안녕하세요 불굴의워킹맘 투자자
프로참견러입니다 :)
최근에 매물임장을 하면서 익숙한듯 생소한 물건을 하나 만났습니다.
바로 '임대사업자' 매물이었는데요
매도인이 주택임대사업자로 등록해 운영하다가
의무임대기간이 만료되어서 매물로 나온 집이었어요
투자로 검토해볼만한 가격과 상태의 매물이어서
곧장 등기부등본을 떼어봤습니다.
그런데, 등기부등본에는 여전히 '민간임대주택'으로 올라가있더라고요??
분명 만료가 되었다고 하는데 왜 등기에는 아직도
민간임대주택으로 등록돼있으며,
혹시 말소되지 않은 상태로 매수하게 되면
어떤 리스크가 있는지 고민되었습니다.
오늘은 앞으로 종종 만나게 될
"임대사업자" 매물에 대해서 이야기해보겠습니다 :)
1. 민간임대주택이란?
'민간임대주택'은 개인이나 법인이 지자체(시·군·구청)에
'임대사업자'로 등록하고, 일정 기간 이상
세를 놓기로 약속한 주택을 말해요
등록만 하면 끝이 아니라 몇 가지 의무가 따라붙습니다.
① 임대사업자의 의무
✅️임대의무기간:
유형에 따라 4년, 8년, 10년 등으로 정해져 있고,
이 기간 동안은 원칙적으로 마음대로 팔거나 실거주로 전환할 수 없어요.
✅️임대료 증액 제한:
재계약 시에도 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없습니다.
✅️부기등기:
임대사업자로 등록하면 등기부등본에
'이 집은 임대의무기간과 임대료 증액 제한이 있는 임대주택'이라는 내용을
별도로 표시해야 해요. 이걸 '부기등기'라고 부릅니다.
부기등기를 하지 않은 경우 과태료 부과 대싱이 되는데요
2022년 12월 10일 이전 등록주택도 2년의 유예기간이 부과되어
2022년 12월 9일까지 의무로 등록하여야 했습니다
이런 시차로 인해 등기부등본에는
접수일자와 등기원인일자가 다를 수 있는데요!
“등기원인”에 있는 일자가 최초 민간임대주택 등록일자이니
만료일도 이 날짜를 기준으로 보면 됩니다
② 임대사업자 혜택
✅️취득세·재산세 감면
✅️종합부동산세 합산배제 (보유주택수 배제)
✅️양도세 중과 배제 (다주택자인 경우 양도세 중과X, 일반과세)
※ 아파트형 장기일반임대 등 일부 유형은
2020년 7·10 대책으로 폐지되어 신규 등록이 막혔고,
기존 등록분은 의무기간 종료 시 자동으로 말소되도록 바뀌었습니다!
제가 만난 매물은
임대사업자등록 + 부기등기가 되어 있던 집인데,
의무기간이 끝나 매매를 진행하는 상태였어요
2. 임대사업자 매도인은 왜 지금 집을 팔려고 할까?
의무임대기간이 남아있을 때는
법에서 정하는 사유가 아니면 사실상 매도가 불가해요
의무임대 기간이 끝나고 임대사업자가 말소되면 자유롭게 매도가 가능합니다.
오랫동안 팔고 싶어도 못 팔았던 물건들이 이 시점에 풀리는 거죠
특히나 이재명 대통령이 연초에 민간임대주택 만료 후에도
무기한으로 받게되는 세제혜택이 불공정하다며
세제개선 검토를 지시한바 있어요
이로인해 만료를 앞두거나, 기 만료된 임대사업자들은
세제혜택이 촉소되거나 철회되게 전에
매도결정을 내리시기도 하는것 같아요
제가 만난 매물도 그런 매물이었구요
3. 임대사업자 만료 매물의 장점
투자자 입장에서 이런 매물이 나쁘지만은 않아요
오히려 관심 가져볼 만한 이유들이 있습니다
① 저렴한 전세가
전세가 높게 껴있을 수록 매매-전세 차이가 적으니까
투자하기 좋은거 아닌가요?
네! 저도 동의합니다
민간임대주택의 경우 재계약시
임대보증금을 5%씩만 올려받았기 때문에
시세대비 굉장히 낮게 전세가 들어가 있을 거에요.
초기 투자금은 많이 들겠지만,
전세가 만기되는 시점에는
투자금을 상당히 회수할 수 있는 장점이 있습니다
더불어 전세도 부채이기 때문에 부채비율이 낮다는 점에서
재무 건전성에도 이점이라 할 수 있어요
② 저렴한 매매가
임대사업자는 만료되었더라도 임차인이 거주하고 있는 집인데다가
전세가 낮게 껴있다면 실거주가 입주하기는 불가한,
즉 투자로만 가능한 매물일텐데요
위에서 이야기한 것처럼 투자금이 많이 드는 물건은
투자자가 접근하기 어렵기 때문에
저렴한 전세낀 매물은 시세대비 매매가도 저렴하게 나오는 편이에요
매매가는 살때부터 수익과 수익률을 결정하기 때문에
투자자라면 갭보다는 매매가를 더 우선으로 해야하겠죠?
“저렴한 가격이 호재”
너나위님 말씀처럼 낮게 전세낀 임대사업자의 매물은
그야말로 사자마자 돈 버는 투자가 될 수 있습니다
4. 민간임대 만료 주택 매수전 반드시 확인할 것
① 임대사업자 말소여부 확인
임대사업자 의무기한 중에 매매거래를 하게 되면
매도인은 과태료 부과대상이 됩니다
만약 매도인의 과실로 계약 진행 단계에서 계약이 철회되면
매수인은 다른 매매거래를 진행할 기회비용을 날리게 되고
또 계약이 파기 되더라도 중개수수료를 지급해야 하는 등
매수인도 피해를 입게 되어요
그러니 가계약금 넣기 전에! 꼭 말소여부를 명확히 확인하는게 필요합니다
✅️임대사업자 말소 여부 확인 방법
1) 렌트홈 조회
물건지가 위치한 주소를 조회하면
해당 주소지에 등록된 모든 임대 주택 리스트가 나오는데요
클릭하여 동호수를 확인할 수 있어요
해당 매물이 리스트에 없다면 말소된 것으로 이해하시면 됩니다
2) 각 지자체(시군구청)에 전화문의
"00아파트 00동 00호를 매수하려고 하는데,
등록임대사업자 기간이 만료된 집인지 궁금합니다"
라고 문의해보시면 대부분 답변을 해 줍니다.
소유주의 개인정보확인이 아닌
등록임대사업자 기간 만료 여부 정도는 유선문의로 확인할 수 있어요
② 부기등기 말소
제가 만난 물건처럼
임대사업자는 말소됐는데 등기부에는 여전히
'민간임대주택'이라고 남아있을 수 있어요
그럴 땐 위 방법대로 말소여부를 확인하시고 매도인에게
부기등기 말소도 요청하면 됩니다
부기등기를 말소하지 않을 경우 담보대출을 실행할 때
문제가 생기거나 매도할 때 어려움이 있을 수 있어요
정리하면, 등기부에 '민간임대주택'이라고 남아있다고 해서
무조건 거래가 막히거나 위험한 건 아니에요.
말소여부를 직접 확인한 후, 말소가 되었다면
매도인에게 말소 책임을 명확히 지워두는 절차가 꼭 필요합니다.
민간임대주택, 임대사업자
자주 듣던 용어이지만 실제로 현장에서 만난 건 처음이었는데요
그렇다보니 등기부등본을 보는 방법도,
어떤 리스크가 있는지도 잘 몰랐더라구요
특히나 정책 기조상 향후에 임대사업자매물 출회를 압박할 수 있기 때문에
앞으로 현장에서 한번쯤은 만나게 되실 케이스라고 생각이 됩니다
이 글이 작게나마 도움이 되었으면 좋겠어요
긴글 읽어주셔서 감사합니다:)
