1주택을 마련하고 나면, 한동안은 기분이 정말 좋습니다. 인생에서 가장 큰 숙제를 하나 끝낸 느낌이 들죠. 그런데 이 기분은 오래 가지 않습니다. 보통 2~3개월쯤 지나면, 머릿속에서 새로운 생각들이 하나 둘씩 올라오기 시작합니다.
"조금만 더 무리했으면 옆 단지를 살 수 있었을 텐데…"
"내가 살 때는 1억 차이였는데, 지금 보니까 그 차이가 3억으로 벌어져 있네…"
"다음에 갈아타고 싶었던 집은 그 사이에 더 올라버려서, 오히려 격차가 더 커져 버렸네… 어쩌지"
그러다 보면 이런 생각까지 듭니다.
"이 집에서 평생 살아야 하나?"
"실거주는 해결했는데, 노후 준비는 또 어떻게 해야 하지?"
이런 생각들이 겹치면서 다시 마음이 좀 우울해지죠.
왜 이런 감정을 이렇게 잘 알까요? 저도 1주택을 마련한 뒤에 한동안 똑같이 겪었던 감정이기 때문입니다. 그리고 바로 이 지점에서 대부분의 1주택자들이 같은 고민을 하기 시작합니다.
미국주식을 시작해야 할까,
아니면 한 채를 더 가져가서 2주택으로 가야 할까.
저는 이 질문을 지금까지 정말 수도 없이 받아왔습니다. 저는 부동산을 총 6번 매수했고, 3번 매도했습니다. 주변 지인들의 매수를 도와줬던 경험과 수강생들까지 더하면 수십 번의 간접 경험도 있습니다.
무주택~ 4주택까지. 이후 다시 1주택까지 주택수에 따른 포지션도 모두 경험해 봤습니다. 한때는 한국 주식 투자도 수억 단위로 직접 해봤습니다.
그래서 오늘은 저의 이 모든 직간접 경험을 종합해서 1주택 이후 투자에 대해, 정리된 기준을 하나 드리려고 합니다. 단순히 2주택 투자와 미국주식 투자 중 뭐가 더 좋다는 식의 유치한 칼럼이 아닙니다.
여기에는 유형이 있습니다. 즉 같은 1주택 상황이라도 모두 다 같은 전략을 쓸 수 없다는 것입니다. 제가 지난 10년간 투자하고, 5년간 강의하면서, 계속 반복해서 보게 된 3가지 유형이 있습니다. 이 유형에 따라 2주택이 맞는 경우도 있고, 미국주식이 더 적합한 경우도 있습니다.
즉 오늘 칼럼은 단순 비교가 아니라, 유형별로 맞춤 컨설팅을 하는 칼럼에 더 가깝습니다.
오늘은 이 세 가지 유형을 먼저 나누고, 각 유형별로 어떤 선택이 맞는지, 그리고 왜 그렇게 달라지는지를 제 직간접 경험을 기준으로 정리해보겠습니다. 그럼, 1주택 이후 투자 이야기 시작합니다.
유형1 : 갈아타기 목적이 분명한 경우
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아파트 매수는 크게 두가지 유형으로 나눠집니다. 첫째, 종자주택입니다. 종자돈을 현금이 아니라, 집으로 보유하는 개념입니다. 종자주택은, 이 집을 종자 삼아서, 훝날 갈아타기 용도로 사용될 것이 확실히 예정된 집을 말합니다.
둘째, 최종주택입니다. 말 그대로 더 이상 갈아탈 계획이 없는 경우입니다. 물론 그렇다고 하더라도 시장에 큰 변화가 생기면 당연히 갈아탈 수도 있습니다. 하지만 일단 그럴 계획이 없는 경우는 최종주택이라고 볼 수 있습니다.
유형1은 지금 가지고 있는 집을 종자주택으로 명확하게 보는 유형입니다
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보통 일반인의 갈아타기는 평균 10년정도입니다. 그렇다면 좀더 투자에 적극적인 사람들은 4~8년 정도로 갈아타기 주기를 생각합니다. 만약 당신이 해당 집을 4~8년후 갈아타기 재료로 사용할 계획이라면, 해당 주택을 종자주택 개념으로 보는 것입니다.
이 경우라면 미국주식을 하는 것이 맞습니다. 왜냐하면 미국주식과 서울 아파트의 상관성이 낮기 때문입니다. 지난25년의 기록을 보면, 환율효과를 고려시 상관성은 20%~25% 수준입니다. 이렇게 상관성이 낮으면 훝날 1주택에 미국주식을 더하여 갈아탈 때, 유리할 확률이 높습니다.
2주택을 해 버리면 갈아탈 아파트와, 갈아타기 재료로 쓸 아파트 2채가 상관성이 사실상 80%이상이라서, 갈아타기 재료로서는 불리합니다. 내가 갈아탈 아파트가 떨어지면, 내가 팔아야 할 2채 모두 떨어져 있을 것이고, 내가 갈아탈 아파트가 오르면, 내가 팔아야할 2채 모두 올랐기 때문입니다. 거기에 더해서 매도의 까다로움도 있습니다.
저도 2채를 매도하고 갈아타는데 1년정도가 소요 되었습니다. 해당 2채로 돈을 벌었지만, 적기에 탈아타지 못한 기회비용이 2억 정도였습니다. 또한 갈아타기시 1주택 상태였기 때문에 대출 비율이 70에서 60으로 줄어들어 버려서 34평이 아닌 24평을 해야 했습니다. 현재 24평과 34평의 가격 차이는 5억정도입니다. 물론 기존 1주택도 돈을 벌고 이후 엑싯했지만, 34평을 선택할수 있었다면 전체 순자산이 지금보다는 3억정도 더 높았을 것입니다.
반면 미국 주식과 조합하면, 1채는 같이 움직이고, 미국주식은 따로 움직이기 때문에 좀 더 여지를 만들기가 쉽고, 타이밍도 더 잘 잡을 수 있습니다. 또한 자산배분 관점에서도 분산되어 있기 때문에, 그 자체로도 좀더 완성도 있는 포트가 됩니다.
그래서 종자주택으로 1채를 보유하고 있는 사람은 미국주식을 하면 좋습니다. 다만 미국주식보다 더 좋은 대안이 있는데 이는 뒤에서 다시 한번 더 다루겠습니다.
유형2, 최종주택인 경우
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현재 보유하고 있는 아파트가 최종 주택인 경우입니다. 이 경우에는 2주택을 추가하거나, 미국주식을 하거나 상관없습니다. 다만 시기에 따라서 좋고 나쁨이 결정됩니다.
만약 당신이 45세이하인데,주택 담보 대출이나 전세 갭투자에 규제가 우호적이라면 2주택을 추천합니다. 일단 나이가 45세인 이유는, 45세를 기준으로 레버리지를 늘리거나 줄이는게 유리합니다.
우리나라 소득 통계를 보면 45세에 소득 정점이 됩니다. 이후55세에 보통 1차 직장을 은퇴합니다. 그러니 45세가 레버리지를 늘릴 수 있는 마지막 시기입니다. 여기에 대출과 전세 갭투자 규제가 많이 없는 상황이라면 금상첨화 입니다. 왜냐하면 보통 이런 시기는 부동산 가격이 적정 이하인 경우가 많기 때문입니다.
그러니 이럴때는 2주택을 추가하는게 여러모로 유리합니다.
단 이후에는 1번재 주택은 실거주를 하고, 2번재 주택은 전세를 주다가, 서서히 월세로 전환하길 추천드립니다. 월세를 받으면 해당 돈은 사용하지 말고 반드시 미국 주식을 적립식으로 투자하시길 바랍니다.
만약 계속 전세금이 많이 올라서 전세를 준다면, 해당 갱신 자금은 추가로 부동산을 사지 마시고, 미국주식에 매달 나눠서 정액 적립식 매수를 하길 추천드립니다.
예를들어 5억이던 전세가 2년후 1억이 올라 6억을 받았다면, 미국주식에 해당 1억을 2년에 걸쳐 나눠서 분할로 매수하는 전략입니다. 1억을 24개월로 나누면 매달 416만원 정도가 됩니다. 이 금액을 정액으로 분할 매수 하면 됩니다. 만약 추가 저축 여력이 달에 200만원이라면, 이 200만원을 더하여 616만원을 정액으로 분할 매수하면 됩니다.
유형3, 원리금이 너무 많이 나가서 추가 투자를 못하는 경우
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1주택 취득 당시 너무 무리를 하여 원리금이 많이 나가는 경우가 있습니다. 이 경우 추가 투자를 못하여 매우 답답할 것입니다. 하지만 시간이 지나면서 점차 투자 여력이 생깁니다.
왜냐하면 원금균등을 했을 경우에는 매달 나가는 돈이 점차로 줄어듭니다. 원리금 균등을 했을 경우에는 나가는 돈의 절대액수가 줄어들지는 않지만, 부동산 가격이 보통 10년이면 두배는 오르고, 소득도 10년이면 50%정도는 오르기 때문에 점차 그 부담이 줄어들 것입니다.
그렇기 때문에 시간이 지나감에 따라 점차 투자 여력이 생길 것이고, 그때 투자를 다시 시작하셔도 됩니다.
1주택을 무리해서 마련했다는 것은 자기 체급보다 좋은 것을 샀다는 것이니 충분히 해당 주택이 제 몫을 다해줄 것입니다. 그러니 조용히 부채를 줄이면서 다음을 기약하시면 됩니다. 인생에서는 때로 포기하고 아무것도 하지 않는 것도 매우 주요한 전략이 됩니다.
자기 자제력을 발휘하기 어려우면 이때 투자 공부를 하거나 운동에 취미를 붙이는 등의 일로 에너지를 돌리시길 바랍니다. 투자는 안하는 시기도 매우 중요합니다. 저도 20년에서 22년까지 부동산 투자를 쉬면서 사업을 확장하는데 집중했고, 그 결과 폭락한 가격에 23년에 서울 신축 대단지 아파트에 두번 투자할 수 있었습니다.
자제력을 발휘하는 것도 투자의 일부라는 사실을 명심해야 합니다.
정반대의 경우도 있습니다. 소득이 높아서 원리금을 갚고도 충분히 투자금이 있는 경우입니다. 사실 이렇다면 집을 자기의 경제력 대비 좀 낮게 산 것입니다. 이 경우라면 주담대를 추가로 더 갚지 마시고, 스케쥴 대로만 갚으면서 미국주식 투자를 적립식으로 하면 좋습니다.
지금 미국 주식만 하는 것 보다는...
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앞에서 미국주식 투자라고 했지만, 현 상황에서는 자산배분 투자로 대체 하는 것이 더욱 좋습니다. 즉 앞에서 미국주식이라고 칭한 모든 부분을 자산배분 투자로 대체하라는 것입니다. 이유는 로버트 쉴러 교수가 제창한 경기조정 PER가 39.6배로 역사상 두번째로 높기 때문입니다.
PER이 40배라는 것은 1억을 버는 sp50이라는 회사가 40억에 거래된다는 것입니다. 수익률로는 2.5%입니다. 그런데 미국 장기국채 금리가 5%입니다. 저위험 자산에 비해 실질적으로 벌어들이는 위험자산인 주식의 현금흐름이 절반이라는 것입니다. 물론 그만큼 미래 이익을 좋게 본다는 뜻입니다. 미래 이익이 올라와서 이 가격을 정당화 해줄지, 가격이 내려와서 현재 이익수준을 정당화 해줄지는 모릅니다. 물론 금리가 내려와서 이 가격을 정당화 할수도 있습니다.
그런데 역사적으로 보면 기업의 이익은 장기간 드라마틱하게 늘지 않습니다. 그렇기에 결국 제 벨류에이션으로 수렴합니다. 미국 주식의 1980년이후 미국 주식의 경기조정 평균 per은 대략 25배입니다. 그렇기에 현 상황에서는 자산배분을 적극 권장하는 바 입니다.
미국주식 25%
중국, 인도, 일본등 신흥국 주식 25%
10년물 미국채와 한국채 25%
금은등 실물자산 25%로
포트폴리오를 구성하여 리밸런싱을 해주면, 장기수익률은 미국 sp500과 비슷하게 가져 가면서도, 최대 하락과 최장 하락을 크게 줄일 수가 있습니다. 즉 수익률은 비슷하지만, 훨신 안전해지는 것이죠.
지금은 미국 주식이 역사적 고점 부근에서 벨류에이션이 형성되어 있기에 이렇게 자산배분 투자를 하는 것이 유리합니다. 참고로 이렇게 자산배분 투자를 해도 서울 아파트와의 상관성은 대략 15% ~22% 수준으로 낮은 상태가 거의 그대로 유지됩니다.
그러니 현 상황에서는 미국주식 대신 이렇게 글로벌 자산배분 포트폴리오로 대체하는 것이 바람직 하겠습니다. 한가지 유의할 점은 상관성이 낮은 이유의 상당부분이 환율 효과이기 때문에 환헷지 상품으로 투자하면 절대 안된다는 것입니다. 반드시 일반적인 환노출 상품으로 투자하세요.
당장 해야 할 것
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2026년 현재는 부동산 규제도 많고, 시장도 단순하지 않습니다. 1주택을 마련했다고 해서 마음 놓고 기다리기만 해도 되는 상황은 아닙니다.
갈아타는 사람은 원하는 수준의 최종 주택에 더 빠르고 확실하게 닿을 수 있도록 개별 단지를 잘 선택해야 합니다. 금액이 커질수록 단지 선택의 차이가 최종 순자산의 차이를 크게 벌립니다. 특히 최종주택으로는 중급지 이상의 재건축이나 재개발을 선택하는 것이 좋습니다. 재개발은 적은 가격으로 좋은 최종 주택을 선점한다는 측면. 재건축은 평형과 연식 이득에 더해서 이주비 대출등으로 최종주택+1채를 더 할수 있기 때문에 매우 유리합니다.
무주택도 사이클상 한여름으로 가고 있기 때문에 이번이 거의 마지막 매수 기회가 됩니다. 저는 저번달에 동생네, 친구, 직원 모두 1주택자로 가게 했고, 수강생도 두분이나 무주택에서 일주택으로 들어섰습니다. 왜냐하면 가을부터는 매수를 매우 조심해야 하기 때문이죠. 저는 사이클상 여름까지는 무주택보다는 1주택을 추가하는게 좋은 전략이라고 생각합니다.
특히 최근 모습을 보면 이제 지방도 본격적인 상승시기를 앞두고 있습니다. 벌써 광역시의 대장급 단지들은 전고점을 탈환 중입니다. 다만 지방은 서울,수도권에 비해서 장기(10년이상) 우상향 할 단지들이 훨씬 적다는 것이 문제입니다. 반대로 말하면 지방도 수도권 아파트만큼 오를 단지가 있다는 것입니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
