"이번 상승장에서 번 돈, '이것' 모르면 결국 다 토해내게 됩니다."

오랜만에 대학교 친구들과

이야기를 나눴습니다.

회사에서 본인의 커리어에만

관심을 가지던 친구들이었는데

최근 주식시장의 인기에 힘입어

대화의 주제가 ‘일’ 보다는

‘투자’에 대한 것이 주를 이었습니다.

대부분 이번 국내 주식시장 상승세에

처음 관심을 가지게 된 경우가 많았습니다.

삼성전자를 5만원에 1000주를 사서

7.5만원에 팔았다며 아쉬워한 친구,

삼전닉스 레버리지를 단타로 해서

1억을 벌었다는 친구도 있었습니다.

(물론, 우주 항공 분야에 투자해서 

현재 -30%인 친구도 있었습니다)

언제 샀든, 언제 팔았든

이번 주식 시장 상승세에

적으면 1천만원에서

많게는 최대 4억원까지

돈을 벌었다는 이야기였습니다.

주식을 공부한 지

6개월도 되지 않았지만

개별 주식과 레버리지를 통해

돈을 벌었던 것이었는데요.

더 많은 돈을 벌기 위해서

더욱 시드를 키우겠다는

포부와 자신감이 느껴졌습니다.

그렇게 웃고 떠들며 이야기를 하다

문득 과거 제 모습이 떠올랐습니다.

지금부터 드리는 이야기는

제가 지난 부동산 상승장에서

짧은 기간에 돈을 벌었지만

이후 하락장에서 돈을 잃었던

경험을 통해 배운 내용입니다.

그리고 이것만 알게 되신다면

다가오는 부동산 시장에서

돈을 잃지 않을 수 있습니다.

자산시장의 상승이 오래 지속되면 사람들은 어떤 생각을 할까요?

그리고 어떤 행동을 하게 될까요?

가치 있는 자산을 사는 것이 아니고

덜 오른 자산을 사려고 합니다.
 

자산을 사서 돈을 버는 경험을 해보면 더 많은 자산을 사서 더 많은 돈을 벌고 싶은 욕심이 생깁니다. 이 시기에는 자산을 사면 자산의 가격이 상승하고 돈을 법니다.

‘더 좋은 자산을 가질수록, 자산이 많을수록 더 많은 돈을 번다’는 누구나 자신만의 성공 방정식이 생기게 됩니다. 자산이 없는 사람들은 상대적인 박탈감과 포모로 인해 무언가라도 사야 할 것 같은 조급함을 느끼게 되고, 자산이 있는 사람도 나 뿐만 아니라 모두의 자산 가격이 상승했기에 돈을 벌었다는 만족 보다는 이 기회를 살려 더 많이 벌어야 한다는 마음에 사로 잡히게 됩니다. 그리고 이런 감정들이 자산의 가치를 보려는 눈을 흐리게 합니다.

머릿속의 생각이 여기까지 미치면

이제 2개의 선택지만 남게 됩니다.

1. 더 좋은 자산을 가지자
2. 자산을 늘려나가자

더 좋은 자산을 가지는 것은 좋은 방향이지만 이미 집을 보유하고 있는 분들은 아시다시피 처음 집을 살 때 이미 돈을 다 써버리기 때문에 남는 돈이 거의 없습니다. 게다가 상승장에는 시간이 지날수록 가격이 오르기 때문에 처음 산 것 보다 더 좋은 자산을 추가로 가진다는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.

그러다 보면 자연스럽게 자산의 양을 늘리는 방향으로 포지션을 가져가게 됩니다. 남은 종자돈이 많지 않고 상승장이 이어지고 있는 상황이기 때문에 시간이 지날수록 처음 산 것에 비해 상대적으로 덜 가치가 있는 자산을 매수하게 됩니다.

그렇게 하다 보면 어느 순간에는 자산을 사는 것 자체가 목표가 됩니다. 투자자로서 가치가 있고 저평가 되어있는 자산을 사는 것이 아니고, 계속해서 가격이 오르는 것을 보며 내가 가진 돈에 맞춰서 그나마 아직 덜 오른 가격이어서 내 투자금으로 살 수 있는 자산을 사려고 합니다. 

이러한 자산에는 가치가 있지만 아직 가격이 저렴한 것도 있지만, 사람들이 별로 좋아하지 않는 것도 섞여있기 때문에 반드시 주의가 필요합니다.

얼마 전 규제지역으로 묶인 용인시 기흥구에 위치한 교동마을신창이라는 단지입니다.

2022년 1월, 수도권이 상승장 끝을 달리고 있었던 시기에 이 단지는 23평이 매매 3.8억, 전세 2.3억으로 투자금 1억대로 투자가 가능했습니다.

용인 플랫폼시티 호재가 있으면서 동시에 GTX-A가 들어오는 구성역 인근에 1억대로 투자가 가능한 단지가 거의 없었기 때문에 괜찮다고 생각을 했습니다. 어차피 오를 거라고 생각했으니까요. 

엄밀히 말하면 생활권 내에서 가장 가치가 떨어지는 단지인 것은 분명히 알고 있었지만 투자금이 많지 않아서 이런 단지들만 눈에 들어왔던 것 같습니다. 

앞서 말씀드린대로 가치가 있으면서 저평가된 단지를 찾는 것이 아니고, 그저 모든 곳들이 다 오르다 보니 상대적으로 덜 오르고 투자금이 되는 곳이어서 더 눈길이 갔던 것 같습니다. 그렇게 당시에는 임장을 하면서 기흥구에서 투자금 1억대로 투자를 할 만한 단지로 이 단지를 선정했습니다.

비록 이 단지를 투자하지는 않았지만 시장이 상승장의 끝에 와있었기 때문에 당시 이와 비슷한 물건들을 투자했고 이후 하락장이 오면서 큰 손실을 보게 되었습니다.

현재 수도권 부동산 시장은 상승장이 완연하지만 제가 경험했던 지난 상승장과 비교하면 아직 그 끝에 와 있다고 생각하지는 않습니다. 실제로 많이 오른 곳도 있지만 아직 거의 오르지 않은 곳들도 많이 있습니다. 교동마을신창과 같이요. 그리고 이 단지들 중에는 가치가 있고 사람들이 꽤 좋아하는 단지들임에도 아직 가격이 많이 오르지 않은 곳도 있지만 그렇지 않은 곳들도 섞여 있습니다.

혹시 투자를 앞두고 있으시다면

자신에게 한번 더 물어보셨으면 좋겠습니다.

내가 가치 있는 자산을 사려고 하는 것인지

아니면 덜 오른 자산을 사려고 하는 것인지

가치가 많이 떨어지는 단지를 사면 가격이 오르지 않을 수도 있습니다. 운이 좋게 돈을 벌 수 있더라도 이후 하락장이 온다면 다시 상승하기까지 굉장히 많은 시간을 기회비용으로 흘려보내야 할 수도 있습니다. 

(Tip)

저는 수도권에서 이 단지가 ‘가치’가 있는 지를 간단하게 살펴볼 때 지하철을 통해 ‘강남역을 1시간 이내’로 갈 수 있는지 살펴보고 있습니다. 그만큼의 희소 가치를 가지고 있기 때문에 지난 시장에서 수도권에서 강남을 1시간 이내로 접근할 수 있는 단지들은 상승장을 거친 후 하락장이 와도 다시 이전의 낮은 가격으로 돌아오지 않고 화폐가치를 방어하며 우상향해왔습니다. 

만약 강남 접근성이 애매하게 1시간 내외에 걸쳐있다면 이 단지가 인근의 사람들이 생활하는 생활권역 안에서 적어도 중간 이상으로 사람들이 좋아하는 단지 인지를 살펴보고 있습니다.

매수만 생각하게 되고

매도와 갈아타기에 대한

생각을 하지 않습니다.
 

저는 운이 좋게 매수한 자산의 가격이 오르고 충분한 수익을 올렸음에도 팔지 못했습니다. 왜냐하면 끝없이 오르는 자산의 가격을 보면서 오직 매수 만을 생각해왔기에 언제 매도를 해야 할 지, 언제 갈아타는 것이 좋을 지에 대해서는 생각하지 못했습니다.

결과적으로 한번 매도 기회를 놓친 자산은 5년 간 하락하여 아직도 그때 당시 가격을 회복하지 못했습니다.

돌아보면 크게 2가지를 놓쳤던 것 같습니다.

첫째, 투자 대상에 대한 이해가 부족했습니다.

이 단지가 오랜 기간 장기적으로 보유해나갈 만한 물건인지, 아니면 수익을 보면 팔고 다른 더 좋은 곳으로 갈아타야 하는 물건인 지에 대해 이해가 부족했습니다. 

제가 매수한 곳은 지방에 있는 물건으로 단기간에 투자금 대비 200%의 수익률을 얻었습니다. 충분한 수익을 얻었음에도 바로 매도하지 못한 것은 저의 욕심 때문이기도 했지만 계속 가지고 있어야하는 자산인지, 중간에 더 좋은 곳으로 바꿔야 하는 자산인 지에 대해서 잘 몰랐기 때문이었습니다.

둘째, 매수를 하면서 매도, 운영, 갈아타기 계획을 세우지 않았습니다

자산을 매수할 때는 이 자산을 언제 매도할 지 (팔지 않을 것인지? 팔 것인지? 수익이 얼마나 났을 때?), 언제 더 좋은 물건으로 갈아탈 지 (더 좋은 물건이 생기면 갈아탈 것인지?)에 대한 계획을 세우지 않았습니다. 적어도 매수 이후에는 보유하면서 매도하고 더 좋은 것으로 바꿀 수 있는 지에 대한 고민을 했어야 하는데 아무런 계획을 세우지 않았기 때문에 스스로 정해둔 기준이 없었고 매도, 갈아타기 등 포트폴리오를 조정하기 위해서 의사결정을 하는 것이 어려웠습니다.

이미 자산을 가지고 있으신 분이라면 내가 가진 자산이 오래 가져갈 만한 것인지, 아니면 중간에 수익이 나면 더 좋은 것으로 바꿔가야 하는 것인지에 대해 고민해보시고, 매도/운영/갈아타기 관점에서 계획을 세워보시면 좋겠습니다.

Tip.

투자 대상에 대해 이해한다는 것의 의미는?

내가 가진 자산이 ‘장기적으로 보유할 만큼 가치가 있는 것’ 이라면 팔지 않고 어떤 일이 있어도 지켜나가야 하는 것이고, ‘언젠가 팔고 더 좋은 것으로 갈아타야 하는 것’이라면 적절한 수익/수익률을 얻었을 때 매도하고 훨씬 더 좋은 자산으로 바꿔나가야 한다는 것을 의미합니다.

이것에 대한 판단이 어려우시다면 ‘내가 보유한 아파트를 강남 (또는 강남을 지하철로 30분 안에 접근할 수 있는 곳)으로 옮긴다(이사간다)’는 관점에서 접근해보시면 좋겠습니다. 예를 들어 수원에 아파트를 보유하고 있으시다면 언제든 기회가 생길 때 갈아타기를 통해 더 상급지인 수지로, 분당으로  자산을 옮겨나가는 것입니다. 강남을 30분 이내로 갈 수 있는 분당으로 갈아타기를 하셨다면 이때부터는 이 자산을 강남에 더 가까운 곳으로 옮기셔도 되고 장기적으로 보유하셔도 크게 상관이 없습니다. 왜냐하면 그만큼 장기적으로 보유할 만큼의 가치가 있는 자산이기 때문입니다. 이와 같은 관점을 가지고 매수, 매도, 갈아타기 계획을 세워보시면 좋겠습니다.

매수를 하면서 매도, 갈아타기 계획을 세우는 것의 의미는?

현재 시장에서 내 상황에 적합한 투자 방향을 설정하는 것을 의미합니다. 추가로 투자를 하는 것이 유리할 지, 매도 후 갈아타기하는 것이 유리할 지, 아니면 매도 후 실거주를 하는 것이 유리할 지 내가 가진 자산을 바탕으로 여러 방향으로 시뮬레이션을 해보시면서 가장 나에게 맞는 방향을 찾아나가보시면 좋을 것 같습니다.

지금까지 앞으로의 시장에서

내 돈을 지키기 위해 알아야 할 

2가지에 대해서 말씀드렸습니다.

가치가 있는 자산을 사는 것 (O)

가격이 덜 오른 자산을 사는 것 (X)

매수만 생각하고 자산을 사는 것 (X)

매수할 때 매도, 갈아타기 계획을 세우는 것 (O)

상승장에 자산을 사는 것 뿐만 아니라

하락장에 보유한 자산을 지키는 것도

투자자로서 매우 중요한 과정입니다.

부디 힘들게 얻은 좋은 자산을

잘 지켜나가셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.