지난 글에서
동탄의 현재 분위기와 이유에 대해 이야기했다.
오늘은 지난 편 예고했던것과 같이
동탄 규제 이후, 수원의 이야기를 해보려고 한다
현재 영통구, 시장의 분위기
먼저 생활권별 분위기를 살펴보자
- 광교생활권은 대부분의 단지가 이미 14억 이상에 형성됨. 그런데 동탄이 규제로 묶이자, 오히려 2동탄보다 저렴한 단지들 위주로 매수세가 붙는 모습이 확인. 매물은 이미 많이 소진된 가운데, 상급지로 갈아타기가 어려워지면서 보류된 물건도 적지 않고, 2동탄 가격이 오르는 걸 지켜보며 덩달아 호가를 올림.
- 망포생활권은 신축과 구축의 온도차가 뚜렷. 동탄·광교가 오르자 대장 단지인 힐스테이트영통이 자연스럽게 15억 구간에 진입함. 원래도 선호되던 생활권이라 규제지역 여부와 상관없이 전세 수요가 줄고 매수세가 늘며 물건이 많이 빠짐. 대장 단지를 제외한 후순위 신축들은 아직 9억대 진입이 가능한데, 최근 동탄이 규제로 묶이면서 매물이 급속도로 거둬들여지고 매수자들이 신고가에 사들이는 상황. 망포구축은 매물이 적지만 나오는 즉시 거래되는 분위기이고, 신생아 특례대출이나 생애최초 대출을 받은 젊은 부부들의 유입이 많음. 상대적으로 저렴한 가격에 인프라를 편리하게 이용할 수 있어 만족도가 높은 편
- 영통생활권은 구축 단지 위주이며, 영통구의 학군지로 불리는 곳. 전용면적 84·59 가리지 않고 매물이 많이 소진되었고, 여기에 8단지 이주 수요까지 겹치면서 입주 가능한 물건이 극히드문 상황.
- 매탄생활권은 단지 수 자체가 많지 않은 것이 특징. 그중 선호도가 높은 매탄위브하늘채도 매물이 많이 빠져 입주 가능한 물건이 현저히 적고, 구축 단지들도 사정은 비슷함.
- 매교역 신축은 팔달구 이지만, 흔히 '가성비 신축'을 떠올릴 때 가장 먼저 나오는 곳. 재개발된 지역이라 주변이 어수선. 전용 59 기준 8억 후반대에서 시작해, 선호도에 따라 호가가 9억을 넘기도 함. 신혼부부·생애최초 수요자들의 매수가 이어지며 실입주 가능한 물건은 극히 드문 상태.
수원의 대부분의 단지들은 이미 매물이 소진되고 호가가 오른 뒤 숨 고르기에 들어간 곳이 많다. 서울 내부의 가격상승과 물건 소진, 전세 실종으로 인한 분위기가 수원까지 전달된 것으로 보인다.
동탄이 묶이자, 수원이 뛴다
동탄이 규제지역이 묶이고 수원의 가격이 오르고 있다
참 이상하게 들린다.
동탄이 새로 규제지역으로 묶이면서
다른 비규제지역의 가격이 오르는 게 아니라
오히려 규제지역인 영통구 가격이 움직인다?
내가 생각한 이유는 크게 2가지
1. 같아진 대출 한도
10억짜리 집을 구입한다고 가정해보자.
동탄이 비규제지역이었을때는,
10억짜리 집의 LTV 70%(최대한도 6억)으로 최대 6억의 대출을 받을 수 있다.
영통구는 이미 규제지역이었기 때문에,
10억짜리 집을 사려면 LTV 40%(최대한도 6억)으로 최대 4억까지 가능하다.
우리야 비교평가 하고, 어디가 더 가치있을까 따지지만
실수요자들은 본인들이 할수있는 방향으로 선택한다
대출 한도에 2억의 차이, 당연히 동탄을 선택하게 된다.
하지만, 이제는 동탄 영통 모두 규제지역이기때문에
대출 한도만으로 지역을 선택하기보다 더 넓게 수원까지도 고려해볼수있는 것이다.
2. 상대적으로 저렴한 영통구
동탄은 최근 '지금 아니면 못 산다'는 조급함과 '곧 규제로 묶일 것'이라는 불안감이 겹치면서 2동탄의 상승을 시작으로 동탄 전역으로 퍼지며 짧은 기간 엄청 강하게 상승했다.
반면 수원은 10.15 대책에 상승이 되기도 전에 뜬금없이 규제지역이 되었다. 서울 수도권 내에서 수원은 외곽이라는 생각에, 관심 밖으로 밀려났고, 다른 규제 지역 대비 느리게 상승했다.
연식과 평형이 같은 1동탄과 영통 두 단지다.
지금 현재 가격도 같다.
같은 조건인데도 한쪽은 규제 때문에 먼저 눌리고, 다른 한쪽은 대출 한도와 심리 덕에 먼저 뛰었던 것. 규제가 만드는 왜곡이 일어났다.
이러한 이유들로
비슷한 가격대에 있는 수원 단지들로 매수 수요가 분산될 가능성이 있고 앞으로 그 단지들의 수요가 이전보다 붙을 수 있다.
지리적으로 수원과 가까운 1동탄의 현재 가격대가
84㎡ 기준 6-10억대에 형성되어 있으며
실수요자들이 1동탄에서 비교한다면,
망포생활권/영통생활권/매탄생활권까지 혹은 팔달구 신축까지도
고려해볼 수 있는 거다.
또한, 동탄에 비해 연식 폭이 구축~신축까지 넓은 편이기 때문에 실수요자들이 접근가능한 금액대들이 많다는 것도 한몫하는 거 같다.
시장의 왜곡이 나타난다
지금 시장을 보면 한 가지가 분명해진다.
가격은 '사람들이 좋아하는 순서'대로 오르지 않는다는 것
정부 규제에 따른 왜곡이 생기게 됐다는 것
동탄이 오른 것도 입지가 갑자기 좋아져서가 아니라 반도체호황+비규제지역이기 때문이었고,
지금 영통구가 움직이는 것도 살기 좋아져서가 아니라 그 격차가 사라졌기 때문이다.
왜곡이 일어난 부분들을 모르고 지역을 본다면,
수원보다 동탄이 좋은 가? 라고 막연하게 착각하게 된다.
물론 미래는 알 수없지만 현재 물건이 없는 영통구이기에,
거래량이 폭발하며 가격상승을 이뤄내긴 어렵다.
다만, 대부분의 서울 시장에서 보여줬듯,
오르는 호가를 받아주는 실수요자들이 드문드문 생기며
계단식으로 가격이 올라갈 가능성이 높다
가격에 내 생각을 끼워 넣지 말자
규제지역이라고 매수하지 못한다는 조급함을 갖지말자
규제지역이어도, 싸게 사면 장땡~
