"이제 구리, 동탄도 토지거래허가구역인데 임장은 해서 뭐 하나."
"2주택이면 대출이 0인데 공부한들 살 수나 있나."
“매물도 없다. 지금 뭘 해도 의미가 없다.”
요즘 이런 생각, 하고 계시지 않으신가요?
솔직히 말씀드리면, 틀린 말이 아닙니다.
2025년 10월 이후 서울 25개 구 전체와 경기 12개 지역에, 최근에는 구리, 기흥, 동탄까지 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶였습니다.
실거주 2년 의무로 갭투자는 막혔고, 2주택 이상은 LTV 0%로 대출이 원천 차단됐습니다. 15억 초과 주택은 대출 한도 자체가 4억, 25억 초과는 2억으로 쪼그라들었습니다.
투자자 입장에서 선택지가 좁아진 정도가 아니라, 문이 닫힌 것처럼 느껴지는 게 당연합니다.
그런데 여기서 질문을 하나 바꿔보겠습니다.
"지금 살 수 있는가"가 아니라, “기회가 왔을 때 살 수 있는 사람인가.”
(상황 진단) 2023년, 돈이 없어서 못 샀을까
기억을 되돌려보겠습니다.
2022년 말부터 2023년 초, 서울 상급지 아파트가 고점 대비 20~30% 빠진 급매로 쏟아졌습니다. 송파 대단지가 수억씩 내려앉았고, 마포·성동의 준신축이 전고점 대비 몇 억 낮은 가격에 거래됐습니다.
그때 산 사람과 못 산 사람의 차이가 뭐였을까요.
돈이라고 생각하기 쉽습니다. 아닙니다.
당시 특례보금자리론까지 열리면서 자금 조달의 길은 오히려 지금보다 넓었습니다.
(심지어는 마포/성동구 등 서울 상급지에서는 ‘다주택자’ 대상으로 주택담보대출도
차이는 '그 가격이 급매인지 아는가'였습니다.
당시 아는 지역이나 투자 단지가 없는 사람에게 12억짜리 아파트가 9억이 되어도, 그건 그냥 '9억짜리 비싼 아파트'입니다. 이 단지의 전고점이 얼마였는지, 입지 대비 적정 가치가 어느 정도인지, 옆 단지와 비교해 얼마나 눌려 있는지를 모르면 싸다는 판단 자체가 불가능합니다.
판단이 안 되니 확신이 없고, 확신이 없으니 계약서 앞에서 손이 떨립니다. 그렇게 2023년의 기회는 '아는 사람'에게만 기회였습니다.
지금 규제 앞에서 공부를 멈춘 분들은, 다음 장에서 정확히 같은 자리에 서게 됩니다.
(현실 파악) 벌어지는 격차 속에 숨겨진 기회들
2026년 5월 기준, 서울 아파트 분위별 평균 매매가와 전고점 대비 수준입니다.
이 표에서 두 가지를 읽으셔야 합니다.
첫째, 상급지는 이미 전고점을 한참 넘어섰는데, 하위 분위는 아직 전고점조차 회복하지 못했습니다. 시장은 한 몸으로 움직이지 않습니다. 상급지가 먼저 가고, 그 격차가 벌어질 만큼 벌어지면 온기가 아래로 흘러내립니다. 실제로 올해 들어 5분위는 주춤한 반면 3분위(+1.7%)와 2분위(+1.4%)가 상승을 주도하고 있습니다. 풍선은 이미 옆으로 부풀고 있습니다.
둘째, 전세가율입니다. 강남 37.6%, 서초 41.8%, 성동 43.3% 등 낮은 수준이지만, 현재 상승폭이 매섭습니다. 매매가가 전세가보다 훨씬 빨리 오른 결과로 전세가율이 낮아졌지만, 전월세 매물이 급감함에 따라서 전세 상승폭도 수도권이 맹렬한 편입니다.
위에서 데이터를 보시는 것과 같이 전국에서 서울수도권은 전세가격지수가 압도적으로 빠르게 오르는 지역이며, 가격이 오르지 못한 외곽에서는 비교적 이런 모습이 더 심해지고 있습니다.
아래의 데이터를 보시면 강남 > 서대문 > 구리 순으로 지역적 위상이 높다고 볼 수 있는데, 좋은 지역일수록 매매가가 많이 오른 모습을 보입니다. 강남의 경우 2021~2022년 과거에 가장 비쌌던 시기보다 한참 높게 가격 상승을 보이며, 서대문은 그 가격 즈음으로 회복한 모습을, 그리고 더 외곽이자 최근에 규제지역이 된 구리의 경우에는 평균가격 기준으로는 전고점보다는 아래에 자리한 모습입니다.
그러나 전세가는 다릅니다.
지역을 불문하고 전세가 가장 비쌌던 과거의 시기만큼 전세가격이 회복한 것을 넘어서, 그 이상을 향해 달려가고 있고 지역을 불문하고 이 현상은 공통적으로 나타나고 있습니다. “내가 가진 돈으로 여전히 수도권 투자가 가능할까?” 하셨던 분들께서는 <매매 상승은 덜했지만, 전세 상승폭이 큰> 단지들 위주로 기회를 아직까지 명확하게 주고 있습니다.
현재도 전세/월세난이 심하여 전월세 가격이 급등하고 있는데, 여기에 더해서 올해 서울 입주물량은 약 1.8만 가구로 작년의 절반 수준입니다. 전세 매물을 줄이는 규제까지 겹치면서 전세가는 다시 밀려 올라가고 있습니다. 전세가율이 바닥을 다지고 올라온다는 건, 가격이 더 오를지는 몰라도 떨어지기는 힘든 구조가 형성되고 있다고 볼 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다. 지금은 거래가 막힌 시기가 아니라, 다음 장의 지도가 그려지고 있는 시기입니다. 그리고 그 지도를 읽으려면 기준점이 필요합니다. '또 다시 토지거래허가구역이 지정되었네? 내가 알던 지역들 투자처가 다 날라가서 아무 의미없잖아…'라는 마음이 아니라 빠르게 내가 할 수 있는 투자처를 확보해서 검토하신다면 “또 다른 기회가 열릴 수 있는 시기”라고 정의할 수 있습니다.
(하셔야 할 것) 상투적인 표현이지만 기회는 준비된 사람의 몫입니다.
투자처를 매수 직전에 급하게 만들게 되시면 꼭 탈이 나게 됩니다.
- 덜컥 계약해버리고 더 나은 투자처를 보고 계약 해지까지 알아보신다던가,
- 잘 매수하셨음에도 정책, 대외 이슈, 금리 등의 영향으로 잘 오르지 않을 때 팔아버리고 싶은 마음이 드시거나
- 실제로 더 오를 여지가 충분하고, 가치가 있음에도 충분한 수익을 내기 전에 매도하셔서 후회하시거나
위와 같이 일어날 수 있는 자산을 쌓는 과정에서 벌어지는 실수 혹은 실패는 내가 알고 있는 투자처를 얼마나 미리 만들어두고 고민을 많이 했느냐에 따라 충분히 줄어들 수도 있습니다.
내가 투자로 염두하시다면 꼭 남은 비규제지역을 내가 아는 지역으로 만드셔서 ‘과거의 나보다’ 더 나은 상태에서 투자하시길 권유드리며 내집마련을 염두하신다면, 여전히 다른 지역 대비 덜 오르거나 하급지가 많이 올라서 상급지와 가격차이가 나지 않아 되려 상급지가 매력적으로 되어버린 그런 곳들도 있습니다.
어찌되었든 중요한 건 내 투자처를 많이 늘리는 것입니다.
참고로 현재 토지거래허가구역 지정 효력은 2026년 12월 31일까지입니다. 연장될 수도, 일부 풀릴 수도 있습니다. 어느 쪽이든 확실한 건 하나입니다. 규제는 영원하지 않고, 문이 열리는 순간은 예고 없이 옵니다. 확률은 낮습니다만 아주 만약에, 시장 속에 전월세 가뭄이 너무 심하다면 새로운 아파트를 지어서 발생되는 공급이 아니라 일반 투자자들이 전세를 놓는 방식의 전월세 공급 방식을 염두하여 토지거래허가구역이 풀릴 수도 있습니다.
위 예시로 살펴보자면 더 와닿으실 겁니다.
- 빨간색: 서울시 관악구 / 강남 30분 내외
- 파란색: 경기도 안양시 / 강남 1시간 내외
상승장에서도 내가 아는 지역만 많다라고 하면, 충분히 갈아탈 기회를 자주 줍니다. 투자/내집마련 모두 상관없습니다. 기회는 계속 돌고 돈다라는 뜻입니다.
기회가 왔을 때 여러분 앞에 놓일 질문은 단 하나입니다.
“어디를, 얼마에, 왜 사야 하는지 알고 있는가.”
이번 달, 이렇게 시작해보시기 바랍니다.
1. 내가 가진 돈으로 매수할 수 있는 곳을 정하고 임장 다녀보세요.
가급적 내가 가진 지역보다 더 좋은 ‘상급지’가 투자 기회적 측면에서 나을 수 있습니다. 내가 상급지가 잘 갖춰졌다면, 조금 더 매수후보가 많을 수 있는 다음 급지 지역을 가보시는 것도 좋습니다. 한 달에 하나씩 지역을 다녀보시고 대장 단지의 전고점, 현재가, 전세가를 손으로 정리해보세요.
2. 객관적인 비교표를 만들어보세요.
아는지역이 3개 이상 되는 순간부터는 더 알지 못해서 투자를 하기 힘들기보다는 제대로 된 기준이 없어서 투자하기 힘든 경우가 많습니다. 가장 일자리가 많은 강남권 접근성이 실제로 어떠하며 주변에 유해상권이 없고 선호하는 초등학교를 배정받는지 등 집값에 영향을 주는 요소를 열거하고 객관적으로 비교를 해보세요.
계획이 없는 사람에게 기회는 소음이고, 계획이 있는 사람에게 기회는 신호입니다. 이 글을 읽는 분들께서는 다시 올 수 있는 기회를 두손으로 꼭 움켜쥐셨으면 좋겠습니다.
2023년을 놓친 이유가 돈이 아니었다는 걸 인정하는 것. 거기서부터 다음 기회의 준비가 시작됩니다.
시장이 멈춘 것처럼 보이는 지금, 여러분의 공부는 멈추지 않았으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
