관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
(1)강의를 통해 새롭게 알게 되거나 리마인드 된 것
- 부동산으로 10억 달성이 목표가 되어야함. 10억이란, 매달 300씩 다써도 27년 9개월 쓸 수있다. 10억으로 S&P매수 평균 13%녀 10년뒤 33.9억이 됨. 수익률 8%의 자산에 투자하고 4%씩만 꺼내 써도 원금이 훼손되지 않음
- 상위 10%의 사람처럼 살아야함
- 10억까지는 그냥 달려가야함.
- 실수요자 시장: 전세가율올라와서 전세 살바에는 매매가 낫겠따, 전세 수요→매매수요로 전환되는 시장
- 수도권 외곽이 먼저 올랐다는게 무슨 의미? - 전세→매매 전환은 전세가율이 높은 곳에서(수도권 외곽) 상승해서 안쪽으로 들어옴. 대세상승장이 시작하면 중심부가 먼저, 많이 상승
- 미국은 금리 인상하고 통화량을 빨아들임, 우리나라는 금리인상을 하긴 했는데, 늘어나는 속도만 줄어들고, 유동선의 기조는 계속 늘어나는 기조. →강남중심으로 다시 빠르게 가격 회복
- 유동성이 많은시장→언제든 급등과 급락이 있을 수 있다. 금리방향성과 통화량 추이는 계속 스터디를 하되, 시장 예측은 하지 않는다.
- 1~2군 매매보합or 하락/전세 상승, 3~5군 하급지: 매매상승, 전세 상승 → 하급지 매매가 상승에 상급지 갈아타기 기회 (상승장 갈아타기)
- 평단가를 보고 평균가를 알고 단지 가치를 따져서 평균이하인지 그냥 그 가치대로의 가격인지 판단해보는 연습해야함
- 당산의 땅의가치(종로, 강남 접근성), 9호선의 가치가 이번 상승장에서 확인받음
- 1~3군 비싼구간으로 접어듬 - 비싼 구간이라도 좋은건 그냥 살 수 있을 때 사는 것
- 4~5군 전저점 대비 30~70%올랐음-상승장 갈아타기 옅볼 수 있음, 시장에 머무르면 기회를 계속 온다.
- 3년간 많이 오른 아파트 특징 : 좋은땅, 환경개선, 같은 가치에 가격이면 호재 붙은 것
- 경기도 신축- 누군가는 리딩하고 끌고 가줘야함 / 좋은 땅(서울) 구축단지 : 경기도 신축보다 상승폭이큰 , 주변 고가 단지들이 많이 올라주니깐 손쉽게 따라올라감.
- 이문동 자체의 위상이 이전에 비해서 환경이 바뀐다는 의식이 생기기 시작- 이문4구역 진행이 되면서 이문동의 위상이 올라갔다고 판단.
- 상승장은 아직도 진행중, 결과를 속단하긴 이름 시점 - 시장을 꾸준히 지켜 보면서 복기하는 것이 내 투자과정에 도움이 된다.
- 수도권 외곽 투자 : 사자마자 얼마 안있다가 가격이 떨어진다는 것을 알고 사야함, 수익이 났으면 매도 검토 가능, 특징을 알고 싸게 사야하고, 광역시 신축아파트랑 비교해서 투자할 것.
- 지방투자의 목적은 종잣돈을 불리는 것이다. : 자산과 돈을 불리는데 시나리오처럼 늘 흘러가진 않음. 지방까지 갔는데 안올랐다고 힘들어 할 필요 없다, 지방에서 1억버나, 서울에서 1억버나 똑같음.
- 대전은 전세가 올라오기도 했고, 투자하기 좋지만 27 과공급이후 28년에 다시 전세가가 매매가 끌어내릴 수 있으므로 그때도 늦지 않음
- 상승장에서 광역시 신축이라도 위치와 수요 판단 놓치면 안됨.
- 연수익률 20% 검토하고 기준을 지킴, 더 오를 것 같은거 사는것이 아니라, 가치대비 저평가를 사는것
- 환금성이 떨어지는 것은 매도 자체가 안되는 것도 문제지만, 가격을 낮춰야 팔리기 때문에 수익률에도 영향을 준다.
- 상급지에서는 급지를 높여가는 선택보다 그 단지에서 평수를 넓혀가는 선택을 많이 하기 때문에 상급지에서 대형평수 투자는 유의미함
- 가치있는 자산을 모아서 부자로 향하는 것, 투자목적 달성을 위해 지금 상황에 따라 전술, 투자, 갈아타기, 보유 등 우리는 다 할 줄 알는 투자자가 되야하고, 시장상황에 맞춰서 전략과 전술을 바꾸며 대응한다.
(2)느낀점
지금 당장 앞마당을 만들고 아는 지역에 단지들의 선호도를 파악하느라 놓치고 있었던, 시장의 상황의 거시적경제적으로 풀어주셔서 시장에 관한 감을 잡고 갈 수 있고, 앞으로 고려해야 하는 리스크와 펼쳐질 상황에 대해서도 생각해 볼 수있었다.
예를 들면 금리가 오르니깐 역전세가 날 것 같다는 막연히 두려움을 가지며 금리가 오르지 않기를 바라거나, 역전세가 나지 않기를 바라는 마음을 가지고 끝날 것이 아니라, 과거에 어느정도 수준으로 올랐을 때 어떤 모습이었는지 돌아보며 시뮬레이션을 통해서, 지금 대비할 수있는 것들, 행동해야 하는 것들을 알 수있었다.
또한 수도권, 수도권 외곽, 지방시장에 대한 투자에 대해서 그 목적과 특징을 알고, 현재 상황에서 내가 하는 선택(투자)이 어떤 선택인지는 아는것이 앞으로 나의 행동과 방향성을 짚어가는게 매우 중요하는것을 깨 달았다.
단순히 지방투자는 힘들지만 사이클이 빨라서 종잣돈 빨리 불릴 수있고, 수도권 시장은 사이클이 길어서 긴 안목으로 가져가야 한다는 것을 넘어서서, 지방에서도 외부요인이나 여러가지 상황들때문에 내가 수익을 내는데 생각보다 긴 시간이 걸릴 수도 있음을 알고, 그 때 ‘지방까지 와서 투자 했는데’ 라는 '지방투자 '라는 워딩에 매몰되지 않고, 돈을 버는 것은 어디서 버는 것과 똑같고, 지방에 기회가 열렸기에 내 돈을 집어 넣은것이라는 인식을 갖는 것이 중요하다는 것을 깨달았다. 수도권 역시 그 단지가 가지고 있는 가치에 따라 투자의 성격이 변할 수 있음을 알게 되었다.
다음투자까지 시간이 많이 남았다 생각도 들지만, 내가 다음투자에 더 나은 투자를 하기 위해서는 더 나은 실력과 안목을 갖추어야 하고, 그 실력을쌓는 시간을 정말 잘 보내고 싶다는 막연한 마음에 도전한 월부학교. 감사히도 이 환경안에 들어오니, 많은 분들이 정말 밀도 있는 시간을 보내고, 몰입하는 모습을 볼 수있어 함께 자극 받고 있고 있다.
수업에서 내 자산을 운용하는 것을 배우는것, 가진 자산을 지키고 끌고 나가면서 나의 현금 자산을 개선시키고 포트폴리오를 개선 시키는것, 이것을 끌고가는 것을 배우는 것이 더 어려운 것이라고 말씀하셨고, 정말로 공감이 되는 부분이다. 하지만 “보유 와 운영”은 당장 꺼야 하는 “급한 불”이 아니기 때문에, 중요성을 아는 것만 그게 필요한 행동들을 지속해 나가는 열정과 마인드는 또 별개의 일인 것 같다.
그런 의미로 다시한번 목표를 점검하고 하나의 목표를 향해서 협력해서 나아가는 프로팀의 정신을 일깨주셔서 길게 남은 투자자라는 여정에 가지고 갈 강한 마음을 강의 후반을 통해 다시 한 번 얻어 갈 수있었고, 그 투지를 지속적으로 태우기가 가능한 이 환경이 얼마나 중요한 지를 새삼 또 깨달을 수 있었다.
3개월 동안 내가 투입한 시간과 에너지가 결코 아깝지 않도록 목표달성에 타협하지 않고, 잘하는 사람을 벤치마킹하고, 반원분들과 튜터님을 존중하고 좋은 사람이 되려 노력해 나가며 의미있는 개인의 성장이라는 결과를 만들겠다 다짐해 본다.
(3)적용할점
- 결과를 내기 위해 규율을 지키고, 반원분들과 튜터님을 신뢰 할 것.
- 10억 달성에 방법을 하나로 정하지 않을 것, 나는 투자, 갈아타기, 실거주 다 할 수있는 사람이 된다. 그리고 그 시장상황에 맞춰 자유롭게 전술을 구사 할 수있어야 한다.
- 제대로 복기하고 회고한다.
- 프로정신을 가지고 밀도있는 하루를 보내기 위해 노력한다.
- 그래 뭐니뭐니해도 나는 투자자야 라는 실감을 손에 쥐어갈 수있는 사람이 되어간다.
