[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [소이밀크]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

한양 10리 밖을 벗어나지 말라.

→ 가장 인상깊은 구절이 없긴 하지만, 이 책을 완독하고 나서 드는 생각은 1장의 제목처럼, 서울이 답이라고 생각된다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

과거에도 경제성장, 인구 증가로 부동산 가격은 상승했고, 과거에 선호하는 주택스타일이 있었다.

재산을 가지게 되면, 교육열이 오르고 토지 가격 상승의 발판이 된다. 
인구 집중과 자본 유입으로 서울 부동산 가격이 상승했다. 서울 강남은 쓸모 없는 땅이였지만, 경부고속도로, 소양감댐 건설로 주인 없는 땅이 생기게 되었고 강북에 있는 명문고를 강남으로 이전함으로써 강남은 서울 핵심지역으로 성장할 발판이 되었다.

과거나 현재, 미래에도 인구(수요)가 몰리는 곳, 부유하고 학군이 좋은 곳이 부동산 자산 가치가 있을 것으로 생각한다. 인구가 몰리는 곳을 알려면 부동산 임장만 다닌다고 해서 알 수 있을 것 같지 않는다. 시대별로 어떤 산업이 성장하고 어떤 일자리가 어디에 생기고, 사라지는지 고민해봐야 할 것 같다.

돈이 늘어나면 부동산 가격은 상승한다. 부동산 가격이 상승하면 세금으로 집값을 잡으려고 한다. 이 패턴은 6070에도 있었고 현재도 그렇다. 역사는 반복된다. 역사를 배워 미래를 생각 해봐야 한다.

반도체 호황, 불황에 따른 부동산 가격이 상승하거나 하락한다. 혁신 도시 등으로 수도권 인구 감소 및 지방인구가 증가하면, 지방아파트 가격이 상승했다. 7080은 수출과 공급이 변수, 2000이후는 지역별 인구 이동, 금리, 수출 동향, 2022년은 환율 상승으로 부동산 가격이 하락했다. 시대별로 부동산 가격을 미치는 영향이 다르다.

정부 정책 변화는 지속적으로 체크할 필요가 있다. 각종 규제가 완화되고 부동산 부양정책을 펼칠 때, 비로소 서울 및 수도권에 등기칠 시점이다.

아파트를 선호하게 된 배경에는 판잣집을 밀고, 땅은 좁은데 인구가 많으며, 주택에 비해 건폐율이 낮아 주차공간, 조경시설 등을 확보할 수 있었기 때문이다. 현재 강남의 경우 빌라 고급화 흐름이 있다고 하고 인구가 줄어드는 마냥에 고급빌라가 아파트의 선호도를 능가할 수 있을련지 궁금하기도 하다.

한남더힐과 같은 초고가 아파트의 가격은 희소성이 반영된다. 중요한 것은 근로자들의 시간당 임금 변화, 즉 일반 직장인의 소득이 늘어난다면 그만큼 아파트 가격도 오를 수 있다는 점을 인지하고 있어야 한다. 소득이 늘지 않았는데 가격만 급등한다면 버블로 보겠으나, 연봉이 늘어나거나 성과금을 많이 받는다면 그만큼 가격이 오를 수 있다. 현재 부동산 시장에서 삼전닉스 셔틀버스권 지역이 그 예시로 보인다.

종로구 창신, 숭인 뉴타운 해제 과정은 주민들의 요구가 있었다는 점을 새롭게 알았다. 즉 사업성이 좋지 않았기 때문이다. 이 책을 읽기 전까진, 박원순 시장이 서민들 보호하기 위해 뉴타운 지역을 해제한 정치적 판단이라고 생각했다. 하지만, 이 책의 p250처럼 뉴타운 지정 해제 과정을 살펴보면, 대부분 사업성이 좋지 않았고 사업조차 시작도 못한 곳이 대다수 였다는 것이였다. 이 내용을 읽고 제미나이를 통해 박원순 시장 재임시절 뉴타운 해제 과정에 대해 알아보니, 전임시장(이명박) 시절의 묻지마 뉴타운 지정, 글로벌 금융위기와 하우스 푸어로 인한 사업 정체, 여야 합의로 만든 도시정비법과 주민들의 자진 해제 요청, 해제 구역의 대다수가 초기 단계였다는 점이였다는 사실을 알게 되었다. 

또한 이 책의 저자는 p221 에서, 버블이라는 표현을 신중히 사용할 필요가 있다고 한다. 슈퍼리치의 매수매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 그렇기 때문에 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르도록 권장한다.

저자는 일본처럼 서울을 고밀도, 직주근접이 되도록 개뱔해야 한다고 주장한다. 그런데, 고밀도, 직주근접이 되도록 개발된다면 겉에서보면 매력적인 도시가 되겠지만, 그만큼 복잡해지지 않을까 싶기도 한다. 자산가치로선 서울 부동산이 매력적이겠지만 실거주로선? 직주근접 외에 다른 부분에는 좋지 않은 점이 있지 않을까 싶기도 하다. 게다가 도쿄 부동산이 어떻길래, 도쿄처럼 서울을 개발해야 한다고 주장하는 것일까, 도쿄에 한번 가보고 싶은 생각도 든다.

✅ 나에게 적용할 점

부동산은 인문학의 영역이라고도 한다. 부동산 입지 공부 뿐만 아니라, 현 시대에 맞는 경제 상황도 알아야 하고, 어떤 산업이 성장 가능성이 있는지, 어떤 일자리가 어디에 생기는지 체크할 필요가 있고, 미래에는 사람들이 어떤 주택 스타일을 선호하게 될 지도 관심을 갖고 지켜야 봐야 한다. 

무엇보다도 중요한 건, 선정적인 주장, 정치적 주장에 넘어가지 않고, 냉철한 부동산 시장을 판단하는 안목을 길러야 한다는 점이다.