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주우이, 자음과모음
안녕하세요
오늘에 최선을 다하는 하루쌓기입니다.
7월과 9월은 재산세 납부의 달입니다.
모두 재산세 고지서를 받아 보셨을 것 같은데요.
작년보다 오른 공지시가 덕분에 기쁜 마음으로(?)
작년보다 더 많은 금액의 고지서를 받아 보셨을 것 같습니다.
저도 어느새 늘어나 버린 아파트 채수 덕분에
재산세의 금액이 적지 않다는 것을 체감할 수 있었는데요.
이럴 때 일수록 감정이 아닌 팩트를 기반으로
재산세가 어떻게 계산이 됐는지 확인하고
앞으로 자산을 보유해 나갈 방향성을 검토해 보고자 합니다.
재산세는 어떻게 계산하나
- 재산세는 과세표준 x 세율로 계산합니다. (지방세법 제111조)
- 과세표준은 공시지가 x 공정시장가액비율로 계산합니다. (지방세법 제110조)
- 공시지가는 https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm 사이트에서 조회가 가능합니다.
- 공정시장가액비율은 대통령령으로 정하는데 현재 시행령 제109조에 따라서 60%로 규정되어 있습니다.
세율은 과세표준의 범위에 따라서 다음과 같이 적용됩니다.
과세표준 세율 6천만원이하 1000분1 6천만원초과 1.5억원이하 60,000원 + 6천만원 초과금액의 x 0.0015 1.5억원초과 3억원이하 195,000원 + 1.5억원 초과금액의 x 0.0025 3억원초과 570,000원 + 3억원 초과금액의 x 0.0004 - 공시지가가 9.87억원인 아파트의 경우 과세표준은 9.87억원 x 60% = 5.922억원이 됩니다.
재산세는 과세표준 x 세율이므로 위 표에 따라서 재산세는 57만원 + ((5.922억원 - 3억원) x 0.0004) = 1,738,800원이 됩니다.
- 그런데 과세표준상한액이라는 규정이 있습니다. (지방세법 제110조제3항)
- 과세표준상한액은 말 그대로 과세표준에 상한을 둔다는 의미입니다. 재산세는 과세표준 x 세율이므로, 과세표준에 상한을 두어 과세표준이 낮아지게 되면 부담해야 할 재산세는 줄어들게 됩니다.
과세표준상한액은 (직전년도 과세표준 + (올해 과세표준 x 0.05))로 하여 과세표준상한액이 올해 과세표준보다 작을 경우 과세표준상한액을 올해 과세표준으로 대체하여 재산세를 계산하게 됩니다.
(예시) 직전년도과세표준 6.95억원 x 0.6 + 5.922억원 x 0.05 = 4.4661억원 < 5.922억원 → 올해과표 4.4661억원
- 과세표준상한액으로 재산세 계산 시 57만원 + ((4.4661억원 - 3억원) x 0.0004) = 1,156,400원이 됩니다. 기존 계산액보다 582,400원이 줄어 들었습니다.
- 1세대 1주택의 경우 주택가격에 따라서 공정가액비율이 43~45%로 조정됩니다. (지방세법 시행령 제109조)
1세대 1주택이면서 공시지가가 9억원 이하인 경우 아래와 같이 보다 적은 세율이 재산세 계산에 적용되게 됩니다. (지방세법 제111조의2) 이에, 자신의 상황에 맞춰서 알맞게 계산하면 되겠습니다.
과세표준 세율 6천만원이하 1000분의 0.5 6천만원초과 1.5억원이하 30,000원 + 6천만원 초과금액의 x 0.001 1.5억원초과 3억원이하 120,000원 + 1.5억원 초과금액의 x 0.002 3억원초과 1.5억원이하 420,000원 + 3억원 초과금액의 x 0.0035 - 도시지역분은 올해 과세표준 x 0.0014로 계산됩니다. (지방세법 제112조)
- 지방교육세는 이번년도 재산세 x 0.2로 계산됩니다. (지방세법 제151조)
- 지역자원시설세는 건물소방분 과세표준 x 세율로 계산됩니다. (지방세법 제146조)
| 과세표준 | 세율 |
| 600만원이하 | 10000분4 |
| 600만원초과 1300만원이하 | 2,400원 + 6백만원 초과금액의 x 0.0005 |
| 1300만원초과 2600만원이하 | 5,900원 + 1300만원 초과금액의 x 0.0006 |
| 2600만원초과 3900만원이하 | 13,700원 + 2600만원 초과금액의 x 0.0008 |
| 3900만원초과 6400만원이하 | 24,100원 + 3900만원 초과금액의 x 0.0010 |
| 6400만원초과 | 49,100원 + 6400만원 초과금액의 x 0.0012 |
위를 다시 정리하면 아래와 같습니다.
- 재산세: 과세표준 x 세율 또는 과세표준상한액으로 계산한 금액 중 더 작은 금액
- 도시지역분: 올해 과세표준 x 0.0014
- 지방교육세: 이번년도 재산세 x 0.2
- 지역자원시설세: 건물소방분 과세표준 x 세율
위와 같은 계산식을 보유한 채수에 모두 적용하여 더한 금액이 올해 부담해야 할 재산세가 됩니다.
종부세는 어떻게 계산하나
종부세의 계산은 (보유주택의 공시지가의 합산금액 - 기본공제액) x 공정시장비율 x 세율로 합니다. (종합부동산세법 제8조, 제9조)
기본공제액은 1세대 1주택자의 경우 12억원, 다주택자의 경우 9억원이 적용됩니다. 세율은 2주택이하와 3주택이상에 따라서 아래와 같이 달리 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택이하 세율 | 3주택이상 세율 |
| 3억원이하 | x 0.005 | x 0.005 |
| 3억원초과6억원이하 | 150만원 + 3억초과 x 0.007 | 150만원 + 3억초과 x 0.007 |
| 6억원초과12억원이하 | 360만원 + 6억초과 x 0.010 | 360만원 + 6억초과 x 0.010 |
| 12억원초과25억원이하 | 960만원 + 12억초과 x 0.013 | 960만원 + 12억초과 x 0.020 |
| 25억원초과50억원이하 | 2650만원 + 25억초과 x 0.015 | 2650만원 + 25억초과 x 0.030 |
| 50억원초과94억원이하 | 6400만원 + 50억초과 x 0.020 | 6400만원 + 50억초과 x 0.040 |
| 94억원초과 | 15200만원 + 94억초과 x 0.027 | 15200만원 + 94억초과 x 0.050 |
그런데 같은 주택에 대하여 이미 재산세를 부담하였으므로 부담해야 할 종부세에서 기 납부한 재산세가 공제되어야 합니다.
종부세로부터 공제되는 재산세의 계산방법은 아래와 같습니다.
올해 계산된 재산세 합계액 x 종부세과세표준x 재산세에 적용된 공정가액비율 x 지방세법에 규정된 표준세율/표준세율로 계산한 재산세 상당액 (종합부동세법 시행령 제4조의3)
위 계산법은 다소 복잡한데, AI를 통해 조금 더 간편한 계산식인
재산세 x 종부세 과세표준에 포함된공시가격 / 전체공시가격의 합 으로 계산해 볼 수 있었습니다.
그런데, 정확도 여부가 명확하지 않으므로 이번에 월부에서 오픈 하는
세법강의를 통해 세금 대응에 필요한 부분을 배워 보시는 것이 좋겠습니다.
https://weolbu.com/product/5394
내 투자에 적용하는 방법은?
줴러미 튜터님 강의와 그리고 지금 월부학교를 같은 반에서 수강하고 있는
도리밍 부반장님의 장표를 BM하여 보유세 시뮬레이션을 돌려 보았습니다.
그 결과 예상했던 것보다
부담해야 할 보유세의 크기가
더 크다는 것을 알게 됐습니다.
재산세가 차지하는 비중을 간과했고
고지서를 받아볼 때까지 재산세까지
꼼꼼하게 계산해 볼 생각을 하지 않았습니다.
(종부세만 문제가 되는 줄 알았습니다.)
위는 시뮬레이션일 뿐입니다.
기본공제가 축소되거나 중과세율이
문재인 정부때보다 더 올라갈 경우
부담해야 할 세금이 더 높아지게 됩니다.
이번에 나오게 될 보유세 강화 방안 내용을 꼼꼼하게 살피며
현금을 비축하고 리스크에 대비해야 할 필요가 있다는 것을 알게 됐습니다.
지금은 욕심을 부려 자산을 늘리기 보다는
자산을 지키는 방향으로
앞으로의 계획을 세울 필요가 있다는 것도 알게 됐습니다.
각자가 보유하고 있는 자산의 종류와
현금흐름이 모두 다르기 때문에
먼저 나의 상황을 제대로 인지하고 상황에 맞게
대응하는 것이 무엇보다 중요한 시기인 것 같습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
