대한민국부동산의역사 / 스리링
1. 깨달은 점
충청권에 살고 있다 보니 오송역과 세종시 이야기가 많이 와닿았습니다. 서울에서 출퇴근하기 어렵게 만들어 세종시로의 이주를 유도하려 했지만, 그 과정에서 실제 거주자들의 불편도 함께 커졌는데요. 월부 사옥에 오갈 때마다 오송역이 너무 멀어 서글펐던 사람으로서 더욱 공감됐습니다. 책에서는 과거 신도시의 역사를 보면 집만 먼저 짓고 교통과 일자리 생활 기반 시설은 뒤따라가는 모습이 반복된다고 하는데, 결국 신도시는 공급량보다 사람들이 실제로 편리하게 살아갈 수 있는지가 중요하다는 생각이 들었습니다.
그리고 조선시대에도, 식민시대에도 인플레가 있었고 집 값은 올랐다는 것도 인상적이었어요. 조선 후기에는 경제 규모가 크게 달라지지 않았음에도 화폐 발행량(당백전)이 급격하게 늘어나면서 강력한 인플레이션이 발생했습니다. 쌀값이 단기간에 5~6배 상승했고, 사람들은 가치가 떨어지는 당백전을 기피하는 대신 기존의 상평통보를 비축했고, 화폐에 대한 신뢰가 무너지자 다시 물물교환에 가까운 경제로 돌아가는 모습까지 나타났다고 합니다. 시대는 달라도 화폐가 많이 풀리고 가치가 떨어지면 사람들은 결국 토지와 주택 같은 실물자산을 찾게되는 것 같습니다. 우리가 지금 부동산 가격을 바라볼 때도 단순히 많이 올랐다는 것만 볼 게 아니고 그동안 통화량이 얼마나 풀렸는지 화폐가치는 어떻게 변했는지도 함께 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
세 번째는 부동산 시장은 한두가지 요인만으로 설명할 수 없다는 것입니다. 도시로의 인구 이동, 반도체 수출 경기, 기업 실적, 소득, 금리, 공급, 정부 정책이 함께 움직이며 시장의 상승과 하락을 만들어 왔다는 걸 알 수 있었습니다. 정부가 규제하더라도 경기와 소득이 좋아지면 가격을 잡기 어려웠고 반대로 공급이 많고 경기가 나빠지면 오랜 침체가 이어지기도 했습니다. 특히 주택담보대출이 활성화된 이후에는 금리의 영향이 커졌는데 시장이 크게 하락할 때마다 정부의 규제 완화와 부양책이 뒤따랐다고 합니다. 2022년 하락장도 당시에는 정말 큰 공포였지만, 지나고 보면 서울의 좋은 자산을 이전보다 싸게 살 수 있었던 시기였습니다. 결국 좋은 기회는 모두가 안심하고 있을 때보다 모두가 두려워할 때 찾아온다는 점을 다시 느꼈습니다. 다만 공포 속에서 기회를 알아보기 위해서는 분위기에 휩쓸리지 않고 가격과 가치를 판단할 수 있는 기준을 미리 만들어두어야겠다는 생각도 들었습니다.
2. 적용할 점
① 한 가지 지표나 뉴스만으로 시장을 판단하지 않기
소득, 공급, 전세가, 금리, 경기, 정부 정책을 함께 연결해서 보고자 합니다. 특히 시장의 단기적인 흐름을 볼 때는 금리와 정부의 부양책을 꾸준히 확인하려고 합니다. 이번 사이클이 끝나고 하락장이 다시 왔을 때 양도세, 대출 규제 완화, 전매 제한 해제처럼 시장 참여를 유도하는 정책이 나온다면 변화의 시그널로 생각하고 준비를 해보고 싶습니다. 그때 기회를 알아볼 수 있도록 미리 투자 기준을 쌓아두고 싶습니다.
② 국제적으로 환율도 함께 살펴볼 것
원화 가치가 급격히 떨어지면 외국인 자금이 빠져나갈 수 있고(이로 인한 투자 위축),
물가가 오르면서 금리를 낮추기도 어려워질 수 있기 때문인데요.
여기서 환율이 급등할 때 수출 기업에 투자한다는 이야기도 인상적이었습니다.
아직 익숙하지는 않지만 시장의 변화가 어떤 자산과 기업에
기회가 되는지 연결해서 생각해보는 연습을 해보고 싶습니다.
③ 역시 중요한 건 임장!
새로운 택지지구나 신도시를 볼 때는 공급되는 세대수만 보지 않고
실제 사람들이 그곳에서 생활하기 편한지를 확인해보고 싶습니다.
- 지역 내 양질의 일자리가 있는지
- 서울이나 주요 업무지구로 이동하기 편리한지
- 학교와 학원가가 형성될 수 있는지
- 상권과 병원, 문화시설이 충분한지
인근 기존 도시와 어떤 관계를 형성하는지
등등 실제로 택지를 발로 밟으며 확인해보고 싶습니다.
부동산의 역사를 통해 결국 오랫동안 살아남는 자산은 수요가 꾸준한 곳에 있다는 점을 느꼈어요.
사람들이 왜 이 지역과 단지를 선택하는지 그 선호가 앞으로도 유지될 수 있는지
같은 가격이라면 가능한 한 중심지에 가깝고
더 많은 사람에게 선택받을 수 있는 자산을 선택하고 싶습니다 :)
3. 논의할 점
전자책 65% (18장)
① 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ② 시장 금리가 상승하기 시작하고, ③ 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.
Q. 이 장에서는 과열된 시장 분위기, 금리 상승, 정부의 유동성 축소가 매도를 고민하게 만드는 중요한 신호로 나옵니다. 다만 매도 판단은 내가 가진 자산이 무엇이냐에 따라 달라질 수 있을 것 같습니다.
여러분이 매도를 고민하는 상황이라면, “팔아야 할 때”를 어떻게 판단하실 것 같나요?
시장 과열, 목표 수익률, 정책 변화, 갈아탈 자산의 유무 중에서 어떤 기준을 함께 살펴봐야 할지 이야기 나눠보고 싶습니다.
전자책 51% (12장)
주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
Q. 여러분은 앞으로 시장의 흐름이 바뀔 때 어떤 신호를 가장 먼저 확인하고 싶으신가요?
그리고 다음 기회를 알아보기 위해 지금부터 무엇을 준비해두면 좋을지도 함께 나눠보고 싶습니다.
