[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [오닥]

대한민국 부동산의 역사

오닥

[내용 정리]

e-book. 전후 한국 사회는 가족주의적인 경향이 압도적인 영향력을 발휘하고 있었다. 가족주의 사회에서는 친족 집단의 모든 구성원이 토지를 공동으로 소유하고 상속하는 경향이 있기에 재산권이 제대로 형성되기가 쉽지 않다.

▶ 규모가 작은 사회주의 같다는 생각이 들었다. 왜 그런 문화가 생겼는지는 모르겠지만, 저런 상황이었다면 내 재산에 대한 욕심이 생기지도 않을 것이라 생각된다.

e-book. 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다. 물론 서울시가 주택 공급을 위해 노력하지 않은 것은 아니었다.

▶ 모든 시장은 수요와 공급에 의해서 가격이 형성된다는 가장 기본적인 원칙에 대해서 이야기해준다. 다만 그 수요의 위치와 규모가 당연히 변할 수는 있다고 생각된다. 책에서 나오는 잠실을 비롯한 변두리 지역의 땅값이 오르게된 주된 원인은 '서울'이라는 수요가 풍부한 지역에 '주택난'이라는 공급 부족이 불러온 결과라고 생각한다.

e-book. 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번재는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다.

▶ 책에서 나오는 첫 번째 이유인 대도시로의 인구 이동은 지금 현재에도 지속되고 있는 상황이라고 생각한다. 그렇기에 이제부터는 무분별한 갭투자보다는 가치가 "있는" 단지를 비싸지 않은 가격에 투자하는 것이 중요하겠다. 하지만 두번째 이유인 외국 자본이 우리나라 부동산에 얼마나 들어와있는지는 사실 들어본 적이 없다. AI로 확인한 결과로는 서울&경기도에 외국인 보유 아파트 비율이 1%안팍인 것을 확인했을 때 외국자본의 영향이 거의 없다고 보는 것이 맞겠다. 만약 특수한 상황에서 외국자본이 유입된다면 강력한 부동산 가격 상승 원이이 될 수 있겠다.

e-book. '8.3 조치'의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다.

▶ 실질금리가 마이너스를 기록하니 사람들이 예/적금에 돈을 넣기보다는 자산으로 눈을 돌리게 된 것이다. 유동성이 늘어나는 상황에 예/적금이 불리하다고 판단되면 당연한 판단이라고 생각한다. 다만 여기서 생각해보아야할 부분은 분명히 주택 시장으로만 돈이 유입되진 않았을 것이다. 그럼에도 우리나라에서 주택이라는 것은 사람들이 선호하는 자산 중 하나라는 것을 알 수 있는 대목이다.

e-book. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다.

▶ 우리나라는 수출 중심의 산업이 경기에 영향을 미치기에 어찌보면 당연한 말일 수 있다. 그리고 저자는 역사상 그래왔다고 이야기한다. 지금 현재 정부의 규제로 인하여 매매&전세 매물이 급감하고 있으며, 최소 향후 3년간 공급도 바닥수준인 상황인데 우리나라를 먹여살리는 반도체 산업이 역사상 최고의 호황을 누리고 있으며 앞으로 호황은 유지될 전망을 보이고 있다. 부동산 가격 상승 가능성이 굉장히 높은 상황이라고 생각되는데, 정부는 표면적으로 '집값 안정화'를 외치고 있기 때문에 규제가 어떤식으로 펼쳐질지에 대해서 잘 대응해 나가야겠다. 이번 상승장을 잘 버티고 지킨다면 자산 레벨이 달라지겠다.

e-book. 주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 1986~1990년까지 전국 주택 매매가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번쨰는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두 번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연정한 데 있었다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것이었다. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년 치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.

▶ 역사는 반복된다. 현재도 주택 공급이 부족한 상황에 전월세 물량의 감소는 임대 가격의 상승이 이미 시작 되었다. 임대차3법과 같은 법률 개정안이 발표되진 않았지만 부동산 시장에는 '전세가는 매매가를 뛰어넘을 수 없다'라는 전제가 있듯이 전세가격이 올라가면 자연스럽게 매매가격이 올라가게 되어있다. 이유가 어찌됐든 부동산 시장에 혼란을 야기한 것이 사실이고 지금 현재도 세제 개편안이 어떻게 발표되냐에 따라 트리거가 될 수도 있다고 생각한다.

e-book. 강남 반포주공 아파트 25평형의 경우, 1978년에 1,100만 원 하던 것이, 1989년 4월에는 무려 1억 5,000만 원으로 13.6배나 뛰었다. 반면 같은 기간에 노동자 월평균 임금은 5.7배밖에 오르지 않아, 월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집을 살 수 없다는 것을 보여 주고 있다.

▶ 지금까지 2000대에 시작된 양적완화 이후에 통화량이 늘어났고 그로 인해서 임금 상승분으로는 자산을 취득하기에 점점 어려워진다고 알고 있었다. 그런데 저자는 2000년대 이전에도 선호하는 자산의 경우에는 이미 임금 상승분을 뛰어넘는 수익을 가져다 줬다고 이야기하고 있다. 여기서 배울 수 있는 것은 사람들이 좋아하는 자산은 언제나 돈이 몰려든다는 것이다. 그 가치를 알아보는 눈이 돈을 벌어다 주겠다는 생각이 든다.

e-book. 도시로의 대규모 이주가 일단락되면, 신규 수요보다는 교체 수요가 늘어나는 게 당연한 일이다. 그런데 1990년대 내내 주택 공급이 폭발적으로 늘어났으니, 탈이 나지 않을 수 없었다. 결국 1990년대의 주택 가격 폭락 사태는 1997년 외환 위기라는 외부 충격 외에도 경제 성장 둔화, 도시화 흐름 중단 등 다양한 요인이 영향을 미쳤던 것으로 보아야 한다.

▶ 도시로의 대규모 이주가 일단락 되었다는 기준이 뭘까? 이 부분은 잘 이해가 되지 않는다. 다만 1기 신도시를 밀어넣던 90년대에 폭발적인 공급은 부동산 가격에 영향을 줄 만큼 엄청난 양이었다는 것은 동의한다. 공급폭탄과 경제위기라는 악재가 더해지니 부동산 가격이 큰 폭으로 하락한다는 것은 잊지 말아야할 사실이다. 투자를 하면 안되는 시기가 아니라 대비를 해야하는 시기인 것이다.

e-book. 지역 균형 발전 정책이 경제 전반에 어떤 영향을 미쳤느냐에 관해서는 지금까지도 많은 논란이 있다. 다만 한 가지 분명한 것은 수도권 주택 가격 안정이라는 목적은 큰 성과를 거두었다는 점이다. 혁신 도시와 세종시로의 이전이 시작되며 수도권 인구 비중이 2012년 49.6%를 정점으로 떨어지는 가운데, 지방 광역시 주택 가격은 꾸준한 상승세를 지속했기 때문이다. 특히 KB부동산이 집계한 서울 아파트 매매 가격은 2010년부터 2014년까지 4년 연속 하락하는, 이른바 '하우스 푸어' 사태가 발생하기도 했다.

▶ 수도권 인구 비중이 줄어들었다는 이야기는 결국 수요의 크기가 줄었다는 것이다. 일자리가 가지는 힘이 얼마나 큰지에 대해서 배울 수 있는 대목이었으며, 역시나 시장은 수요와 공급이 기본 원칙이다.

e-book. 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF 사례에서 보듯, 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수밖에 없다.

▶ 이 대목에서는 동의되지 않는 부분이 있다. 2022~23년 경 코인 투자 실패에 대해서는 지원금이 나왔음에도 부동산 가격 하락에 대해서는 아무런 조치가 없었다. 그리고 현정부도 부동산 보다는 주식시장에 대한 지원이 더욱 뚜렷하다고 생각하기 때문이다. 정부는 어떠한 자산이든 크게 하락하는 것은 방지하고자 할 것으로 생각된다. 부동산 시장에만 적극적으로 개입한다는 점은 이 책만 보아서는 뚜렷한 근거를 찾지 못하겠다.

e-book. 이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 '저점'을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

▶ 모든지역이 같은 방향으로 가격이 움직이지 않는 것을 전국 단위로 부동산을 보는 사람이라면 알 것이다. 저자가 말하는 부분은 나라 전반적으로 큰 경제위기가 왔거나 심각한 하락장을 맞이했을 때에만 유효하다. 베타 투자를 하는 사람에게는 유용한 정보일지 몰라도 꼭 저자가 말하는 시기가 아니더라도 충분히 기회를 찾을 수 있는 실력을 기를 수 있다.

e-book. 통근 시간이 길어질수록 삶의 만족도가 크게 덜어지는 것은 물론 건강에도 문제가 생긴다는 최근 연구를 감안할 때, 물질적, 정신적 비용이 대단히 크다는 것을 알 수 있다.

▶ 사람들이 단순히 통근시간이 짧기 때문에 좋아하는 것이 아니다. 인구 밀집도가 높은 수도권에서는 지옥철이용시간이 길어질수록 삶의 만족도가 떨어지고 그 스트레스로 인해서 건강에도 영향이 있다는 이야기다. 그 땅의 위치가 값으로 메겨진다고 생각한다.

e-book. 1986년부터 2024년까지 아파트와 단독주택의 매매 가격 변화를 보여주는데, 아파트 가격은 473% 상승한 반면 단독 주택 가격은 단 80%만 상승한 것을 발견할 수 있다. 같은 기간 소비자 물가가 210% 상승한 것을 감안할 때, 단독 주택을 보유한 사람은 심각한 가치 파괴를 경험한 셈이다. 따라서 단독 주택을 살 때에는 "토지 가격이나 받고 팔 수 있으면 다행"이라는 생각을 가질 필요가 있다.

e-book. 특히 1990년대 초반에 지어진 '1기 신도시' 건설 과정에서 2세대 아파트의 특성이 대거 채택됨으로써, 아파는 고급 주택이라는 인식이 정착되었다. 1975년 전체 670만 가구 중에서 아파트 비중은 단 1.4%(9.6만 가구)에 불과했지만, 1990년에는 전체의 14.8%가 되고, 2000년에는 36.8%까지 상승했다.

▶ 책에서 나오듯이 1970년대부터 우리나라에는 아파트가 "고급 거주지"라는 인식이 생기기 시작하였다. 그래서 우리나라에서 사람들이 가장 선호하는 거주형태가 아파트인 것이고, 그게 가격에 반영된 것이다. 그리고 다른 형태도 잘 알아보고 투자하면 돈을 벌 기회가 분명히 있겠지만 확률적으로는 거주형 부동산에서는 아파트가 가장 높은게 명확하다고 생각한다.

e-book. 빌라나 다가주 구택의 건설주들이 상대적으로 영세하다 보니, 주어진 용적률과 건폐율을 최대한 활용하기 위해 건물들이 바짝 붙어 있어 사생활 침해 사례가 생길 위험이 크다. 더 나아가 빌라와 다가구 주택 밀집 지역에 가면 인도가 없거나, 나무가 심어진 곳을 찾기 힘든 게 현실이다. 반면 아파트는 보통 15~20%의 건폐율을 보인다. 즉, 100평의 땅 중 15~20평만을 건물이 점유하고 나머지 75~80평은 녹지, 커뮤니티 시설 등 조경을 넣어 생활 환경이 훨씬 쾌적하다. 한국에서 아파트가 인기를 끌게 된 것은 2세대 아파트가 나오면서 넉넉한 주차 공간과 편리한 주거 공간을 제공했을 뿐만 아니라, 아파트 단지 내의 공원과 커뮤니티 시설 그리고 상대적으로 널찍한 도로 건설이 이뤄져 주변 삶의 질도 개선된 덕분이라고 할 수 있다.

▶ 아파트에 사느냐 빌라, 다가구 주택에 사느냐에 따라 삶의 만족도가 달라진다는 뜻이다. 더 나아가 어린 자녀와 함께 거주중인 가족 세대라면 안전상의 이유로 빌라나 다가구 주택은 기피할 것으로 생각된다. 아무리 수요가 넘쳐나는 수도권이지만 굳이 빌라, 다가구 주택까지 투자처로 보기에는 아파트 투자자로서 리스크가 크다고 생각한다.

e-book. 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작정 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다.

e-book. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?

▶ 0호기로 투자한 지방 신도시도 마찬가지였다. 매수할 당시인 2021년에는 지하철 역이 2025년 완공 예정이었지만 2026년 6월 현재에도 2026년 말을 목표로 하고 있다는 말뿐 여전히 개통되지 못하고 있는게 현실이다. 신도시 계획만 믿고 입주했다가는 몇 년은 삶의 질이 현저히 떨어질 수도 있다는 생각을 가지고 있어야 한다.

e-book. 트로피 자산을 매입하는 이들은 자산가의 자녀이거나 주식 또는 코인 등에 투자해 큰 성과를 거둔 사람들이기에, 양도세 중과나 토지 거래 허가 구역 때문에 매수 의향을 접을 가능성은 높지 않을 것이다. 오히려 '아무나 살 수 없는 자산'을 인증받은 꼴이 되어, 더 강력한 매수를 유발할 수도 있다.

▶ 확실히 이번 정부를 보면서 배우는 점이 많다. 정부에서 부동산 규제를 할 때 책에 나오는 '트로피 자산'으로 불리는 1급지를 타겟해서 상황을 인지하고 판단하는 것으로 생각이되기 때문이다. 이재명 대통령 당선 1주년사에서 보더라도 중하급지의 매매가 상승은 안중에도 없고 1급지 가격이 멈춘 이야기만 하기 때문이다. 그만큼 정부 규제가 시작될 때에는 1급지는 더더욱 '소유'하기 힘들어지는 자산이기 때문에 오히려 강력한 욕구가 생길수도 있겠다는 생각을 하게 되었다.

e-book. 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 "갭이 작다."라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다.

▶ 전적으로 동의할 수 없는 내용이었다. "갭이 작다 = 발전 가능성이 낮다"라는 이야기는 반은 맞고 반을 틀린 이야기라고 생각한다. 같은 아파트에서도 갭이 커졌다 작아지기를 반복하는데 그럼 그럴 때마다 발전 가능성이 커졌다 작아지는 것일까? 그리고 시기, 상황에 따라서 A, B 단지의 갭이 변화를 할텐데 그것 또한 미래 발전 가능성의 변화 때문일까? 아니라고 생각한다. 물론 투자 수요가 많이 붙는 단지들의 전세가율이 낮은 것은 사실이다. 다만 갭이 작다고 미래 발전 가능성이 낮은 주택으로 치부하는 것은 옳바른 판단이 아니다.

e-book. 시장 이자율이 상승하면 임대료의 상승 압력을 높이기에 주택의 사용 가치를 높이는 면이 있다. 왜냐하면 시장 이자율의 상승은 곧 전세의 매력을 높여 전세 보증금의 상승 압력을 높일 것이기 때문이다.

▶ 이 문장도 전혀 이해가 되지 않는 글이었다. 금리가 오르는데 왜 임대료가 오르지? 금리상승은 부동산 시장에 부정적인 영향을 끼치는 요소이다. 매매가, 전세가 동반하락을 유발할 수 있는 요소인데 왜 이렇게 판단하는지 도무지 이해가 되지 않는다.

e-book. 강남 지역으로의 접근성이 개선된 곳은 강력한 상승 모멘텀을 갖게 된다. 굳이 서울시에 행정 구역을 편입하지 않더라도, 이미 서울시에 버금가는 주택 가격을 형성할 가능성이 높아진다는 이야기다. 실제로 판교나 광명 그리고 과천 등 서울에 인접한 도시는 서울 비인기 지역보다 더 높은 가격을 형성하는 경우가 적지 않다. 따라서 주택을 구입할 때는 미래의 '강남 접근성'을 감안해 선택해야 한다. 물론 강남 접근성이 좋은 집은 비싸다. 다만 2022년이나 2011년처럼 주택 가격 폭락 국면이 닥쳤을 때 최우선으로 관심을 두어야 할 지역이 아닐까 생각된다.

▶ 교통 입지가 개선된 곳은 확실히 가격 상승에 영향을 받는다. 하지만 그 호재가 실현될 때까지 가격이 기다려주지는 않을 것이다. 그리고 입지는 교통으로만 형성되는 것이 아니기 때문에 저자가 부동산 가격을 너무 단순하게 생각하려는 경향이 있는 건 아닐까라는 생각을 하게 되었다. 그 논리라면 관악구가 마곡보다 비싸야한다.

e-book. 1978년 완공된 은마아파트의 용적률은 204%로, 재건축 사업성이 그리 높지 않다. 그럼에도 투자자들이 선호하는 이유는 강남 한 복판에 자리 잡았다는 특수성 때문이었다. 즉, 용적률은 100%p전후로 높이는 게 최선이지만, 자기 분담금을 충분히 감내할 수 있는 소유주가 넘쳐나기에 얼마든지 재건축 추진이 가능한 셈이다. 이런 연유로 투자할 주택을 고를 때의 첫 번째 원칙이 강남과의 접근성이 되는 것이다.

▶ 수도권에서 교통이 갖는 의미는 정말 특별하다고 생각한다. 다만 투자할 때 강남과의 접근성이 1순위 인지는 잘 모르겠다. 정말 부동산 투자로 돈을 벌어본 것이 맞는지 의심스럽기까지 하다. 첫번쨰 원칙은 저평가이다. 물론 저평가를 판단하려면 입지평가부터 분명히 되어야 한다. 저자의 말대로라면 강남과의 접근성이 좋다면 가격이 얼마이든지 상관이 없다는 이야기로 들려서 동의하기가 어려웠다.

e-book. 거대한 프로젝트가 추진되고, 세계의 부유층이 몰려드는 대도시의 일부 지역만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것이라 생각한다. 물론 사용 가치의 상승에 따라 지방 아파트와 주택 가격도 상승세를 이어가겠지만, 인플레를 이길 만큼 충분한 상승세가 지속되기는 쉽지 않으리라 생각된다.

▶ 많은 사람들이 알겠지만 지방에 거주중인 사람들은 지방에 거주해야만 하는 이유가 분명히 있다. 그 말인 즉슨 각 지방에서도 지역마다 '강남'역할을 하는 지역이 있다는 이야기이다. 저자의 말대로 지방은 투자하면 안되는 곳이 아니라 그 지역에서의 '강남'을 찾기위해 더 날카로운 시선으로 봐야한다로 바꿔야한다고 생각한다.

e-book. 서울시 용적률이 20년 넘게 낮은 수준을 유지한 데에는 일종의 님비 문제가 개입된 것으로 보인다. 주택 가격을 안정화하라고 요구하지만, 막상 주택 공급을 늘리는 정책에 대해서는 강한 반감을 보이니 말이다.

▶ 내가 실제로 소유하고 있는 지역에 새로운 단지들이 들어오면 싫을까? 그만큼 지역내 환경이 개선될거라 오히려 반길 것 같은데 주택 공급을 늘리는 정책에 반감을 가진다는 이야기는 아지까지는 이해하기가 어려웠다. 지금 내가 소유하고 있는 지역이 너무 낙후되어 있거나 나홀로 단지일 경우에 주변에 신규 주택이 공급된다면 발벗고 반길 것 같은데... 왜 이런 말을 하는지 근거를 듣고 싶다는 생각을 했다.

[즉시 적용할 것]

-> 모든 방법을 동원해서 내가 가진 자산 지켜나가기

[지속적으로 적용할 것]

-> 사람들이 선호하는 자산을 선별하는 눈 기르기

-> 책속에서 알려주는 부동산 역사가 반복될 때 인지하기

[논의사항]

e-book. 강남 반포주공 아파트 25평형의 경우, 1978년에 1,100만 원 하던 것이, 1989년 4월에는 무려 1억 5,000만 원으로 13.6배나 뛰었다. 반면 같은 기간에 노동자 월평균 임금은 5.7배밖에 오르지 않아, 월급이 오르기만 기다려서는 도저히 집을 살 수 없다는 것을 보여 주고 있다.

=> 저자는 같은 기간 임금 상승에 비해서 강남 아파트가 2배 이상 더 오른 것을 설명하고 있습니다. 월급을 모아서는 집을 사기 점점 어려워지고 있다는 이야기인데요, 이 문장을 읽고 어떤 것을 느꼈는지 서로 이야기 나눠봅시다. (ex. 내집마련, 투자 등)