안녕하세요 몽치입니다.
3강은 주우이 멘토님께서 ‘같은 투자금으로 더 좋은 아파트를 고르는 법’에 대해 강의해주셨습니다.
제목도 제목이지만 수익성에 대해 많이 언급해주시면서 요즘 한창 고민중인 지방 3채 vs 수도권 1~2채를 많이 생각해보았습니다. 그리고 경기도 예시를 많이 들어주셨는데 관심있는 지역들이 많이 나와 시세를 계속 찾아보게 되었습니다 ㅎㅎ.. 다양한 사례를 보여주신 주우이님 감사합니다!
1. 입지평가
너바나님도 다뤄주셨던 입지평가에 대해 한번 더 짚고 넘어갔습니다.
요즘 너무 핫한 용인 사례로 직장의 파워와 광교지역과 GTX를 통한 교통의 중요성도 확인했습니다. 이때 단순한 호재보다는 가치를 확인해야한다는 내용을 기억해야겠습니다. 그리고 지난달에 임장했던 답십리대우를 통해 학군을 어떻게 볼지도 간단히 확인했습니다. 동대문구는 원래 학군을 보고 들어오는 곳이 아니다보니 학군이 약한건 알고 있었지만, 학군이 안좋다고만 하고 넘어가셔서 놀랐습니다. 앞마당을 만들 당시에는 구 하나만 보니까 생활권 내에서 그나마 괜찮은 학교였거든요. 재개발 되어서 그런지 최근 동대문중의 과고/외고 진학률은 관내에서 제일 높은데 이 부분에 대한 언급은 따로 없으셨습니다. 전체적으로 보면 학군이 많이 빠지니까 그런 것 같습니다. 전국에서 서울대, 의대 등을 제일 잘보내는 서울시 내에서 동대문구 학군 위상이 얼마나 되는지 확인할 수 있었습니다.
환경은 1km를 보시길래 그동안 500m만 보던 제 기준을 업데이트 했습니다. 그리고 평촌 주변 설명을 해주시길래 열심히 귀담아 들었습니다! 마지막으로 공급을 통해 리스크 관리를 해야한다고 말씀해주셨는데 요즘 서울은 어딜가도 공급이 부족해서 다 비슷하게 나오는 것 같습니다.
- 배운점 : 입지평가 리마인드
- 적용할점 : 크게크게 보기. 크게 보다가 줌인으로 들어가기. 직장과 교통 넘나 중요!
2. 실거주 VS 투자 전략 비교
요즘 정부 규제가 강화되면서 다주택 투자보다 똘1 실거주가 더 선호받는 상황입니다. 그래서 CASE STUDY를 해주셨습니다. 직접 비교하고 레버리지를 사용한 결과가 어떻게 차이나는지, 장단점을 확인할 수 있었습니다.
전고점과 전저점이 최근에 형성되어 직관적으로 수익률을 판단할 때 좋은 근거자료가 되었습니다. 또한 시점별로 어느 시기에 투자 수익률이 제일 좋을지 확인해봤을때 매수시점이 참 중요하다는 생각을 했습니다. 놓치지 말아야 할 것은, 타이밍을 보고 들어가는 건 괜찮지만 타이밍'만' 봐서는 안되겠습니다. 애초에 입지평가를 통한 가치판단과 저환수원리를 원칙으로 삼는 것이므로, 좋은 투자 타이밍을 판별하는 것은 추후에 유불리를 따지는 것이라 생각했습니다.
또한 ‘가치’와 ‘가격’을 따져보고 난 후 ‘좋은 것을 싸게 산’ 후에 ‘시간’을 가지고 ‘보유’하는 것이 수익률에 큰 영향을 미친다고 배웠습니다. 이때 재가 장기적으로 가져갈 물건인지, 아니면 투자금을 줄인 투자로 전세금 회수를 꾀할 것인지 다양한 선택지가 있는 것 같습니다. 끊임없이 시장체크를 해야 알 수 있는 부분입니다.
- 배운점 : 좋은 것을 싸게 사서 보유하기
- 적용할점 : 장기 보유 OR 적당한 시기에 전세금회수/수익실현
3. 수익률 보고서 및 다양한 투자 사례
경기도 사례가 많아서 도움이 크게 되었습니다 :)
임보 결론에 앞마당 후보물건을 뽑고 나서 수익률 보고서 양식으로 넣어야겠다고 생각했습니다. 이게 지역간 비교평가를 좀 더 명확하게끔 보여주더라구요.
그리고 같은 단지의 연도별 매/전가를 보며 좋은 아파트를 가장 적은 투자금에 사서 가장 높을 때 팔면 너무나 좋겠지만, 그 시점에는 그 결과를 알 수 없으므로 너무 희망회로를 돌리면 안되겠다는 생각을 했습니다.
이 부분처럼 다른 지역간 다 비교해보려면 역시 전수조사해서 금액대별로 맞춰보는수 밖에 없는 것 같습니다… 시세지옥… 그래도 필요에 의해서라도 계속 해야겠습니다.
- 배운점 : 수익률보고서 작성법. 단지대 단지 비교방법
- 적용할점 : 이상적인 시기에 사고 팔 수는 없으므로 ‘좋은 물건을 싸게살 수 있을 때’ 사야함. 좋은물건을 알기 위해 앞마당을 늘리고, 싸게 사기 위해 전임/매임을 많이 해야할 것
1,2강도 그렇고 오랜만에 열기라 그런지 강의가 술술 들어오는 것 같습니다.
알기 쉽게 다양한 사례들로 중요한 부분들을 모두 알려주신 주우이 멘토님 감사합니다!
