✅아파트명 : 구리인창6단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 67,736명
구리시 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
구역
강남역 : 36분 (환1)
여의도역 : 58분 (환1)
시청역 : 37분 (환1)
교통등급 : A 등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 인창중학교, 학업성취도 78%/0.6% ,
학군등급 : C 등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데백화점1개 / 롯데마트1개
환경등급 : A등급
5. 공급
1) 구리시 인구수 : 18만 7,463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 937세대
(1년 : 937세대 / 3년 : 2,811세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,800세대 (26년 1,180세대 + 27년 268 세대 + 28년 2,352세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,800세대÷3년 = 연평균 1,266 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,266÷937 =1.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1.5배 이내 > B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 인창주공6단지 23평 현재 매매 7억, 전세 4.5억
5년 내 고점 매입시: 2021년 08월 매매 6.98억 전세 3.2억
5년 내 저점 매입시: 2024년 01월 매매 4.76억 전세 3억
현재 고점보다 +6.8% / 저점보다 대략 +40%
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 가격이 고점과 거의 비슷한 가격이기 때문에 많이 비싸지 않다
2) 환금성 : 경의중앙선 +8호선 더블역세권 +1018세대가 넘고(대단지) 꾸준한 수요가 있기 때문에 환금성은 있다.(전세 수요도 많은 편)
3) 수익률 : 현재 투자금은 2.5억 / 만일 100% 수익률=> 2.5이 상승해야하고 9.5억이 되어야 한다
전세가를 보수적 4억으로 하면 투자금이 3억이 들것이고 100% 수익률 => 3억 / 10억이 되어야 한다.
/ 25년6월 5.8억이었는데 1년만에 1억이 올랐다.
/10년안에 200% 5억이 오를 수 있을까? 충분히 오를듯
4) 원금보존 (투자금을 지킨다) : 현재 전세가율을 60% 라고 정하고 전세매물이 없는것으로 보아 전세가가 오를것이고 10년 안에 전세가가 지금 전세가의 1.8배가 오른다고 생각하면 4억x1.8배=7.2억 (10년 후 전세가 예상)/ 원금보존이 가능할 것이라 예상이 된다.
5) 리스크 대비: 26년 초과 / 27년 부족 /28년 과잉으로 앞으로 다가올 공급에 리스크 관리(역전세)를 꼭 해두어야 할 것이다. 만일 27년에 전세를 맞춘다면 29년은 피해 30년으로 재계약 시점을 맞추는것이 좋을 듯. 전세가의 10% 이상은 꼭 마련해두자.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 투자금이 마련이 되지 않아 당장은 투자 할 수 없지만, 관심단지 리스트에 넣고 지켜보자.
✅ 작성하면서 느낀점 :
8호선이 개통됨에 따라 강남과 송파 접근성이 획기적으로 좋아졌다. 앞으로 3년동안 공급이 많아 투자 시 리스크 관리가 반드시 필요함을 알아야 한다. 분위기 임장을 통해 생각보다 균질하고 살기 좋은 지역이라는 생각이 들었다.
수익률 분석을 통해 정확하게 투자금이 얼마나 들고 고점대비 현재 가격이 얼마나 상승했는지알게 되었고 비싸지 않다는 결론이 나왔다. 특히 전세가 없어 전세가 상승시 투자금이 2.5억까지 맞출 수 있을 듯 하다.
