수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
언제 어디서든 여러분과 함께
반짝이고픈 럭셔리초이 입니다.
여러분은 투자 의사결정을 할 때,
전고점을 얼마나 중요한 지표로
참고하고 계신가요?
전고점은 거래가 이루어졌던 그 시기,
사람들의 심리와 유동성, 선택이
만들어낸 결과 값이기 때문에
단지의 선호도를 설명해주는
중요한 지표임은 틀림 없습니다.
하지만, 최근에 수도권에서는
대부분의 단지가 전고점을 넘어섰기에
더 이상 전고점을 비교하는 것이
큰 의미가 없게 되었는데요.
"그러면 지방은요?
지방에서도 의미가 없는 건가요?"
라고 생각하시는 분들도 계실 것 같아서
오늘은 지방에서 전고점을 보는 방법에 대해서
설명을 드려보려고 합니다.
💎 아직 싸다는 반증의 기준!
수도권을 보면, 이미 전고점을
돌파한 단지가 상당히 많습니다.
그런데 지방은 다릅니다.
전고점 대비 여전히 -20%,
심하면 그 이상 빠져있는 단지들이
아직 많이 남아있습니다.
위 그래프는 부산의 OO구에 위치한
랜드마크 단지입니다.
소위 해수동이라고 불리는
상급지 대장급 단지들은 전고점을
거의 회복했는데, 이곳은 아직 싸죠??
이렇게, 지역 내 선호도가 높은데도
아직 가격 회복을 못한 단지를 만나면
"이 지역은 아직 싸다~!!"
라는 가격감을 잡는 기준으로
전고점을 활용할 수 있습니다~🌟
💎 다만, 가치 판단의 근거는 ❌
그러면 전고점이 높았던 단지가
더 좋은 단지일까요??
전고점 대비 가격이 많이 빠져있으면
가치 대비 저평가된 단지일까요??
혹시.. "전고점이 높았으니까,
이 단지가 더 좋은 단지겠지~"
라고 생각하신다면…
반은 맞고, 반은 틀렸습니다.
어떤 단지와는 선호도 차이가
계속 벌어진 채로 움직일 수도 있지만,
또 다른 단지와 비교했을 때는
그렇지 않을 수도 있기 때문입니다.
아래 예시는 대구에 있는 단지들입니다.
A단지는 중구 청라에 위치한 21y 신축,
B단지는 대구 범어동 끝에 위치한
15y 준신축 단지인데요.
만약, 21년도 하락장 시기에
두 단지를 임장하면서
전고점을 비교해 단지 가치를 판단했다면
“역시 수성구가 오르는 힘도 크고,
하락장에서도 덜 떨어지니 가치가 더 높구나!”
라고 가격에 생각을 끼워 맞추게 됩니다.
그럼, 이후에는 어떻게 됐을까요?
23년 이후 입주가 조금씩 정리되면서
오히려 중구에 있는 신축, A단지가
가격을 먼저 회복하고, 더 많이 올랐습니다.
이 사례에서 알 수 있듯이 전고점은
가격 수준을 참고하는 데는 쓸 수 있지만,
어느 단지의 가치가 더 높은지를
판단하는 근거로는 사용할 수 없습니다.
특히, 빈땅이 많은 지역일 수록
대구처럼 신축 입주가 많은 지역일수록
인구 규모가 적어 수요가 얕은 지역일수록
입지독점성이 약합니다.
다시 말하면, 입지 선호도가
매우 뾰족한 몇몇 생활권이나 단지를 제외한
대부분의 지방 아파트들은
딛고 있는 땅의 힘이 약하기 때문에
시간이 지나 상품성이 떨어질 수록
예전만큼의 선호도를 가지고 가지 못할
가능성이 높다는 이야기 입니다.
✔️ 요약하면…
전고점은 과거의 가격 수준에 비해
해당 지역이 얼마나 저평가 되어 있는지,
가격감을 잡는 기준으로 삼을 수 있습니다.
하지만, 단지의 가치를 비교하는
기준으로 삼을 수는 없습니다.
그래서 우리는..
데이터가 아닌 현장을 보고,
가격이 아니라 가치를 보려고
더 노력해야 합니다.
이것이… 날씨가 덥거나 추워도,
업무가 바쁘거나 몸이 피곤하고 졸려도
손품, 발품 열심히 팔아가며
임장, 임보에 열중하는 이유,
이런 것 아닐까요??
오늘도 화이팅입니다 🌟
