2년 전, 팔지 못한 아파트가 남긴 교훈

집값이 오르면 사람들은 조급해집니다.

“지금이라도 하나 더 사야 하나?”

최근 2~3년 정도 투자를 진행하고 

성과가 난 이들이 많았습니다.

거기에서 멈추지 않고 

자금적으로 여유가 그렇게 있지 않은 상황인데

시장에 남아있는 투자 기회를 또 놓치고 싶지 않아 무리하는 경우를 보게 됩니다.

11년차 투자자로 많은 매수, 매도를 진행하였으나
포트폴리오에서 매도 타이밍을 놓쳤던 아파트가 있습니다.
연일 신고가를 갱신하는 모습을 보면서
몇 년전 그 상황이 영원할 줄 알고
팔지 못한 아파트입니다. 
그 단지를 보유하면서 많은 것을 깨달았습니다.
이 글은 상승장이 가져다 주는 수익의 달콤함에 빠져 있는 
투자자들에게 도움이 되는 글입니다. 

상승장에서 가장 중요한 것은 

다음 하락장에서 투자를 할 수 있는 사람으로 남는 것입니다.

많은 사람들이 부동산으로 돈을 잃는 이유는 

단순히 하락장이 와서가 아닙니다.

 

"지금 안 사면 평생 뒤처진다"는 주변의 이야기에 조급함이 몰려와
정작 내가 감당할 수 있는 리스크가 얼마인지는 잊어버렸기 때문입니다.
볼 때마다 올라가는 가격을 보면서 
"일단 뭐라도 지금 사야하나?"라는 생각을 하고 있진 않나요?
왜 돈을 잃을 수밖에 없는지 그 진짜 원인은 시장의 하락이 아니라

아무것도 준비하지 않은 채 한 내 선택입니다

상승장, 하락장에서 모두 

부동산으로 자산을 키우기 위해서는 

어떤 전략이 필요한지 이 글을 통해 이야기하고자 합니다.

진짜 부자들은 무엇을 준비할까요?

시장이 좋을수록 부자들은 오히려 차분해집니다.

왜냐하면 상승장은 언젠가 끝난다는 사실을 알고 있기 때문입니다.

실제로 큰 자산을 만든 사람들은

시장이 가장 뜨거울 때 욕심을 키우기보다

다음 기회를 준비하는 데 더 많은 시간을 씁니다.

시장은 항상 같은 패턴을 반복했습니다.

부동산 시장은 상승과 하락을 반복해 왔습니다.

시장은 조금씩 변했지만, 사람들의 반응은 늘 비슷했습니다. 

상승장에서는 누구나 자신감이 넘치고,

하락장에서는 누구나 두려워합니다.

아이러니하게도 가장 좋은 자산은 

대부분 사람들이 두려워할 때 거래가 됩니다.

그래서 부자들은 시장보다 한 발 앞서

자신의 준비 상태를 먼저 점검합니다.

부자들은 다가오는 시장을 미리 준비합니다.

거래절벽, 투자심리가 위축된 순간

머지 않아 다가올 상승장을 대비해

결단을 내리고 투자를 실행합니다.

이미 보유한 부동산의 매매가가 반등해 올라가고 

레버리지가 극대화 되면서 

자산 평가액이 빠르게 증가합니다.

그렇다면 상승장에 이어 언젠가 다가올 

하락장을 대비한 돈버는 전략을 어떨까요?
(지금 당장 하락장이 온다는 뜻이 아닙니다)

지금부터 준비해야 할 3가지
 

① 내 자산을 다시 점검하세요.

모든 부동산을 끝까지 가져가는 것이 정답은 아닙니다.

입지 경쟁력이 떨어지는 자산,

장기적으로 수요가 약해질 가능성이 있는 자산은

매도를 염두해 두고 있어야 합니다. 

팔아서 서울 중심에 더 가까운 곳으로 

이동이 필요한 것과

10년 장기 보유 가능한 것인지 구분해 매도전략을 세웁니다. 

상승장에 하루가 다르게 올라가는 가격에 취해 

매도 타이밍을 놓치는 실수를 하지 않도록 합니다.

저는 2021년 말, 경기 외곽에 보유하던 구축 아파트를 팔지 못했습니다. 
매달 호가가 올라가는데 "조금만 더" 하다가 
2022년 금리 인상 직후 거래가 끊기는 시장을 맞이했습니다. 
입지 경쟁력을 바탕으로  매도 전략을 좀더 세부적으로 세워두었다면 
좋았겠다는 아쉬움이 남습니다. 
 

② 현금과 대출 여력을 남겨두세요.

무주택자들의 경우는

본인의 예산에 맞는 

가치있는 부동산을 매수하는 것에 집중하시면 됩니다.

이미 상승장에서 진행할 수 있는 투자를 

어느 정도 실행한 상태인 경우는

나중에 매도하기 어려운 단지를

매수할 정도의 적은 투자금이라면

함부로 투자해선 안 됩니다. 

오래 전 매수해 수익이 꽤 난 경우는

좀더 가치있고 기대수익이 단지로 

갈아타기 진행을 통해 

포트폴리오를 변경해 나가는 것이 필요합니다. 

장기보유해 나가기 어려운 자산을 

상승장 분위기가 무르익은 시점에 매도해 

현금 비중을 점차 늘려나가도록 합니다. 

현금은 막연히 기다리는 돈이 아니라

하락장에서 기회를 살 수 있는 자금입니다.

레버리지를 모두 사용하는 것보다

언제든 움직일 수 있는 여력을 남겨두는 것이

오히려 큰 기회를 만들 수 있습니다.

③ 사고 싶은 단지를 미리 정하세요.

지금부터 관심 지역을 정하고, 아래 내용을 정리해 두세요.

• 사고 싶은 단지
• 적정 매수가
• 미래자산현황(연간저축액 포함)
• 입주 물량

현재 보유 물건보다 상급지를 미리 파악해 두도록 합니다.

시장이 흔들릴 때

준비한 사람은 실행하고,

준비하지 않은 사람은 뉴스만 보게 됩니다.

이 세 가지를 지금 해두면 
하락장이 왔을 때 어떤 일이 벌어질까요?

상승장에 올라가는 가격에만 빠져 매도 시기를 놓치지 않고 
자산 가치가 상대적으로 떨어지는 매물은 정리를 합니다. 
수익 실현한 자금과 열심히 저축해서 모아온 돈을 합쳐서 
강남접근성이 좀더 좋은 단지로 갈아타기 시도를 실제 할 수 있게 됩니다.

규제로 실거주만 가능한 시기라면
그 시기에 가능한 주택담보대출 가능 금액을 고려해서 
단지들을 정리해 볼 수 있게 됩니다.

상승장에서 어떤 단지가 더 가격이 탄탄하게 받쳐주면서 올가는지를 보았기에 
떨어진 가격에도 싸다는 판단을 빨리 내릴 수 있습니다.


 

오늘 저녁 30분, 딱 이것만 해보세요.

1단계 (10분): 지금 갖고 있는 부동산 중 "10년 뒤에도 들고 갈 것"과 "상승장 끝나기 전에 팔 것"을 각각 적는다

2단계 (10분): 관심 지역 단지 하나를 골라, 현재 시세·적정 매수가·입주 물량을 메모장에 저장한다

3단계 (10분): 현재 가용 현금과 대출 여력을 숫자로 적는다

이것이 다음 하락장에서 당신이 실행할 수 있는 사람인지 아닌지를 가릅니다.