안녕하세요
나의 성장을 넘어 누군가의 삶에 빛을 더하는 골드트윈입니다.
제목을 보고 놀라서 들어오신 분들이 계실 것 같습니다. 부천 전체가 토허제로 지정된 것은 아닙니다.
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다만 2026년 8월부터 부천 일부 지역이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 부천 소사구에 전화임장을 하다가 이 사실을 처음 알게 되었습니다. 실제로 부천 원미구·소사구·오정구의 18개 동 일부가 8월 18일부터 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다.
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제가 전화드린 단지의 부사님께서 84타입은 토지거래허가 대상이라 전세를 끼고 매수하기 어렵다는 말씀을 하셨습니다. 부천은 비규제지역으로 알고 있었기 때문에 조금 의아했습니다.
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관련 내용을 찾아보니 제가 보고 있던 옥길동 일부도 지정지역에 포함돼 있었습니다. 내용을 더 확인하면서 같은 지역은 물론 같은 아파트 안에서도 타입에 따라 토지거래허가 대상 여부가 달라질 수 있다는 사실도 알 수 있었습니다.
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비규제지역 부천에도 토허제가 있었습니다
제가 처음 헷갈렸던 부분은 부천이 비규제지역이라는 점이었습니다. 하지만 조정대상지역이나 투기과열지구와 토지거래허가구역은 다른 제도이기 때문에 비규제지역에서도 토지거래허가구역이 별도로 지정될 수 있었습니다.
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이번에 지정된 부천 일부 지역의 허가기준을 확인해보니 주거지역은 토지면적 60㎡ 초과였습니다. 상업지역과 공업지역은 150㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과가 기준입니다.
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처음 60㎡라는 숫자를 봤을 때는 전용 59㎡나 전용 84㎡ 같은 아파트 면적을 생각했습니다. 그런데 제가 전화드린 단지에서는 84타입만 토지거래허가 대상이라는 설명을 들었습니다.
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왜 같은 단지에서 타입별로 적용이 다른지 찾아보니 여기서 말하는 60㎡는 우리가 흔히 보는 전용면적과 다른 기준이었습니다.
전용면적이 아니라 토지면적을 확인해야 합니다.
토지거래허가제에서 말하는 기준은 토지면적입니다. 아파트와 같은 집합건물은 한 세대가 단지의 토지를 전부 소유하는 것이 아니기 때문에 해당 세대가 가지고 있는 대지권 비율을 통해 세대별 토지 지분을 확인하게 됩니다. 집합건물 등기부에도 전체 토지는 대지권의 목적인 토지의 표시에 나오고 개별 세대의 권리는 대지권의 표시에서 대지권 비율로 확인할 수 있습니다.
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제가 확인한 단지의 84타입 토지 지분은 약 66㎡였습니다. 주거지역 허가기준인 60㎡를 넘기 때문에 토지거래허가 대상이 되는 것이었습니다.
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전용 84㎡라서 허가 대상이 된 것이 아니라 해당 세대의 토지 지분이 60㎡를 넘었기 때문에 허가 대상이 된 것입니다.
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부사님께서는 같은 단지의 작은 타입들은 이 기준을 넘지 않아 이번 허가 대상에 해당하지 않는다고 설명해주셨습니다. 같은 지역에 있는 같은 아파트라도 타입별 토지 지분에 따라 적용 여부가 달라질 수 있기에 부천에서 투자를 고려중이시라면 토지면적을 꼭 확인해보셔야 될 것 같습니다.
아파트의 토지면적 확인하는 방법
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아파트의 토지면적을 가장 정확하게 확인할 수 있는 방법은 인터넷등기소에서 해당 동·호수의 등기사항증명서를 확인하는 것입니다. 등기부 표제부에는 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권의 표시가 나오는데 여기서 전체 토지면적과 해당 세대의 대지권 비율을 확인할 수 있습니다.
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예를 들어 전체 토지면적이 1,000㎡이고 대지권 비율이 1,000분의 66이라면 해당 세대의 토지 지분은 66㎡가 됩니다.
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다만 여러 필지로 이루어진 단지는 등기부 표시가 조금 복잡할 수 있습니다. 특히 토지 지분이 60㎡ 전후라면 직접 계산한 값만으로 판단하기보다 관할 구청에 해당 세대가 실제 허가 대상인지 다시 확인하는 것이 좋습니다. 부천시에서도 세부 지정지역은 토지이음에서 확인할 수 있도록 안내하고 있습니다.
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이번 내용을 모르고 있었다면 저 역시 부천이 비규제지역이라는 것만 알고 투자를 검토했을 것 같습니다. 따라서 새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 아파트를 보고 있다면 지역의 지정 여부뿐만 아니라 내가 보고 있는 타입의 토지 지분도 함께 확인해보셨으면 합니다.
같은 단지라고 모두 같은 조건이 적용되는 것은 아니라는 점을 알고 있으면 매물을 볼 때 조금 더 정확하게 확인할 수 있을 것 같습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
