안녕하세요. 푸른노을입니다.
작년 10월 토허제 + 규제지역 지정 관련 발표가 나고 5일장에 1호기를 매수한 이후 9개월 가량이 지나가고 있는데요!
그 이후로 시장 상황이 어떻게 변했는지, 가격 변동은 어떻게 일어났는지에 대해 복기해보고자 합니다.
투자 시점의 차이
제가 1호기를 했던 때는 월부에 입성한지 1년 반이 지나고 있던 시기였는데요 (25년 중반). 1년이 지난 시점부터 1호기 투자를 해야겠다고 결심하고 매물을 찾아다녔지만, 돌아보면 제가 할 수 있는 최고의 투자를 하려다 보니 결정하지 못하고 좋은 기회들을 놓치고 있었던 것 같습니다.
지금에서 돌아보니 어떤 단지에 투자를 하는지도 중요하지만, 투자를 해야 할 시기에 투자를 하는 것도 정말 중요하다는 생각이 듭니다.
첫 열기 동료 분들 중에 월부에 입성하고 딱 1년이 지나서 투자를 했던 동료분이 계셨는데요..!
당시 동료분께서 투자했던 단지의 매매가와 투자금과 제가 매수한 단지의 매매가와 투자금은 비슷했지만
상급지에 있던 동료분의 단지는 6개월만에 이미 한참 날아가버려 투자를 할 수 없었으며, 결과 역시 현저히 차이가 나는 모습을 보여주었습니다.
그리고 만약 제가 토허제 발표 이후 투자를 하지 않고 다시 시장을 지켜보고만 있었다면,
매물이 잠기면서 가격이 오르는걸 지켜보면서 마음이 힘든 시기를 보내고 있었을 것 같습니다.
투자 시점 당시 함께하면서 할 수 있다고 응원해주고 도와주신 튜터님, 동료분들 모두 감사합니다 :)
투자 단지의 차이
25년 6월, 4급지 앞마당에서 제 투자금으로 할 수 있던 단지들을 다 털어보았고
당시 제가 투자 후보로 검토했던 단지들이 지금 현재 어떻게 되었는지를 비교해보겠습니다.
- A단지 vs B단지
제가 매수한 A 단지와 비교해서 B 단지를 볼 때, B 단지는 상급지에 업무 지구 접근성도 좋은 곳에 위치하고 있습니다.
하지만 B 단지의 경우에는 지역 내에서 선호도가 많이 떨어지는 단지이며, 아이들을 키우기도 애매한 환경이기 때문에 실제로 매임을 해봤을 때, 갓난 아이를 키우는 신혼부부 세대 또는 아예 오랜 기간 거주해오신 어르신들이었던 기억이 있습니다 ㅎㅎ (단지 내에서도 어르신들을 더 많이 본 것 같은 기분..)
하지만 상승장이 시작되고는 확실히 가격대가 더 높게 치고 올라가기 시작했는데요. 요즘 똘똘한 한 채가 선호 되는 시장이기 때문에 상급지의 가격이 빠르고 급격하게 치고 올라가는 양상을 보여주며, 같은 지역에서 선호도가 떨어지는 단지여도 키맞추기를 하면서 같이 가격대를 끌어올려주는 것 같습니다.
해당 단지에서의 복기 포인트는 결국 땅의 힘이 중요하다는 것. B 단지는 업무 지구 접근성 자체가 워낙 좋은 위치에 있기 때문에, 단지 퀄리티가 떨어지더라도 입지 독점성이 확실하게 보장된다는 생각이 드는데요. 이 정도의 단지라면 4급지에서 선호도가 좀 더 좋은 단지들과 비교해서 조건이 맞는 매물을 우선으로 볼 것 같다는 생각이 듭니다.
- A단지 vs C단지
C단지는 제가 마지막까지 투자 후보로 놓고 검토 했던 단지 중 하나인데요 ㅎㅎ
GTX 호재가 있고 주변에 신축 단지 입주로 인해서 앞으로 더 좋아질 지역이었습니다. 하지만 근시일 내에 신축 입주가 예정되어 있다 보니 전세가가 다른 지역처럼 올라오지 못했고, 그로 인해 가격 상승이 느린 상황이었습니다.
해당 단지의 매물들을 털어보았을 때, 세낀 매물들은 다 신축 입주 시기에 맞춰서 전세 세팅이 되어 있었고, 세입자 분들도 해당 시기에 맞춰 신축 입주를 예정으로 두신 상황이었기 때문에 세입자를 입주장 한가운데에서 새로 맞춰야 하는 상황이었습니다.
이전에 지역 내 공급이 있을 경우, 구축 단지의 전세가 얼마나 빠지지 않는지 동료 분들의 경험을 통해 들어서 알고 있었기 때문에.. 그리고 제가 실거주로 출퇴근을 할 수도 없는 지역이다 보니 상황상 전세 운용 측면에서 단기적으로 리스크가 있겠다는 판단을 내렸고, 안전한 투자를 하기 위해 해당 단지 매물은 보내주게 되었습니다.
하지만 시간이 지나고 상승장 흐름을 타고 나니까 역시 가격이 가치를 찾아가면서 제가 매수한 단지에 비해 더 가파르게 상승하는 모습을 보여주었습니다. 그리고 앞으로의 발전 가능성이 풍부한 지역이기 때문에 더 상승할 여력이 충분히 있는 지역이기 때문에, 상승장이 더 진행되면 더 많이 올라갈수도 있지 않을까 하는 예상을 해봅니다.
해당 단지에서의 복기 포인트는, 입주 단지의 공급량이 그렇게 많은 것도 아니었고 (1천세대 미만), 입주장이 진행되는 시기에 주담대 및 기타 대출을 받아서 일시적으로 전세금을 해결하고 입주가 해소된 이후 전세를 주고 나오는 방법으로 진행을 했다면 충분히 리스크 해소가 가능했겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 주변 단지들을 보았을 때 전세가를 낮추면 거래가 되면서 실거래를 찍어주었던 것을 보면서, 대단지 공급이 아닌 경우에 너무 과하게 공급에 대한 리스크를 걱정하진 않아도 되겠다는 생각이 들었습니다. (현재 서울 수도권에는 공급이 없는 시기이기 때문에)
신축 입주 단지의 전세 매물수 그래프
- A단지 vs D단지
D 단지는 4급지이긴 하지만 거의 3급지에 준하는 선호도를 가진 지역의 단지입니다. 해당 생활권은 도심 접근성이 좋고, 아이들을 키우기에도 좋은 환경이 잘 갖춰져 있기 때문에 가족 단위 수요가 매우 높은 지역인데요. 하지만 인접구에 대규모 공급으로 인해 계속 전세가가 눌려있다보니 투자금이 벌어져있어 투자 기회를 쉽게 주지 않는 지역이었습니다. 하지만 해당 생활권에서도 25년 초 잠시 투자 기회를 준 시점이 있었는데요..! 제가 매임을 갔던 25년 5월에는 매매가가 그래도 조금 올라와있어 투자금이 좀더 벌어져있긴 했지만, 돌아보면 25년 상반기 때가 그래도 투자로 들어갈 수 있었던 시기였지 않았나 생각이 듭니다.
해당 단지에서의 복기 포인트는 강남 접근성이 아쉽지만 도심 접근성이 좋고, 환경적인 요인이 뛰어나기 때문에 도심 배후 수요가 매우 큰 지역이며, 가격이 상승하는 시기에 폭발적으로 오른다는 것. 그리고 공급으로 인해 일시적으로 눌려있는 지역은 당시에는 투자금이 더 많이 들 수 있지만 전세가 역시 공급이 해소되면 제자리를 찾아가며, 실거주 수요가 높은 지역이기에 전세가가 더 높게 받쳐줄 수 있다는 점입니다. 실제로 해당 지역의 전세가는 구축 84 기준으로 8억대를 받쳐주고 있으며, 왠만한 상급지의 전세가와 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다. 일시적으로 전세가가 눌려 있는 경우, 해당 시점에서 투자금 조달이 가능하다면 추후 재계약시 전세금을 올려 받아서 투자금을 회수할 수 있기 때문에 그런 부분도 잘 고려해서 판단해야겠다는 생각이 들었습니다. (9개월만에 전세가가 1.5억이 오른..)
추후 투자에서 공급이 아니라도 일시적으로 투자금이 벌어져있고, 차후 회수가 가능하다면 마통을 이용하는 방법이나 신용 대출을 이용하는 방법들도 함께 고려해볼 것 같습니다.
- A단지 vs E단지
E 단지는 도심 접근성이 좋은 준신축 단지입니다. 연식과 위치에 비해 가격이 아직 싸다는 생각이 많이 드는데요 ㅎㅎ
해당 생활권은 언덕 경사가 높고, 주변 지역이 비균질하며 상권 형성이 잘 되어있지 않아 아이들을 키우기에는 애매하다는 생각이 드는 지역입니다. 하지만 업무지구 접근성을 보면 상당히 입지적인 가치가 괜찮다는 것을 알 수 있는데요. 이번 시장에선 가격 흐름이 느린 느낌이지만 위치가 너무 좋기 때문에 가치 대비 저평가가 되어 있다고 생각하는 단지입니다.
해당 지역에서 선호도가 떨어지는 단지의 경우 84 기준 7억대를 형성하고 있었던 시기가 꽤 오랜 기간 있었는데요..! 가치 대비 가격이 너무 싸다는 생각이 항상 들었는데, 올해 들어 차차 가격이 올라가기 시작하더니 지금은 9억대를 형성하고 있는 것을 보면서, 확실히 입지가 좋은 곳은 느리더라고 가치를 찾아간다는 생각이 들었습니다.
그리고 D 단지와 E 단지를 비교해보면, 두 단지는 같은 구에 있는 단지입니다. 해당 두 단지를 보면서 입지 가치는 E 단지가 더 좋지만, 환경적인 요인이 압도적이라면 오히려 교통의 힘을 뛰어넘을 수도 있다는 것을 알게 되었습니다.
그리고 해당 지역도 전세가가 9개월만에 1.3억이 올라왔는데요..! 매매가 뿐만 아니라 전세가의 적정 여부도 같이 판단해서 투자 시점에 전세가가 눌려있어서 추후에 전세가가 많이 올라갈 수 있을지, 아니면 전세가가 너무 고평가 되어있어 추후 역전세를 맞을 수 있을지 등에 대한 고려도 필요하겠다는 생각이 들었습니다.
해당 단지에서의 복기 포인트는 서울 수도권이라고 무조건 교통 가치가 환경 가치보다 뛰어나지는 않다는 점.
그리고 공급이 있어서 지금은 투자금이 많이 들어가더라도, 차후에 공급이 해소되면 전세가도 제자리를 찾아가면서 투자금 회수가 가능하다는 점입니다.
일정 시간이 지난 후에 다시 투자 복기를 해보면서 얻을 수 있는 경험적인 요소들이 있는 것 같은데요..!
다음 투자를 할 때는 해당 복기 포인트들을 고려해서 더 나은 투자를 할 수 있도록 해봐야겠습니다 ㅎㅎ
