안녕하세요
함께 하고 싶은 투자자 이호 입니다
소액투자자로 지방을 전전 했던 시기였습니다. 24년 말 투자를 검토 했던 시기였습니다
투자를 깊게 고민하고 검토했던 2024년 말이였습니다. 약 1년 6개월이 지난 지금, 제가 내렸던 선택들이 과연 어떤 결과로 이어졌는지 솔직한 이야기를 해보려고 합니다
26년 현재에는 취득세 고민 그리고 뜨겁게 불타오르는 주식시장을 보며 ‘지금 이 시점에 과연 지방 소액 투자를 하는 게 맞을까?’ 하는 의문을 듭니다. 과연 그러면 어떤 결과를 가져 왔을까요? 그리고 어떤 선택을 내렸어야 했을까? 이야기 해보려고 합니다
24년 시점부터 고민을 해보겠습니다
1.지방 소액 투자, 과연 해도 될까?
(속마음: 원하는 만큼의 수익을 낼 수 있을까?)
📍전고점 대비 20%이상 빠진 단지들(안전마진이 확보 됨)
- 수도권은 하락시장에서 반등을 하여 조금씩 상승했고 일부 단지는 전고를 돌파한 단지들도 있었습니다
- 반면 지방은 30평대기준 3억이라는 매매가격은 지역의 규모, 인구 대비 ‘충분히 싸다고’ 생각 되는 가격대였습니다
📍지방에서 중요한 것은 공급과 인구
- 인구: 지역의 수요(수요=잠재력)
- 공급: 지방에 공급이 전세상승을 의미, 매매가가 오른다
(100% 맞는 공식으로 생각 하면 안됨)
지방에서 인구측면에서는 광역시를 우선으로 보는게 좋으나, 소액으로 접근 하는것은 쉽지는 않았습니다. 공급의 측면을 검토 했을때는 25년이후 공급이 없는 지역을 우선 투자 검토는 하는게 좋으므로 김해, 창원, 구미를 우선으로 투자 검토를 하게 됩니다. 투자 검토 당시 김해/구미는 앞마당이 아니여서 투자를 검토 하기는 어려웠습니다
2.1년 6개월이 지난 지금, 결과는?
모든 단지에서 수익을 보았고, 33~86%수익률을 기록함
투자금을 줄이는 노력 및 최대한 싸게 사는게 중요함
- 전고점 대비 하락률이 높은 단지가 수익률이 반드시 높은 것은 아니다
(단지는 가치대비 저평가라는 가정시)투자를 할때 매매 가격을 최대한 낮추거나, 투자금을 최대한 줄여서 수익률을극대화 하려는 노력이 필요 합니다. 소액에서 투자금 몇백은 나중에 큰 차이를 보이게 됩니다
결국, 소액투자에서 매수 할때 ‘어떻게든 싸게 사는것’이 가장 중요합니다
- 청주 단지에서 보듯이, 공급이 많은 지역이라도 가치대비 충분히 싼 단지는 투자를 검토 해 볼수 있습니다
지방 소액을 투자 할때, 충분히 고민을 해볼 수 있고 충분히 수익을 낼 수있습니다.
3.투자를 하면서 얻는 것은?
📍모든 투자자들이 검토 했던 울산을 보지 않았을까요?
24년 당시 투자자려면 누구나 울산을 검토 했을 것입니니다. 24년 말 소액투자를 검토 했을 당시, 이미 울산에 투자를 진행을 했습니다. 울산을 한채 더 사는 것도 고민을 했지만, 경험이 부족했고 감당 가능 여부를 고민 했었을 때 같은 지역의 투자 보다는 다른 지역으로 분산 투자를 하는게 맞다고 판단을 했습니다
📍미래는 예측이 불가한 영역 입니다
매수 했을때 전혀 예상하지 못했던 정책 변수가 생겼습니다. '지방 공시지가 2억 이하 주택 매수 시 취득세 중과 배제 혜택'을 발표한 것입니다. 해당 단지들을 매수하게 되면 나중에 추가 주택을 매수 해도 주택수에 포함 되지 않기 때문에 취득세 중과를 받지 않습니다
단지의 가치만을 보고 매수했고, 정책을 고려 하여 매수를 하지는 않았습니다.
하지만 이 선택 덕분에 26년 추가투자를 할때, 취득세 중과를 받지 않고 매수를 할 수 있었습니다.
10월 15일 규제 처럼 우리가 예측을 해볼 수 있는 있지만 미래를 정확히 알 수 는 없습니다. 다만, 우리가 할 수 있는 최선을 다해서 투자를 검토 할 뿐입니다
지금까지는 우리가 생각한 소액투자 입니다
24년 당시와 현재는 상황이 조금은 다른 듯 합니다
현재는 주식이라는 투자를 고민해 봅니다.
왜그럴까요?
지금은 2024년과 시장 분위기가 많이 다릅니다. 요즘엔 부동산 대신 주식 투자를 치열하게 고민하는 분들이 많습니다. 왜 그럴까요? 24년 당시 코스피 지수는 3,000선 안팎을 오갔지만, 오늘 기준 코스피는 7,300 선을 넘나들며 지수 자체가 2배 이상 상승했습니다. 하이닉스는 어떨까요? 30만원정도의 주가는 금일기준 210만원 정도로 7배정도 가격이 올랐습니다.
왜 나는 주식을 하지 않았을까?갑자기 오른 주식을 보면 나도 해야 하지 않을까?
지방에 대한 두려움, 교통이 그리고 시간을 생각 했을때 지방보다는 주식을 한번은 생각해보게 되는 자연스러운 현상입니다
과거대비 지금의 결과만을 보면 그렇습니다
최근을 하이닉스 보면 어떤가요?
고점 대비 30%이상 빠져 있습니다
투자에는 정답이 없으며, 어느 것이 좋다 나쁘다 할 수는 없고 각각의 장단점이 있습니다
가장 중요한 것은 '가치를 제대로 알고 사느냐'입니다.
치를 모르고 공부를 하지 않고 투자를 하는 것은 그 어떤 투자든 위험합니다.
✅10년간S&P500 연평균 수익률 13%
✅예시의 마린애시앙 18개월의 수익률 73%(2년으로 가정해도 30%이상의 수익률)
#3,000만원 투자를 하는 경우
구분 | 주식 투자 (내 돈 100%) | 부동산 (전세레버리지, 전세가율 90%) |
투자금 | 3,000만 원 | 3,000만 원 (매매가 3억 원 / 전세가 2.7억) |
상승률 | 10% 상승 | 10% 상승 |
수익금 | 300만 원 | 3,000만 원 (투자금 대비 100% 수익) |
소액으로 투자를 하게 되면
주식은 내 종자돈으만, 부동산은 전세라는 무이자 레버리지를 활용 할수 있습니다.
총 자산의 규모가 자체가 달라지기 때문에 상승율이 같다고 하여도, 수익금에서 많은 차이를 보일 수 있습니다
소액으로 주식보다 많은 수익을 볼수 있는 부동산투자의 장점입니다
✍️최근의 주식시장을 보며 '나는 왜 주식을 안 했을까' 자책하고 계시나요? '지방 소액 투자는 이제 끝난 게 아닐까' 불안해하고 계시나요? 여전히 고민 중이시라면 세 가지만 기억하셨으면 좋겠습니다.
🎯무엇보다 중요한 것은 '가치'를 알고 투자하는 것입니다.
🎯소액 투자라면 실투자금을 줄이고, 어떻게든 싸게 사려는 노력을 해야 합니다
🎯미래를 섣불리 예측하려 들지 마세요.
긴글 읽어 주셔서 감사합니다
