심 지역은 규제에도 버티는 경향이 있고,
수요가 얇은 외곽 지역은 규제와 금리가 겹치면 타격을 받을 수 있습니다.
이 시기 중요한 건 ‘내 자산이 사람들이 좋아하는 자산인가’ 여부이며,
가치가 떨어지는데 단기간 평균 이상 급등(23년 가격대비 2배)한 곳은
되려 타격을 입을 수도 있습니다.
지금 그래서 여러분이 보셔야할 것은요?
물건을 보유하고 계시다면, 보유 중인 물건이 규제의 표적인지 확인하셔야 합니다. 다주택자 대출 만기연장 불허, 양도세 중과 유예 종료 가능성. 지금 내가 가진 자산이 앞으로 나올 정책에서 어떤 위치에 있는지 점검하는 것이 먼저입니다.
매수를 고려 중이라면 자기 자본 비중을 다시 따져보셔야 합니다. 대출 한도는 이미 줄었고, 금리는 올라가는 방향입니다. 레버리지를 크게 쓰는 전략은 지금 환경에서 리스크가 큽니다. 대출 없이 혹은 최소 대출로 매수할 수 있는 범위 안의 물건인지 확인하세요. 특히 가격이 단기간에 급등한 단지들의 경우 “무리하는 건 아닐까?” 계속 생각해보셔야합니다.
포지션과 상관없이 정책 발표 타이밍을 주시하셔야 합니다. 선거가 끝난 직후부터 하반기 사이가 정책이 가장 강하게 나오는 시기입니다. 지금은 움직이기보다 공부하며 기다리는 것이 맞는 국면일 수 있습니다.
선거가 끝나면 시장이 달라집니다. 언제나 그랬습니다.
지금 정부의 방향은 분명합니다.
집으로 버는 구조를 바꾸겠다는 의지입니다.
그 의지가 실제로 시장을 어떻게 바꿀지는
정책의 강도와 공급 상황이 결정하며,
아직 단정할 수 없습니다.
그러나 한 가지는 분명합니다.
이 변화를 모르고 있는 것과, 알고 있는 것은 다릅니다.
시장이 흔들릴 때 버티는 사람과 휩쓸리는 사람의 차이는
언제나 준비에서 나왔습니다.
짧은 글이 여러분들 판단에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
