종착지
우리의 목표 종착지는 두 개입니다.
첫째, 만족할 만한 내 집.
둘째, 노후 생활비.
이렇게 두 개를 마련해야만 합니다. 이 두 개는 선택사항이 아닙니다. 필수 사항입니다. 국영수 시험 못 보고 좋은 대학에 갈 수 없는 것과 마찬가지로, 이 두 가지를 잘 준비하지 않으면 재테크에서 성공할 수 없습니다.
첫째, 만족할 만한 내 집
그럼 ‘만족할 만한 집’이란 무엇일까요? 이건 사실 기준이 너무 다양합니다. 이 블로그는 투자에 대해 다루기 때문에, 기준을 철저히 ‘투자 수익’으로 잡겠습니다. 바로 만족할 만한 내 집을 **"서울 아파트 평균 상승률보다 높은 상승률의 아파트"**라고 정의하겠습니다.
서울 아파트는 보통 통화량, 즉 돈이 증가하는 만큼 오릅니다. 연 복리 7% 정도입니다. 즉 돈이 늘어나는 속도 정도로 오를 아파트가 만족할 만한 내 집입니다. 이게 우리의 첫 번째 목표입니다. 돈이 늘어나는 만큼은 올라야 주요 실질 물가와 자산 상승률을 이길 수 있으니까요.
현재 2026년 5월 기준으로 대략 서울 3분위 아파트 평균 가격인 12억 이상, 안전하게는 서울 4분위 아파트 평균 가격인 18억 이상의 서울 아파트를 말합니다.
물론 재건축이나 재개발을 노려볼 수 있는 곳은 이것보다 좀 더 가격이 낮아도, 나중에 개발이 완료되면 해당 조건을 충족하게 될 겁니다. 또 미래 성장할 곳을 잘 고르면 이것보다 낮은 가격으로도 평균 상승률 이상의 아파트를 고를 수 있습니다. 이런 목적 때문에 부동산 투자 공부를 하는 것입니다. 부족한 돈을 지식으로 어느정도 매꿀수 있기 때문이죠.
둘째, 노후 생활비
노후자금은 KB 경영연구소에서 발표한 자료를 참고하겠습니다. 지금 물가 기준으로 노후 희망 생활비는 부부가구 기준 월 350만 원입니다. 하지만 실제 준비된 생활비는 평균 230만 원으로, 대략 120만 원 정도 차이가 납니다. 즉 현재 물가 기준으로 매달 350만 원의 생활비가 나올 수 있게 준비해야 합니다.
간혹 이렇게 계산하는 분들도 있습니다."350만원 곱하기 12달, 곱하기 30년하면 12억 6천만원이 필요하네! 그러고선 '이번 생은 망했네'라고 생각하면서 포기해버립니다.
노후 생활비는 이렇게 계산하는 것이 아닙니다. 일단 12.6억을 그대로 현금성 자산에만 둬도 매년 5천만 원의 수동적 소득(이자 4% 국채로 계산)이 생깁니다. 12.6억을 글로벌 자산배분 중립형에 넣어두면 매년 평균 대략 1억의 수익(연 8%계산)이 생깁니다.
거기에 보통 국민연금이나 퇴직연금을 계산하지 않고 별도로 12.6억이 필요한 것처럼 겁을 주는 콘텐츠도 많습니다. 하지만 이는 엄연히 틀린 것입니다.
오늘 영상에서는 더 현실적이고, 실현 가능한 기준을 드리겠습니다. 국민연금과 퇴직연금을 제하고, 순수 개인연금으로 ‘최소 3억 ~ 안전하게는 6억’ 정도를 보유하면 희망 생활비를 수동적 소득만으로 만들 수가 있습니다.
간혹 달러 자산1억이면 노후준비가 된다고 또 반대로 호도하는 경우가 있는데, 이는 물가상승을 전혀 고려하지 않은 잘못된 계산입니다.
그렇다면 여기에 어떻게 도달해야 할까요?
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종착지에 도달하는 4단계
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이제 종착지를 알았으니, 경유해야 하는 역들을 알아보겠습니다.
[1단계: 사회 초년생 1년 차 - 시스템 구축]
이때는 절약을 생활화해서, 돈이 모이는 구조를 초반에 만들어야 합니다. 대략 본격적인 사회생활을 시작하고 1년 이내에 대략적으로라도 돈이 모이는 구조를 만들길 권장해 드립니다. 그러기 위해서는 아래 3가지를 해야 합니다.
첫째, 통장을 4개로 쪼갭니다. 급여통장, 소비통장, 비상금통장, 투자통장.
둘째, 이 통장을 이용하여 돈이 흐르게 만듭니다. 급여통장에 돈이 들어오면 다음 날 정오 전까지 투자통장과 소비통장에 정해진 비율이 ‘자동이체’ 되게 합니다.
비상금은 **'한 달 생활비 × 나이/10'**의 규모가 항상 유지되게 합니다. 한 달 생활비가 200만 원인 30살이라면 대략 600만 원이 항상 유지되게 하는 거죠. 혹시 비상금을 쓰게 되면 이 통장에 먼저 채워서 원래 비상금으로 먼저 돌려놓고 난 후에 투자통장에 적립을 다시 시작해야 합니다. 즉 비상금 통장에는 항상 같은 돈이 있게 만들고, 투자통장에는 돈이 계속 늘어나며, 소비통장은 정해진 만큼 다 사용하는 구조입니다.
셋째, 소비를 관리하기 위해서 가계부를 작성합니다. 가계부를 작성하는 것만으로도 소비가 대략 20% 감소한다는 연구 결과도 있습니다. 또 소비액을 줄이는 것도 중요하지만, ‘잘’ 소비하는 것도 중요합니다. 가계부 작성을 통해 자신의 소비 패턴을 알아내고, 수정 보완하여 현명한 소비가 습관이 되게 만들어야 합니다.
[2단계: 사회 생활 10년 (26세~35세) - 종잣돈 모으기]
이후에는 본격적으로 돈을 모아야 하는 구간입니다. 1인 독립가구 기준 세후 소득의 40%는 모아야 합니다. 만약 2인 맞벌이 가구이고 아직 아이가 없다면 60% 이상까지 저축액을 올릴 수 있을 것입니다. 아직 부모님 집에 사는 1인 가구 경우에도 60% 이상까지 저축액을 올릴 수 있습니다.
남들보다 잘 살려면, 남들과 다른 부분이 있어야 합니다. 사회 초년생 시절에는 절약과 저축 비율을 남들과 다르게 가져가는 것이 가장 빠른 길입니다. 투자금이 아직 적기 때문이죠. 투자금이 적으면 투자 수익도 적어집니다. 그래서 이 단계에서는 기본적인 투자를 하면서, 근검절약을 통해 돈을 모아야 합니다.
그렇다면 저축을 어떻게 해야 할까요? 우리 부모 세대는 저축을 예적금으로 했습니다. 하지만 지금은 실질 금리가 마이너스라서 예적금을 하면 장기적으로 더 가난해집니다. 그러니 최소 돈이 늘어나는 속도 정도로는 오르는 투자를 해야 합니다.
하지만 문제는 이런 자산들은 그만큼 위험하다는 특징이 있습니다. -20~-30% 하락은 일상인 주식 지수 투자가 그렇죠. 그래서 저는 좀 더 안전하게 '글로벌 자산배분' 투자를 권합니다. 특히 ISA 계좌에서 하길 추천해 드립니다. 절세효과까지 볼 수 있기 때문이죠.
만 26세부터 35세까지 평균 연 복리 8%인 중립형 글로벌 자산배분으로 매달 100만 원을 모으고, 저축액을 매년 5% 증가시킨다고 가정하면 약 2억 1,200만 원을 모을 것으로 예상됩니다. 2인이라면 4억 2,400만 원입니다.
이 정도면 그 자체로도 꽤나 건실한 투자이면서, 동시에 서울 아파트 5년에 한 번 하오는 조정장과 10년에 한 번 오는 폭락장에서 기회를 잡기도 좋습니다. 왜냐하면 글로벌 자산배분은 하락장에서 서울 반포 신축 아파트보다 더 적게 떨어지고 회복은 더 빠르기 때문입니다.
도곡렉슬은 모든 사람이 잘 아는 대한민국 명실상부 최고의 선도 아파트입니다. 22년 말 폭락장에서 **-25%**가 하락했고, 전고점 회복까지 대략 2년이 걸려 24년 말에 회복합니다.
반면에 글로벌 자산배분 중립형은 -15% 정도 하락했고, 회복도 24년 봄에 전고점을 뚫습니다. 즉 이 포트폴리오를 팔아서 서울 아파트로 갈아탄다면, 이 정도 아파트를 살 때도 훨씬 유리했다는 것입니다. (포트폴리오 중립형 기준, 상세비중 비공개)
자산배분 /렉슬 /렉슬갭투자(50%가정)
난 고점에 팔고, 절반정도만 반등한 상태에서 사는 것이 가능하죠. 서울 평균 가격의 아파트는 전고점을 회복하는 데 3년이 걸렸고, 경기도는 아직 평균이 전고점을 회복 못 했습니다. 그러니 대부분의 아파트는 더 싸게 살수 있다는 뜻입니다. 참고로 글로벌 자산배분은 21년 고점에 비해서 대략 40%정도 상승한 상황입니다.
즉 첫 집 살 종잣돈을 글로벌 자산배분으로 모으면 굉장히 기회를 강하고 길게 가져갈 수 있다는 뜻입니다. 그러니 부동산 공부를 하드하게 하지 않은 경우라면 글로벌 자산배분으로 저축하듯이 돈을 모으면 됩니다.
참고로 저는 과거에 지방 아파트 투자해서 서울 아파트 살 돈을 모았습니다. 다만 저는 부동산 투자 공부를 하드하게 한 편입니다. 그리고 제가 2019년에 투자했던 당시에 비해 지금 지방은 힘이 조금 더 빠졌고, 임대차 2법의 영향으로 전세 기간이 4년으로 길어졌습니다. 즉 매도 난이도가 더 올라갔습니다.
제 경험상 지방 중단기 투자를 성공적으로 하면 연 복리 15~20% 정도가 가능했습니다. 즉 4년에 두 배~세 배 정도 투자금 대비로 벌었습니다. 하지만 하락기에는 서울 아파트보다 회복이 현저하게 느려서 갈아타면서 손해를 보는 것도 감안해야 합니다. 그러니 글로벌 자산배분이 서울 아파트를 사는 목적성을 좀 더 무난하게, 누구에게나 더 유리하게 기회를 준다고 보면 됩니다. 부동산 투자자로 큰 뜻이 있지 않은 이상 이게더 좋은 방법입니다.
[3단계: 이후 10년 (36세~45세) - 갈아타기]
먼저 연금 상황부터 체크해 보죠. 직장인이라면 국민연금으로 소득의 4.5%를 가져가고, 회사 측에서 4.5%를 넣어서 총소득의 9%를 내고 있을 것입니다. (참고로 이 요율은 법 개정으로 13%까지 올라갑니다.) 또한 1/12 정도인 13개월 차의 급여가 퇴직연금으로 매년 적립되고 있습니다.
보통 국민연금의 소득 대체율을 30년 근속 기준 30%로 봅니다. 즉 내가 경제활동 하던 시기의 평균 급여액의 30% 정도를 국민연금이 보장한다고 생각하면 쉽습니다. 퇴직연금도 굴리기 나름이지만 대략적으로 노후 생활비의 적게는 20%~많게는 40%까지 보장합니다. 즉 이 둘만으로 노후 자금의 60% 정도가 끝납니다.
그러니 45세까지는 노후자금을 크게 신경 쓰지 말고 이 두 개만 성실히 납부하거나 적립하면 됩니다. 회사를 다니면서 경제활동을 지속하면 자연스럽게 노후대비의 기초는 되는 거죠. (문제는 자영업자입니다. 저도 사업 15년 차로 자영업자입니다. 이들은 회사원보다 좀 더 국민연금과 퇴직연금에 신경을 써서 스스로 준비해야 하는 부분이 있습니다. 이는 별도 칼럼으로 다루겠습니다.)
45세까지는 **‘최종주택 갈아타기’**에 집중하면 됩니다. 35세경에 산 첫 집에서 규모를 대략 두 배 정도로 늘리면 됩니다. 이때 포인트는 대출이나 전세를 끼고 사서, 순자산 대비 가장 좋은 것을 사는 것입니다.
이것이 왜 중요하냐면 이렇게 해야만 상승률과 상승액이 더 커지기 때문입니다. 자산 전체 가격에서 올라가는 금액이 정해지는 것이지, 내가 투자한 돈(순자산)에서 올라가는 금액이 정해지는 것이 아닙니다.
물론 빚은 자기 소득을 고려해서 잘 사용해야 하지만, 한국은 기본적으로 글로벌 평균보다도 훨씬 못하게 대출이 나옵니다. 보통 가격이 비싸면 대출을 덜 해주고, 가격이 싸지면 대출을 더 해주는 ‘친절한(?)’ 나라이기 때문에 정책적으로 주는 돈은 다 받는 게 45세까지는 유리합니다. 하지만 45세 이후에는 레버리지를 늘리는 것을 비추합니다.
[4단계: 45세부터 본격적으로 노후 준비]
그렇게 45세경에 한번 갈아타면 부동산 투자는 일단 종료합니다. 물론 폭락기에 2주택을 추가해서 임대를 줄 수 있습니다. 45세라면 소득활동을 하는 남은 기간 동안, 이런 기회가 적게는 2번에서 많게는 4번 정도 옵니다. 하지만 이는 선택과목이지 필수과목은 아닙니다.
그래서 일단 메인으로 투자하는 부동산은 이 시기에 종료됩니다. 주담대를 잘 갚아나가면서 이때부터는 메인으로 부동산 투자말고, 본격적으로 노후 대비를 하면 됩니다.
연금저축펀드 세액공제분 600만 원, IRP 세액공제분 300만 원을 일단 무조건 채우길 권장해 드립니다. 이렇게 900만 원을 넣으면 국가에서 세액공제로 소득 5,500만 원 이하는 148만 원 / 5,500만 원 이상은 118만 원을 돌려줍니다. 이렇게 되면 투자 소득이 크게 증가하게 됩니다. 세액공제를 받지는 못하지만 세금 이연 효과가 있는 900만 원의 한도도 가능한 분들은 넣길 추천해 드립니다.
그렇게 10년 정도, 55세까지 투자하면 900만 원씩 넣은 경우 약 1억 7,400만 원, 1,800만 원씩 넣은 경우 약 3억 4,700만 원 정도를 쥐게 될 것으로 예상됩니다.
이후 60세까지 해당 돈을 거치식으로 5년만 더 추가적립 하지 못하더라도, 리밸런싱 하면서 그대로 두면 2억 5,600만 원 ~ 5억 1,000만 원 정도를 쥐게 될 것으로 예상됩니다. (세액공제로 돌려받은 돈을 재투자하는 것을 투자 수익률에 포함하여 연 복리 10%를 가정했습니다)
그러면 노후 생활비의 부족분 80~120만 원까지 해결이 됩니다. 여기에 국민연금과 퇴직연금을 더하면 노후 희망생활비 350만원이 완성됩니다.
결론
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현실적인 중산층의 재테크 종착지는 첫째, 최소 12억 ~ 안정적으로는 18억이상 내 집을 마련하고. 둘째, 국민연금, 퇴직연금을 제외하고 개인연금으로 최소 3억 ~ 안정적으로 6억 정도를 모으는 것입니다.
이게 2026년 현재 중산층의 현실적인 재테크 종착지입니다. 이곳에 도달하기 위해서는 4단계를 거칩니다.
1단계, 돈이 모이는 구조 만들기
2단계, 열심히 글로벌 자산배분 포트로 저축하여 첫 종자 주택 35세 전후로 마련하기
3단계, 45세 전후로 두 배 규모 주택인 최종 주택으로 갈아타기
4단계, 최종 주택 빚을 줄이면서, 개인연금 불입에 10년 적립, 5년 거치 투자하기
평균적인 소득으로도 이렇게 상위 중산층 진입이 충분히 가능합니다. 문제는 시간입니다. 그리고 오늘이 가장 빠른 시간입니다. 오늘 당장 나의 시기에 맞는 것, 단 하나라도 실천해 보세요. 몇 년 후 경제적 자유가 훨씬 더 가까워질 것입니다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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