수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
지난 7월 6일 반도체 클러스터 단지 조성 지역으로 광주 일대가 선정되었습니다.
광주 광산구의 군공항 부지이며, 정부의 첨단국가산업단지 조성사업을 추진하기 위함이라는 미명 아래 7월 9일 반경 약 10Km 까지 토지거래허가구역까지 빠르게 지정되었습니다.
전국민의 이목이 쏠릴 호재이기도 했지만, 3일만에 토지거래허가구역으로 지정해 투기성 거래를 원천 차단했습니다.
놀랄만큼 이례적인 속도였는데, 이는 부동산 거래에 강한 개입을 드러내는 이번 정부의 의지로 보였습니다.
특히 이번 토허제 지정의 속도전은 목표가 명확했습니다.
기대감에 의한 땅 투기를 원천적으로 차단한다
선정된 군공항 부지는 유사시 미 공군이 사용할 수 있도록 지정된, 국내에 5개 뿐인 한미 공동운영기지이기도 합니다. 이미 오래전부터 이전이 논의되어 오던 숙제같은 곳인데, 공항 부지의 특성 상 이미 평탄화가 되어있어 빠르게 첫 삽을 뜰 수 있을 거라는 기대도 큽니다.
빠르게 진행 시키되 투기를 미리 차단하여 잡음을 막는다.
대지지분 60m2를 초과하는 땅은 사전 허가가 필요하다.
대지지분 60m2 초과하는 땅은 보통 아파트의 중층 기준 40평형을 넘기는 넓이입니다.
동간 간격과 층 수에 따라 달라지기 때문에 아주 드물게 넓은 동 간격을 가진 저층의 34평 매물이 대지지분 60m2 제한에 걸리기도 하지만, 거의 대다수 아파트 국민평형은 토허제에서 자유롭습니다.
즉 광주 일대의 토허제 목적은 토지 거래 차단에 있는 것입니다.
잠시 조선시대의 부동산 역사를 다룬 <대한민국 부동산의 역사> 책 이야기를 해보려 합니다.
#조선시대와 현대를 넘나드는 선호 입지?
1. "한양에서 10리 밖을 벗어나지 마라"
성저십리
조선 후기의 실학자 정약용은 전남 강진으로 유배된 뒤 두 아들에게 보내는 편지에서 ‘당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양에 살기가 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라’고 당부합니다.
정약용은 왜 두 아들에게 한양에 살라고 했을까요?
19세기 초, 한양의 세도가문만 승승장구 하는 반면 지방의 양반들은 몰락을 거듭하다가 불만을 품고 ‘홍경래의 난’ 등 내란의 주도자가 됩니다. 엎친데 덮친 격으로 이 시기에 소빙하기가 오면서 흉년이 거듭되고 온돌의 활성화로 벌목이 극심해져 토지 가격도 하락하는데요. 이에 반해 한양으로만 인재가 몰리고, 한양의 땅값과 집값만 꾸준히 상승하니 지방의 불만이 곳곳에서 터져나왔다고 합니다.
‘한양’ 이라는 큰 틀로 묶였지만 조선시대에도 선호 입지요소가 있었다는 것을 알 수 있습니다.
2. 현대의 ‘강남’ 입지
조선시대의 입지가 ‘한양’이었다면, 현재 대한민국의 가장 큰 입지요소는 ‘강남’일 것입니다.
지금은 조선시대처럼 걸어다니지 않으니 ‘강남’이라는 선호대상은 ‘강남접근성’으로, 이는 다시 ‘교통 입지’로 치환될 수 있는데, 즉 선호대상인 강남까지 얼마나 편리하고 빠르게 도착할 수 있느냐 입니다.
<대한민국 부동산의 역사> 책에서도 ‘제2의 강남’이 어디일지 질문하기도 하지만 강남을 대체할 곳은 없다고 빠르게 결론내립니다.
결론부터 이야기하자면 ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다.
저자는 ‘강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁지’가 없다고 표현하는데, 이는 곧 강남이 가지고 있는 입지 요소를 대한민국 대다수가 선호한다는 말과 같습니다. 어디든 뻗어나갈 수 있는 교통, 고소득의 직장, 대치동에서 시작되는 1등 학군과 학원가, 쾌적한 환경과 그들끼리의 커뮤니티. 강남은 그 자체가 선망의 대상이 된 것입니다.
# 광주의 가치와 입지는?
다시 광주의 반도체 클러스터 이야기로 돌아와보겠습니다.
호남권의 대대적인 호재가 될 지역으로 광주가 선정되었을 때 아주 잠시 들뜬 분위기였다고 합니다. 토허제가 발효되기 전 5일의 기한동안 매물로 나와있던 물건들이 거둬들여지기도 하고, 가격 상승 기대감에 의한 계약 파기도 있었습니다.
‘반도체 호재’라는 큰 이슈가 본질적인 땅의 가치를 모두 잊어버리게 한 것입니다.
사람들이 선호하는 본질적인 가치를 다시 떠올려보세요.
타 지역에 비해 광주가 저평가된 상태는 맞습니다.
다만 이는 거의 10여년 간 꾸준히 이어진 공급의 영향이며, 향후 3년 이내 서구와 북구에 1만5000세대 정도의 공급이 아직 남아 있습니다. 공급 리스크는 지방에서 특히나 큰 영향을 미칩니다.
선호요소를 뾰족하게 파악해 투자하지 않으면 환금성이 크게 떨어집니다.
꾸준한 공급은 대체할 수 있는 아파트가 많다는 말이므로, 매매가나 전세금 상승을 통한 투자금 회수가 힘들 수밖에 없습니다. 당연히 수익률도 보수적으로 계산해야 합니다.
그럼 이제 광주는 투자하면 안 되는 곳인가요?
우선 실거주자에게는 더욱 좋은 시장으로 변했습니다.
매매가가 눌린 상태에서 앞으로도 공급이 이어지고 토허제라는 규제에 의해 심리적인 위축이 있는데, 실거주자는 이와 상관없이 선호도가 높고 연식이 좋은 단지로 계속 갈아탈 수 있기 때문입니다.
당연히 투자자에게도 기회가 있습니다.
앞서 말씀드렸듯 이번 광주 토허제의 목표는 아파트 매매수요를 막는 것이 아닌, 순수한 땅 투기를 막으려는 목적이 큽니다. 즉 여전히 대중이 선호하는 국민평형의 투자 기회는 열려있고, 여기에 ‘반도체 호재’라는 거대한 파도까지 더해질 예정입니다.
어느 시기든, 어느 장소든 선호하는 가치와 입지를 아는 것이 우선입니다.
조선시대의 ‘한양 선호’와 현대의 ‘강남접근성’ 처럼 말이죠.
뉴스와 소음에 흔들리지 않고
스스로 세운 원칙을 꼼꼼히 따지는 투자자가 되시길 응원합니다.
