[그때 샀다면 지금은?] #1마포 공덕 구축 vs 서대문 북아현 신축

안녕하세요.  조타뤠 입니다

투자자로 실력을 쌓고 성장 하기 위해

지난 하락장을 복기하는 시간을 갖고 글로 남겨 보려 합니다

(23~24년 N억대 투자금으로 가능 했던 단지 비교)

1. 오프닝 - 가정 세팅

"여의도, 강남으로 출근하는 맞벌 부부 / 투자금 6억~6.5억"

누가, 왜 사는지 중요 하기 때문에 위와 같이 가정을 하고 지역과 단지를 선정

2. 지역 및 단지

여의도(43만)와 도심(65만) 두 개의 큰 업무지구를 축으로 놓고

그 사이에 있는 공덕삼성1차(마포구, 1999년)와 북아현동 e편한세상신촌(서대문구, 2018년, 이편신)을 비교

행정구역은 갈리지만 크게 보면 같은 아현 생활권으로 볼 수도 있다

3. 입지비교(가치)

[공덕삼성 1차]

- 공덕역(5, 6, 경의중앙, 공항선) 초역세권 단지로 여의도, 도심 업무지구 접근성 굿

- 완성형 생활인프라(마트, 병원, 편의시설 등)

- 대흥학원가 이용 편리, 길 건너 공덕초 배정은 단점

[북아현 e편한세상신촌(이편신)]

- 아현혁(2호선) 초역세권 단지로 도심, 여의도 업무지구 접근성 굿

- 북아현 뉴타운의 신축 대장(브랜드 대단지, 커뮤니티) - 마포권에서는 귀한 신축이 귀하다

- 북성초품아(부모님들 매우 좋아함, 학교 프로그램 좋음)

4. 투자 생각(나의 선택은?)

여의도, 도심 업무지구 출근하는 맞벌이 부부라는 조건에서 보면

공덕삼성은 길건너 공덕초를 보내야 하는 게 가장 큰 약점(단점)이지만

교통-직주근접, 환경(생활인프라), 대흥학원가 접근성 등 장점이 많은 단지이다

완벽하진 않아도 4.2각형 정도는 되지 않을까?

이편신은 선호도가 좀 빠지는 1단지 끝에 있는 106동 금액 (선호하는 2,4단지는 더 비쌈.)

요 근방에서는 귀한 신축 대단지이고 짱짱한 커뮤니티도 가지고 있다.

엄마들이 좋아하는 초품아 이기도 하다

얼죽신 선호 현상이 계속 되고 있는 요즘, 공급이 없는 서울임을 생각하면 3040의 선택을 계속 받을꺼 같다

다만, 지금이야 상품성이 좋지만 나~중에 북아현 2, 3구역이 개발 된다면 위상이 달라지지 않을까?

반대로 공덕삼성은 이미 구축으로 더 떨어질 상품성이 없다

단지를 선정하고 당연히 마포 공덕이지 않을까? 란 생각을 가지고

시작한 비교인데 생각을 해 볼수록 너무 고민이 된다

2급지 마포 선호 생활권의 공덕 삼성이냐?

4급지 서대문구이지만 4급지는 아닌 신축 대장 이편신이냐?

(대장을 가진다는건 의미가 있긴 하다)

신축을 좋아하는 나지만 마포 공덕은 너무 강력하다. 마포를 가지고 싶다!!!

5. 지금 가격은 얼마?

공덕삼성이 세안고 매물이긴 하지만 약 1억 정도의 가격 차이는 유지 되고 있다

6. 생각 정리(+ 동료 인사이트)

핵심은 "여의도 수요을 이끌수 있느냐" 는 것!!

두 단지 모두 YBD, CBD 수요가 있지만 이편신은 YBD 수요가 약하다

여의도 수요층은 학군을 중요하게 볼텐데 이편신 보다는 공덕이 우위에 있다 생각한다

(학군은 단순히 배정 학교를 말하는 것이 아니라 학원이 포함 된다)

(물론 자녀가 공부를 잘 하고 욕심이 난다면 목동, 대치를 보내겠지)

같은 공덕아현 생활권으로 볼 수 있고 가격 흐름도 따라가는 이편신이지만

행정구역이 바뀐다는 건 변하지 않는 사실이며 이로 인한 심리적 차이가 있을 수 밖에 없다

(실수요자들이 나 00 살아가 더 크다)

이편신은 서대문구, 은평구 등에서 마포 진입은 하고 싶은데 비싸거나 구축이 싫어서 선택하는 대체제 같은 느낌도 있다

(동료 찬스: 북아현 거주 및 고민 하는 분들이 아현에 대한 그들 스스로의 열등감이 있다)

"상급지로 갈수록 좋은 자산!! 아래일수록 거주 편한 곳!!"

상급지에 거주 할 수록 상품성 보다는 불변의 위치, 좋은 땅을 가지려는 열망이 높다

(이 말을 듣고 공덕삼성이 좋은 자산, 이편신은 거주 하기 편한 곳(신축)이라는 느낌이 확 왔다)

좋은 곳에 거주할 수록 머물려 하지 않고 끊임없이 위를 바라보는 거 같다

상급지 갈아타기 열망이 어마 무시!!

좋은 땅을 가진다는 의미를 그들은 언제부터 알게 됐던 것일까?

문득 궁금해진다

*오늘의 한줄*

상급지로 갈수록 좋은 자산!! 아래일수록 거주 편한 곳!!

여러분의 선택은 어디 인가요?

알려주세요 ^^