댕댕이집도 오르는 시장, 아무거나 사도 될까요? [로건파파]

안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

#어차피 다 오르는 시장, 아무거나 살까?

최근 주식시장이 뜨거워지면서 그 관심도가 많이 줄었지만, 서울의 집값은 여전히 상승 중에 있습니다.

그리고 그 상승의 흐름은 앞으로도 얼마 간은 지속될 것으로 생각되는데요, 그러다보니 서울 안에 있는 어떤 아파트들이라도 상승률의 차이가 있을 뿐 가격이 오르지 않는 아파트가 없습니다.

이런 상승을 지속적으로 바라보다보면, 시장에 참여하고 싶어하는 무주택자 분들은 어차피 모든 아파트가 오르는 이 시장에서 특별한 공부없이 내 자금에 맞춰서 아무 아파트나 사면 되는 거 아닐까? 라는 생각을 갖게될지 모르겠습니다.

그러다보니 부동산 커뮤니티에서는 ‘개집도 오르는 장’이라는 마치 지난 상승장에서 나왔던 이야기가 다시 나오고 있는 것 같습니다

과연, 어차피 다 오르는 시장이니 아무집이나 막 사도 괜찮은 걸까요?

#부동산은 싸이클

영원히 상승할 것만 같은 서울, 수도권 부동산도 결국에는 상승과 하락을 반복하는 사이클이 있습니다.

중간 중간 작은 상승과 하락의 부침은 다르지만 큰 틀에서는 상급지의 단지나 하급지의 단지 모두 하나의 사이클에 의해서 움직입니다. 그러니 지금의 영원할 것 같았던 상승의 랠리 끝에도 언제가는 하락하는 기간이 반드시 찾아오게 됩니다.

물론, 현재 집을 구매하려는 분들도 언젠가는 하락할 시기가 온다는 것을 알고 있습니다. 그러나 결국 부동산은 우상향한다는 생각으로, 더 기다렸다가는 지금의 가격에는 다시 살 수 있는 집이 없을 수 있으니 현재 자금에 맞춰 아무 집이라도 사려고 하시는 것일 가능성이 높죠.

네, 맞습니다. 현재 서울 안에 있는 대부분의 단지들은 가치가 충분하기 때문에 앞으로 하락이 오더라도 결국에는 우상향한다는 의견에 저 역시 어느정도 동의하는 바입니다.

#단지마다 하락/보합의 기간이 다르다.

그러나 결국 우상향한다는 이론을 이해하는 것과, 내가 과연 그 하락장에서 우상향의 믿음을 저버리지 않고 버틸 수 있느냐는 또 다른 문제입니다.

세 단지는 모두 서울 내에 위치한 단지입니다. 지난 상승장의 전고점에서 저점까지 모두 15%정도 밖에 떨어지지 않은 단지들이기도 하죠.

서울 모든 지역의 집값이 다 오르던 2020년 정도의 시기에 이 중 아무단지나 내 자금에 맞춰서 매수하였고, 부동산의 싸이클을 이해하고 있기 때문에 당연히 하락장이 올 것이고, 남들은 평균 30%정도 떨어졌던 시기에 15%밖에 떨어지지 않았으니 다행이라고 생각할 수도 있을 겁니다.

그러나 세 단지는 그 하락장에서 큰 차이를 보여줍니다.

A단지는 하락장 5개월 만에 바닥 가격을 확인하고 바로 반등하는 모습을 보여줍니다. 아마도 A를 매수했던 사람들은 ‘오, 가격이 좀 떨어졌는데 다시 반등하는구나! 다행이다.’ 라고 생각하며 전고를 당장은 회복하지 않았더라도 쭉 보유할 수 있는 힘을 가져갈 수 있을 겁니다.

B단지는 하락장에서 약 3년 만에 반등하는 모습을 보여줍니다. B를 매수했던 사람들은 ‘아, 너무 오래 기다려는데 그래도 이제라도 올라줘서 다행이다. 다시 상승장의 흐름을 타고 오르겠지?’ 라는 생각을 할지 모르겠습니다. 혹은, 가격이 지지부진하던 3년 사이에 A의 반등 모습을 보고, 오르지 않는 자신의 자산을 팔아버렸을 수도 있겠죠?

C단지의 경우에는 거의 4년 동안, 아직도 하락을 하고 있는 모습입니다. C를 매수했던 사람들은 ‘개집도 오르는 시장이라며? 왜 우리집은 안오르지? 내 집은 개집보다 못한가?’라는 생각을 하고 계실지 모르겠습니다. 남들 부동산 가격이 다 오르는 이 시기에 과연 우상향의 믿음을 잃지 않고 C단지를 보유할 수 있는 사람이 얼마나 될까요?

#나는 어떤 사람인가?

물론, 결국에는 C단지도 앞으로 상승하는 날이 올거라고 생각합니다. 하지만 그 상승이 올 때까지 버틸 수 있는 사람이 있고, 그렇지 못한 사람이 있죠. 특히, 매수한 자산이 4년 이상 하락과 보합으로 지지부진할 때 멘탈을 잡고 자산의 가치를 믿으며 보유하고 있는 분들은 상대적으로 적을 수 있습니다.

현재, 서울 시내에서 비슷한 가격을 형성하고 있는 두 단지입니다. 하나의 단지는 하락 이후 약 4년간 하락과 보합을 지속하며 지지부진한 모습을 보여주고 있고, 하나의 단지는 하락 이후 약 3년 정도 하락하고, 최근 1년 정도 반등하며 현재 같은 가격을 보여주고 있습니다.

여러분은 어떤 단지를 가지고 있을 때, 더 마음이 편안하시겠습니까?

강남 1시간 이내 도달이 가능한 가치가 있는 서울의 아파트는 당연히 우상향 할 것이라는 것을 이론적으로 이해하는 것은 이성의 영역이지만, 막상 하락장이 왔을 때 내 자산을 지키고 버티는 것은 또 다른 감정의 영역인 것 같습니다.

나는 어떤 사람인가? 나는 얼마나 버틸 수 있을까?를 스스로 판단해보고, 상대적으로 하락과 보합의 기간이 짧은 단지를 선택하고 보유하는 것이 내 자산을 지키고 아쉬운 가격에 팔지 않는 방법이 되지 않을까요?

댕댕이집도 오르는 시장이라는 소리가 더 많이 들려오는 시기가 올 수 있습니다. 그렇더라도 조급하게 아무 단지나 덜컥 사지 않고, 자신의 성향을 이해하고 하락장에서도 확신을 잃지 않을 수 있는 내집마련을 응원하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.