안녕하세요.
민갱입니다.
서울에서 상대적으로 저렴한 지역을 이야기할 때
자주 나오는 표현이 있습니다.
바로 ‘노도강’, ‘금관구’입니다.
노원, 도봉, 강북.
금천, 관악, 구로.
서울 안에서도 상대적으로 가격이 낮고,
상급지 대비 아쉬운 지역으로 묶이는 곳들입니다.
이 안에서 주목해야할 지역이 있습니다.
바로 관악구 입니다.
관악구는 오랫동안
“서울이긴 한데 조금 아쉽다”는 평가를 받아왔습니다.
언덕이 심하고,
노후 저층 주거지가 많고,
빌라 밀집 지역도 많습니다.
그래서 사람들에게 관악구는
좋은 주거지라기보다
복잡하고 낡은 이미지로 기억되는 경우가 많았습니다.
그런데 정말 관악구는
입지가 아쉬운 지역이었을까요?
저는 그렇게 보지 않습니다.
오히려 관악구는
입지는 이미 좋았지만,
그 입지를 주거환경이 가리고 있었던 지역에 가깝다고 생각합니다.
그리고 지금 관악구에서 봐야 할 변화는
바로 그 아쉬웠던 주거환경이
조금씩 바뀌고 있다는 점입니다.
교통은 이미 좋았습니다
관악구를 볼 때 가장 먼저 봐야 할 것은
교통입니다.
관악구에는 2호선, 신림선이 지납니다.
특히, 2호선 라인을 따라
사당, 낙성대, 서울대입구, 봉천, 신림으로 이어지는 축은
서울 서남권에서 강남으로 이동하기 좋은 대표적인 라인입니다.
봉천역 기준으로 2호선을 통해
강남역까지 약 15분이면 이동할 수 있습니다.
여기서 끝이 아닙니다.
봉천역 기준으로
여의도까지 약 25분,
시청까지도 약 33분 수준으로 이동이 가능합니다.
서울에서 아파트를 볼 때
사람들이 가장 중요하게 생각하는 것은
결국 “직장까지 출퇴근하기 좋은가”입니다.
부동산에서 교통은
단순히 지하철역이 있느냐 없느냐만 보는 것이 아닙니다.
그 교통이 어디로 이어지는지,
어떤 일자리로 연결되는지,
매일 출퇴근하는 사람들의 시간을 얼마나 줄여주는지가 중요합니다.
매일 5~10분이 중요한 직장인에게
출퇴근 피로도를 줄여주는 확실한 장점이 됩니다.
입지로 보면
관악구는 이미 좋은 교통을 갖고 있었습니다.
다만 문제는
그 좋은 교통이 지역의 가치로 온전히 드러나지 못했다는 점입니다.
왜 그랬을까요?
이유는 교통이 아니라
주거환경에 있었습니다.
좋은 입지를 가렸던 것은 주거환경이었습니다
관악구를 임장해보면
좋은 점과 아쉬운 점이 동시에 보입니다.
2호선 역세권 입지는 확실히 좋습니다.
강남 접근성이 좋고,
여의도와 도심 접근성도 함께 갖고 있습니다.
하지만 역에서 조금만 안쪽으로 들어가면
언덕, 노후 저층 주거지, 좁은 도로,
빌라 밀집지가 함께 나타납니다.
아파트 단지가 균질하게 이어지는 느낌보다는
아파트, 빌라, 상가, 노후 주택이 섞여 있는 느낌이 강합니다.
그래서 관악구는
“위치는 좋은데, 살고 싶은 환경은 조금 아쉽다”는
평가를 받아왔습니다.
사람들이 더 비싼 돈을 주고 선택하는 곳은
결국 매일 살고 싶은 환경을 갖춘 곳입니다.
역이 가까워 출퇴근이 편하고,
단지 주변이 정돈되어 있고,
길이 걷기 좋고,
동네 분위기가 안정적인 곳.
이런 요소들이 쌓일수록
사람들은 그 지역을 더 좋은 주거지로 인식합니다.
관악구는 교통이라는 장점은 있었지만,
이 주거환경의 균질함이 부족했습니다.
그런데 이제 이 부분이 달라지고 있습니다.
주거환경이 바뀌고 있습니다
관악구의 변화는
새로운 장점이 갑자기 생기는 것이 아닙니다.
이미 가지고 있던 교통 장점 위에
그동안 부족했던 주거환경이 채워지는 과정입니다.
봉천동에서는
봉천4-1-3구역이
관악퍼스트자이라는 단지 이름과
이주 계획등이 나올 정도로
재개발 사업이 진행되고 있습니다.
은천동 일대의 모아타운은
이번 오세훈 서울시장이 5선에 성공하면서
앞으로도 연속성을 가질 가능성이 커졌습니다.
마지막으로 봐야할 곳은
신림뉴타운 2구역입니다.
신림뉴타운은 시간이 오래걸리면서
사람들에게 조금 잊혀진 지역이기도 합니다.
최근 착공필증 발급이 완료 현수막이 붙었습니다.
오랫동안 멈춰 있는 것처럼 보였던 사업이
실제로 한 단계 앞으로 나아가고 있는 것입니다.
정비사업은 시간이 오래 걸립니다.
그래서 관심이 식기도 하고,
사람들의 기억에서 멀어지기도 합니다.
하지만 결국 사업이 진행되고,
신축 아파트가 들어서고,
도로와 보행환경이 개선되면
지역의 모습은 달라질 수밖에 없습니다.
관악구의 가장 큰 단점은
입지가 아니라 바로 주거환경이었습니다.
그 단점이 사라지는 방향으로 가고 있다면
관악구는 다시 봐야 합니다.
왜냐하면 단점이 줄어든 뒤에도
관악구에는 여전히 강한 장점이 남아 있기 때문입니다.
바로 압도적인 교통입니다.
강남까지 빠르게 이동할 수 있고,
여의도와 도심도 함께 볼 수 있는 위치.
여기에 주거환경까지 좋아진다면
관악구는 지금보다 더 많은 사람들이
살고 싶어 하는 지역으로 바뀔 수 있습니다.
관악구는 다시 봐야 하는 지역입니다
부동산에서 좋은 지역은
처음부터 완벽하게 보이는 곳만 있는 것은 아닙니다.
어떤 지역은
입지는 좋은데 환경이 아쉬워서 덜 보이고,
어떤 지역은
환경은 좋은데 입지가 아쉬워서 한계가 보입니다.
관악구는 전자에 가까웠다고 생각합니다.
강남, 여의도, 도심 접근성은 좋았지만,
균질하지 못한 주거환경이
그 장점을 충분히 드러내지 못하게 했습니다.
그런데 지금은
그 약점이 바뀌는 구간에 들어서고 있습니다.
봉천의 재개발,
은천의 모아타운,
신림뉴타운의 착공은
관악구를 바라보는 시선을 바꿀 수 있는 요소입니다.
물론 정비사업은 시간이 걸립니다.
계획이 있다고 해서
오늘 바로 동네가 바뀌는 것은 아닙니다.
하지만 분명한 것은 있습니다.
관악구는
“입지가 별로라서 싼 곳”이라기보다,
“입지는 좋았지만 환경 때문에 덜 인정받던 곳”이라는 것입니다.
그리고 지금은
그 환경이 바뀌기 시작하는 시점입니다.
앞으로 관악구를 볼 때는
단순히 ‘금관구의 관’이라는 이미지로만 보기보다,
2호선과 신림선을 통한
강남·여의도·도심 업무지구 접근성.
그리고 재개발·모아타운·뉴타운을 통한
주거환경 개선 가능성.
이 두 가지를 함께 놓고 보면서
좋은 입지 위에 어떤 변화가 쌓이고 있는지
한 번 더 살펴보시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
