오랜만에 5년 전 초보 투자자 시절에
투자했던 물건을 다시 꺼내 보았습니다
모든 시장이 일치하지는 않지만
과거의 경험을 통해
현재 어떤 행동을 해야 할지
배워 볼 수 있었는데요.
오늘은 5년 전 투자를 통해 배운 것에 대한
이야기를 해보려고 합니다.
안녕하세요
아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고
투자를 삶의 일부로 받아들여 즐기기 시작한
절대 포기하지 않는 제리파파입니다.
21년 상승장 후반에
투자한 경험을 바탕으로
현재 시장에서
적용할만한 것들을
이야기해보려고 합니다.
첫째, 상승장이 무르익으면
수도권 외곽과 지방에서도
큰 수익을 얻을 수 있습니다
지난 문재인 정부에서는 2018년 다주택자 주담대 금지, 전세자금대출 금지를 시작으로, 2019년 대출규제가 나오기 시작했고, 종부세율을 인상하고 공정시장가액비율을 상향하는 세금규제가 나왔습니다. 그리고 2020년말 지금 우리가 알고 있는 취득세가 중과되고, 임대차 3법이 시행되었습니다.
그리고 현재 이재명 정부에서 2025년 627 대책 (대출 규제)를 시작으로 1015 대책을 통해 토지거래허가구역과 조정지역을 지정하고, 대출 한도를 축소하는 등 과거와 같이 비슷한 정책들이 반복되고 있습니다.
과거를 통해 알 수 있는 것은 앞으로 수도권 상승장이 더 지속된다면 ‘세금규제’와 ‘조정대상지역의 확대’가 될 수 있다는 점입니다.
21년 상승장 후반을 돌아보면 강남에서 시작된 상승 흐름이 서울, 경기에서 북으로는 의정부, 남쪽으로는 오산/평택, 서쪽으로는 일산/인천으로 풍선효과로 퍼져나갔습니다. 그리고 대부분의 단지들이 전저점 대비 100%~200%의 상승을 한 것을 볼 수 있습니다 (많은 분들이 투자로 지켜보고 있는 서울과 인접한 경기도와 강남 접근성이 1시간 이내는 부천, 산본, 만안구, 다산과 같은 비규제 지역들도 이것 이상의 상승을 한 것을 볼 수 있었습니다)
수도권 뿐만 아니라
지방도 다르지 않았는데요
지방 또한 수도권에 비해서는 비교적 저렴한 가격을 형성하고 있었지만 광역시, 50만 이상 중소도시, 그리고 30만 인구의 소도시까지 최소 전저점 대비 50% 이상의 상승을 보여주었습니다.
2026년 7월 현재 아직 수도권 외곽에도 사람들이 좋아하는 단지임에도 전고점에도 도달하지 못한 단지들이 많이 있습니다. 그리고 지방은 아예 전저점에서 전혀 반등하지 못한 곳들도 굉장히 많아 절대적으로 저평가되어있는 상황인데요.
‘수도권 외곽에 투자해도 될까?’
‘지방은 이제 안되는거 아니야?’
특히 지방은 부산, 울산, 전주 등의 지역을 제외하면 오랜 하락장이 지속되며 사람들의 마음 속에 점점 잊혀지고 있고 오르지 않는 자산이라는 인식이 있지만 제가 보았던 과거 시장을 돌아보면 수도권 외곽 못지 않은 수익을 가져다주었던 시장이었기에 관심을 가지고 잘 지켜볼 필요가 있습니다.
종자돈이 1억 이상이신 분들은 수도권 외곽을 우선적으로 접근해보시되, 소액 투자가 필요한 분들은 오랜 하락으로 인해 더 이상 떨어질 가격이 남아있지 않은 지방 시장에서도 충분히 큰 수익을 얻을 수 있다는 점을 꼭 기억해주셨으면 좋겠습니다.
과거 시장 복기
수도권 외곽 (강남접근성 1시간 이내)
: 전저점 대비 100%~200% 상승
수도권 외곽 (강남접근성 1시간 초과)
: 전저점 대비 50%~100% 상승
지방은 중소도시에서도
전저점 대비 50%~100% 상승
Action Plan
종잣돈 1억 이상
: 수도권 외곽을 우선으로 고려하기
종잣돈 1억 미만
: 지방 소액투자 고려하기
둘째, 수도권 외곽과 지방 부동산은
매도를 계획하고 매수해야 합니다
2021년 투자한 지방 부동산은 당시에는 잘 몰랐지만 이미 상승 중반을 넘어 후반으로 치닫는 시기였는데요. 제가 매수를 한 이후 단 6개월 만에 투자금 3700만원으로 투자하여 5800만원의 수익을 얻고 수익률 150%를 달성했습니다.
하지만 지방에서도 보유를 하고 모아가는 투자를 했기 때문에 매도할 생각을 하지 않았습니다. 그리고 하락장이 왔을 때 제가 얻은 모든 수익을 잃고 5천만원의 역전세를 맞았고, 매수했던 가격보다 더 낮은 가격으로 하락하여 아직도 가격을 회복하지 못하고 있습니다.
물론 지금은 당시 제가 매수했던 지방 시장과는 매우 다릅니다. 오랜 하락장으로 절대 잃을 수 없는 아주 싼 가격입니다. 그럼에도 불구하고 반드시 매도를 계획하고 투자를 하셔야 합니다.
지방은 수도권과 다르게 입지독점성이 강하지 않기 때문에 장기적으로 우상향하기보다는 공급에 의한 영향을 많이 받기 때문에 때로는 내가 샀던 가격까지 떨어지는 경우가 발생합니다.
과거 시장 복기
수도권 외곽 (강남접근성 1시간 이내)
: 전저점 대비 100%~200% 상승
수도권 외곽 (강남접근성 1시간 초과)
: 전저점 대비 50%~100% 상승
지방은 중소도시에서도
전저점 대비 50%~100% 상승
Action Plan
지방에서는 공급 사이클을 잘 살펴보면서
향후 공급이 많다면 수익이 적어도 매도를 고려해볼 수 있다
지방에서는 전저점 대비 50% 이상
오른 (충분한 수익을 얻었다면)
가격이라면 매도를 고려해볼 수 있다
셋째, 수도권 외곽과 지방 부동산은
저평가 된 가격에 매수해야 합니다
앞서 수도권 외곽과 지방 부동산은 반드시 매도를 계획하고 매수를 해야 한다고 말씀을 드렸습니다. 그런데 매도를 해보신 분들은 아시겠지만 상승장에 더 오를 것 같아서, 하락장에는 잘 팔리지 않아서 매도를 하는 것이 쉽지 않기 때문에 매도를 하지 못해도 충분히 싼 가격에 매수하는 것이 굉장히 중요합니다.
수도권 외곽 산본에서
‘묘향롯데’ 단지를 예시로 가져왔습니다.
저점에 매수하지는 못해도 전고점 대비 -12% 하락한 가격 (전저점 대비 35% 상승)에 저평가 된 가격에 매수한다면 상승장에 매도하여 갈아타기를 하면 좋겠지만 만약 매도하지 못해도 이후 내가 산 가격 보다 높은 가격을 형성하기 때문에 충분히 수익을 남기면서 매도가 가능합니다.
하지만 만약 전고점 대비 30% 상승한 가격 (전저점 대비 100% 상승한 가격)에 아무리 가치가 있어도 비싼 가격에 매수를 한다면 상승장에 수익이 났을 때 매도를 하면 수익이 나지만 매도하지 못하면 하락장에 손실을 볼 수 있습니다.
지방 광역시 부산에서 사람들이 좋아하는
‘서면동일파크스위트3차’ 단지를
예시로 가져왔습니다.
저점에 매수하지는 못해도 전고점 대비 -10% 하락한 가격 (전저점 대비 10% 상승)에 저평가 된 가격에 매수한다면 상승장에 매도하여 갈아타기를 하면 좋겠지만 만약 매도하지 못해도 이후 내가 산 가격 보다 높은 가격을 형성하기 때문에 적어도 잃지 않는 선에서 언제든지 매도가 가능합니다.
하지만 만약 전고점 대비 30% 상승한 가격 (전저점 대비 45% 상승한 가격)에 사람들이 좋아하는 곳이라도 비싼 가격에 매수 한다면 상승장에 수익이 났을 때 매도를 하지 못한다면 하락장에 큰 손실을 보고 기회비용을 잃을 수 있습니다.
과거 시장 복기
수도권 외곽과 지방에서 전고점 대비 30% 이상 상승한 단지들은 상승장에 매도하지 못하면 하락장에 손실을 볼 수 있고, 반등 시기가 늦게 오기 때문에 장기간 기회 비용을 잃을 수 있다.
Action Plan
수도권 외곽과 지방에서는 매도를 고려하여 저평가 된 가격에 매수하는 것이 중요하다
수도권 외곽과 지방에서는
(이미 충분히 가격이 오른)
전저점 대비 50% 이상 상승한 단지는
매수하지 않는다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
첫째, 상승장이 무르익으면 수도권 외곽과 지방에서도 큰 수익을 얻을 수 있습니다 Action Plan 종잣돈 1억 이상 : 수도권 외곽을 우선으로 고려하기
종잣돈 1억 미만 : 지방 소액투자 고려하기
둘째, 수도권 외곽과 지방 부동산은 매도를 계획하고 매수해야 합니다 Action Plan 지방에서는 공급 사이클을 잘 살펴보면서 향후 공급이 많다면 수익이 적어도 매도를 고려해볼 수 있다
지방에서는 전저점 대비 50% 이상 오른 (충분한 수익을 얻었다면) 가격이라면 매도를 고려해볼 수 있다
셋째, 수도권 외곽과 지방 부동산은 저평가 된 가격에 매수해야 합니다 Action Plan 수도권 외곽과 지방에서는 매도를 고려하여 저평가 된 가격에 매수하는 것이 중요하다
수도권 외곽과 지방에서는 (이미 충분히 가격이 오른) 전저점 대비 50% 이상 상승한 단지는 매수하지 않는다 |
