안녕하세요
마요미즈와 마스터멘토님과 함께
행복한 🌸 하루하루를
즐기고 있는 싱글 투자자 블랙스완s 입니다
임보가 항상 고민이였던 저 인데요
이번에 월학을 계기로 해서 자신감을 조금씩 불어넣는 중입니다
반원분들이 이번 제 임보에서 가장 인상 깊다고 만장일치로 뽑아주신 장표 하나
공개해보려고 합니다
줄어든 장표에 단지분석 어떻게 써야할지 ?
고민되시죠 ?
단지분석에서 어떻게 투자와 연결시킬지
고민 고민해보다가 ,
임장지에서 저와 반원들의 매임 전임으로 확인했던
실 수요자 움직임을 기재해 보았습니다.
지방처럼 실수요자 선호가 가치로 받아들여야 하는 지역 에
맞는 방법 인것 같습니다 ( 참조로 봐주세요 )
✔ 완성된 장표 입니다.
수요의 움직임으로 투자범위를 설정한 장표 입니다
보기만 해도 복잡한가요 ? ㅎㅎ 어딘지 아시겠나요 ?
부산 남구 입니다
어렵지 않으니 어떻게 완성 했는지 , 설명드리겠습니다
(해당 장표는 월학 이전에 만들었던 앞마당에서 선정하였습니다 )
1. 구의 입지 지도 중에 실제로 투자 범위로 가능한 부분만 캡쳐 합니다
-저가치와 실수요조차 매매거래가 거의 없는 생활권의 단지 제외
1차로 시세 그루핑 투자 범위 설정에서
제외한 나머지 지역입니다
( 투자 마지노선 단지 정한 후 입니다 )
2. 가장먼저 내부에서 이동하는 수요를 그려 봅니다
- 대연 파크 푸르지오에서 → 내연디아이엘 , 레전드 → 힐스 푸르지오
전임과 매임을 통해 매도자와 임차인이 어디로 이사가시는지 ? 에 대한
이동 경로가 공통된 답변이 나온 것들을 취합해서 기록하였습니다
3. 다음번은 , 외부 남구보다 하급지에서 들어오는 수요를 표시합니다
- 남구 내 거주민들은 좋아하지 않은 우암동의 신축으로 유입 됩니다
그리고 갈아타는 노선을 다시 한번 표기합니다
혹시 이동경로가 모두 어디를 향해 가는지 보이시나요 ?
보이신다면 성공입니다 ! ㅎㅎ 오션뷰가 보이는 남천동 !
수영구를 향하고 있습니다.
그럼 실수요가 생각하는 단지 가치에 대해 먼저 파악 한것입니다 !
다음은 가격을 맞춰 봐야죠!
그럼 내 투자는? 어디에 해야 할까요 ?
이제부터는 개인적인 생각입니다.
4. 이루트에 각 단지 투자금을 적었습니다
저는 2억대 투자금을 설정하였고
1.실수요가 갈아타면서 꼭 거치는 단지
2. 2호선과 붙어있으면서 학교와 상권이 갖춰져있고
3.연식이 좋은 대단지 들이 모여있는 곳 선호도 높은
“ 투자 유망 단지” 를 표기 했습니다
그리고 곧 들어올 신축에 어떤 단지들에서 갈아타는지 확인했습니다
이부분에서 상 하 단지를 통해 해당 단지가 가격이 저평가 되었는지 알수 있습니다
“실제로 전임이나 매임시 상급지 라고 표현하며 해당단지나 지역을 애길합니다 ”
정말 마지막 입니다 !
✔가장 중요한 " 내생각 " 입니다
~ 생각해서 , 어떻게 행동하겠다 !
이유가 한꺼번에 포함된 장표가 완성됩니다 .
저는 다음 남구 투자를위해 이장표 하나만 꺼내볼 생각입니다 ㅎㅎ
위 장표를 쓰고 , 나머지는 전임과 매임으로 알아둔
단지 별 로얄동을 정리한 시트를 마지막으로 단지분석을 마무리하였습니다.
서울 수도권처럼 직장 교통 환경 학군 등 요소가 정확히 알수 없는
그냥 받아들여야 하는 광역시의 경우 이와 같은 방법으로
움직임을 파악하는것이
단지 가치를 파악하는 좀 더 쉬운 방법이 아닐까 생각해 보았습니다
서울 수도권도 적용 해보고 반응이 좋다면 2탄도 ㅎㅎ 만들어 보겠습니다 .
전임과 매임으로 알아야 하는것
왜 중요한지? 그리고 어떻게 남겨야 하는지
스스로 많이 깨우쳤던 시간이 였습니다
왜? 어디로 이사가는지를 물어보는 이유
정확히 파악할 수 있다면
환금성 높은 안전한 가치 있는 투자에
한걸음 더 다가갈수 있지 않을까 생각해 봅니다
단지분석이 어려운 한 동료분에게 라도 도움이 되길 바라며
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 !
오늘도 열심히 임보 쓰시는 투자자 분들 파이팅 입니다 !!
