수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 순호입니다.
문득 '다음 하락장이 오면 나는 어떤 가격대의 단지로 갈아탈 수 있을까?'라는 궁금증이 생겨,
이번 기회에 구체적으로 시뮬레이션을 해보았습니다.
현재는 서울과 경기권 일부가 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되어 있어,
저처럼 지방에 거주하면서 서울 갈아타기를 하고자하시는 분들에게는 사실상 불가능합니다.
따라서 규제가 완화되는 시점, 즉 토허제가 해제되는 타이밍을 갈아타기의 적기로 봐야 하지 않을까 생각이 들었습니다.
과거 2022~2023년 시장을 돌아보면, 2021년 최고점 대비 약 25~30%가량 가격이 조정받았던 경험이 있습니다.
이번 시뮬레이션 역시 "현재 가격대에서 25~30% 수준의 하락장이 온다"는 가정하에,
제가 확보할 수 있는 투자금으로 어느 급지의 단지까지 바라볼 수 있는지 정리해 보았습니다.
성공적인 갈아타기를 위해서는 매도하는 금액 + 종잣돈이 있어야 합니다.
기존 부동산 자산이 있다면 매도하여 추가 자금을 확보하거나,
대출을 활용하거나 또는 개인 종잣돈을 더해야 할 것으로 보입니다.
기존의 부동산 자산을 보유하고 있다면 매도를 하여 1주택을 만드는게 절세를 하는 방법으로 보입니다.
(저는 2주택이기 때문에 서울을 1주택인 상황에서 갈아타기를 해야합니다)
Step 1. 다주택 정리 (1주택 만들기): 보유 중인 추가 주택을 먼저 매도하여 1세대 1주택 비과세 요건을 만듭니다. (이 순서만 바꿔도 양도세가 약 1억 5천만 원가량 차이가 납니다.)
Step 2. 서울 기존 물건 매도 후 상급지 갈아타기: 1주택 비과세 혜택(12억 원 한도)을 최대한 활용하여 서울 기존 주택을 매도하고 상급지로 이동합니다.
항목 | 시나리오 A: 서울 먼저 매도 (2주택자 자격) | 시나리오 B: 2주택 먼저 매도 후 서울 매도 ( 1주택자 자격) |
|---|---|---|
매도가격 (양도가액) | 15억 원 | 15억 원 |
매수가격 (취득가액) | 10.35억 원 | 10.35억 원 |
총 양도차익 | 4.65억 원 | 4.65억 원 |
비과세 적용 여부 | 비과세 제외 (일반 과세) | 1세대 1주택 비과세 적용 (12억 원까지) |
과세 대상 양도차익 | 4.65억 원 (전액 과세) | 9,300만 원 (12억 초과분만 과세) |
기본공제 후 과세표준 | 462,500,000원 | 90,500,000원 |
적용 세율 (누진공제) | 40% (2,594만 원 공제) | 35% (1,544만 원 공제) |
예상 양도소득세 | 159,060,000원 | 16,235,000원 |
지방소득세 (10%) | 15,906,000원 | 1,623,500원 |
최종 납부 세액 합계 | 174,966,000원 | 17,858,500원 |
절세 효과 | - | 약 1억 5,710만 원 세금 절감 |
그렇다면 하락장이 왔을 때, 구체적으로 어떤 가격대의 단지를 미리 알아둬야 할 지 살펴보겠습니다.
예를 들어, 현재 매매가 15억 원의 단지가
하락장에서 25% 조정받아 11.2억 원이 된다고 가정해 보겠습니다.
이 상태에서 기존 전세보증금을 빼고 매도하여
최종적으로 확보되는 시세차익금 4~5억원,
개인적으로 더할 수 있는 여유 자금 3억 원을 추가한다고 해보겠습니다.
하락장에서 전세가율 55% 기준으로 투자금이 7억~8억 원 수준인 단지가 투자 범위에 들어오고,
매매가는 15억~16억 원 선인 상급지 단지를 매수할 수 있다는 계산이 나옵니다.
그리고 이 단지들의 현재 가치는 21억~22억 원 선에 형성되어 있습니다.
미래의 가격 흐름을 완벽히 예측할 수는 없습니다.
하지만 대략적인 하락 폭과 내 자금력을 대입해 보면,
현재 가격 기준으로 '18억에서 24억 원 사이(위아래 3억 원 편차)'의 단지들을
모니터링 리스트에 올려두어야 한다는 결론을 쉽게 얻을 수 있습니다.
즉, 내가 어느 지역을 앞마당으로 만들어둬야하는지 알 수 있게 됩니다.
현재 매매가 | 매매가 (25% 하락시) | 전세가 (55% 전세가율) | 매-전 (투자 필요 금액) |
|---|---|---|---|
700,000,000 | 525,000,000 | 288,750,000 | 236,250,000 |
800,000,000 | 600,000,000 | 330,000,000 | 270,000,000 |
900,000,000 | 675,000,000 | 371,250,000 | 303,750,000 |
1,000,000,000 | 750,000,000 | 412,500,000 | 337,500,000 |
1,100,000,000 | 825,000,000 | 453,750,000 | 371,250,000 |
1,200,000,000 | 900,000,000 | 495,000,000 | 405,000,000 |
1,300,000,000 | 975,000,000 | 536,250,000 | 438,750,000 |
1,400,000,000 | 1,050,000,000 | 577,500,000 | 472,500,000 |
1,500,000,000 | 1,125,000,000 | 618,750,000 | 506,250,000 |
1,600,000,000 | 1,200,000,000 | 660,000,000 | 540,000,000 |
1,700,000,000 | 1,275,000,000 | 701,250,000 | 573,750,000 |
1,800,000,000 | 1,350,000,000 | 742,500,000 | 607,500,000 |
1,900,000,000 | 1,425,000,000 | 783,750,000 | 641,250,000 |
2,000,000,000 | 1,500,000,000 | 825,000,000 | 675,000,000 |
2,100,000,000 | 1,575,000,000 | 866,250,000 | 708,750,000 |
2,200,000,000 | 1,650,000,000 | 907,500,000 | 742,500,000 |
2,300,000,000 | 1,725,000,000 | 948,750,000 | 776,250,000 |
2,400,000,000 | 1,800,000,000 | 990,000,000 | 810,000,000 |
만약 다가올지 모를 하락장에 어떻게 현명하게 갈아탈지,
그리고 지금은 어떤 수준의 단지들을 눈여겨보아야 할지 고민하며 정리해 본 생각들입니다.
지극히 개인적인 시뮬레이션이기에 실제 시장과는 차이가 있을 수 있습니다.
그럼에도 평소에 나만의 기준에 맞춰 계산해 보고 전략을 수립해 두는 것만으로도
충분히 가치 있는 준비가 아닐까 생각합니다. :-)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
